Messa in sicurezza , Amministratore e parti private

[Architetto]

Scusate se non sono intervenuto ma impegni continui...​

L'art. 1125 del c.c. stabilisce che la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai; le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.​

Inoltre è da tenere presente l'art. 1117 dello stesso codice che definicìsce le parti comuni dell'edificio dove sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:​

l) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;​

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale , per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;​

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.​

​

Sulla base di questi articoli, esistono infinità di interventi e di precisazioni emesse dalla Suprema Corte, che sulla questione in esame hanno emesso le seguenti sentenze:​

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Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi (Cass. Sez. III Civile, n. 22370 del 29.11.2004)​

Il condominio non è responsabile dei danni riscontratisi sulla parte sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti.​

Inoltre, per farla breve la stessa Suprema Corte, con sentenze n. 587 del 12.01.2011 e n. 218 del 05.01.2011 stabilisce che balconi aggettanti, sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.​

Ciò conferma un orientamento che supera definitivamente la posizione secondo cui la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante.​

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi.​

Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi dei frontali e dei parapetti che, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono, rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ. la spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno".​

Pertanto essendo definito, come avevo già annunciato, che le pertinenze o responsabilità sono dei singoli proprietari, penso sia giusto che StudioMinucci, che riveste la carica di Amministratore, diffidi in forma ufficiale, i singoli proprietari ad intervenire per la sistemazione delle parti ammalorate.​

Senza forma di contraddizione, vorrei però ribadire che l'intervento effettuato per la messa in sicurezza delle stesse parti ritengo sia corretto in quanto si è intervenuti su due fronti molto importanti; ovvero sia per rispondere al RUP che ha richiesto certificazione della messa in sicurezza sia per i condomini stessi che per eventuali avventori o passanti; sia perché nelle more del decreto 81, vi è la responsabilità (in solido) dei responsabili che vestono la figura di DdL, ed in questo caso, come già detto l'Amministratore non è altro che il Legale Rappresentante del Condominio.​

 

[STUDIOMINUCCI]

Sottoscrivendo integralmente l'ultimo intervento di Antonio, mi sento in dovere di rispondere al cortese interessamento di Bastimento, che spero anche di far sorridere.

Pensa quanto possono essere importanti le "certezze giuridiche", Basti!
Questo condominio mi è nato fin dall'inizio come Problema (è lo stesso in cui l'amministratore precedente è sparito...senza consegnarmi NULLA ...e nemmanco i libri verbali di 50 anni di condominio, ma neanche le anagrafiche dei condòmini).
Però...'na cosa l'aveva fatta , il mio predecessore : aveva presentato al condominio il famoso muratore zelante e ....gli aveva fatto mettere in sicurezza (UN ANNO FA) i balconi di alcuni (che poi si sono rivelati pericolanti in gennaio 2012) .
Siccome questo mio predecessore NON era uno sprovveduto....si era ovviamente curato di avere l'assenso dei singoli proprietari interessati ai lavori.
E...siccome amministrava quel condominio da vent'anni....e c'erano rapporti apparentemente "fraterni"....la richiesta di assenso fu telefonica.

Bene : i lavori furono fatti, il muratore non fu pagato, l'amm.re sparì.
Indovina Te qual è stato il primo problema che io mi son trovata ad affrontare nella prima assemblea?????
E' stato che ....uno di quelli che avevan dato l'assenso telefonico.....e che quindi aveva avuto il balcone riparato.....sosteneva di non aver mai dato questo assenso, si rifiutava categoricamente di pagare il lavoro e.....minacciava urbi et orbi di andare anche in penale se si fosse insistito con la richiesta della sua quota.
Ovviamente....han pagato per lui i suoi vicini di casa.
E lui non ha fatto causa all'ex amm.re ...solo perchè questo era irreperibile in primis e radicalmente insolvente in secundis.
Ma....capito Basti.. a quali rischi si va incontro se si snobbano le "certezze giuridiche"?

Che IO faccia mettere le mani da una ditta su una proprietà privata....oh no!...non esiste per non esistere!!!! (Irma è sicuramente guidata da animo benevolo, ma...io, un domani, non potrei certo dire "ho fatto così perchè me l'ha consigliato "Irma del Forum"!!!) .

Nel concreto dei lavori svolti per la messa in sicurezza, invece, la mia commissione all'Impresa era MOLTO chiara : era stata preceduta da apposita assemblea in cui era chiaro come il sole che "io faccio eseguire questi lavori sulle parti COMUNI ; sono stati segnalati pericoli anche dalle parti private; quelle competono ai privati che debbono provvedere, come credono : commissionando l'intervento a ditte di loro fiducia OPPURE negoziando privatamente con la Ditta che si occuperà delle parti comuni".

Ma il titolare di questa ditta (per altri versi persona amabilissima) non è la prima volta che mi fa questo scherzo : io gli commissiono le parti comuni, e lui mi tratta (oltretutto senza dirmelo) anche le private, quanto meno per le spicconature.

E io sono stata in ENORME difficoltà, quando questa ditta ha spicconato o fasciato i balconi, perchè...a quelli che in Assemblea erano infuriati CON LUI (per la serie "ma come si è permesso?") io ..proprio non riesco a dare torto!!!!

Per fortuna ha eseguito il lavoro più ampio allo stesso prezzo preventivato per le sole parti comuni, e questo ha di molto "facilitato la pratica". Ma se avesse chiesto un solo centesimo per quel che ha fatto sui privati....prima di ricevere le contestazioni dei Condòmini, giuro, avrebbe ricevuto le mie!!!!!

 

[Bastimento]

Nel concreto dei lavori svolti per la messa in sicurezza, invece, la mia commissione all'Impresa era MOLTO chiara : era stata preceduta da apposita assemblea in cui era chiaro come il sole che "io faccio eseguire questi lavori sulle parti COMUNI ; sono stati segnalati pericoli anche dalle parti private; quelle competono ai privati che debbono provvedere, come credono : commissionando l'intervento a ditte di loro fiducia OPPURE negoziando privatamente con la Ditta che si occuperà delle parti comuni".

Ma il titolare di questa ditta (per altri versi persona amabilissima) non è la prima volta che mi fa questo scherzo : io gli commissiono le parti comuni, e lui mi tratta (oltretutto senza dirmelo) anche le private, quanto meno per le spicconature.

E io sono stata in ENORME difficoltà, quando questa ditta ha spicconato o fasciato i balconi, perchè...a quelli che in Assemblea erano infuriati CON LUI (per la serie "ma come si è permesso?") io ..proprio non riesco a dare torto!!!!

Su questo non ho nulla da dire, e se sorridessi ... mi sembrerebbe di farti torto.

Questo condominio mi è nato ............
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E lui non ha fatto causa all'ex amm.re ...solo perchè questo era irreperibile in primis e radicalmente insolvente in secundis.

Qui sorridiamo insieme...... della serie la fortuna è cieca, la sfiga ci vede benissimo.......

Ma....capito Basti.. a quali rischi si va incontro se si snobbano le "certezze giuridiche"?

Che IO faccia mettere le mani da una ditta su una proprietà privata....oh no!...non esiste per non esistere!!!! (Irma è sicuramente guidata da animo benevolo, ma...io, un domani, non potrei certo dire "ho fatto così perchè me l'ha consigliato "Irma del Forum"!!!) .

Qui invece vorrei ri-dirti che andare al di là delle parole dette, non sempre ci s'azzecca: hai frainteso ciò che ho detto.

Irma non ha affatto detto di non preoccuparti e mettere mano anche alla proprietà privata: a me sembra suggerisse di seguire invece la strada assembleare, e fare in modo che il condominio concordasse un regola condominiale che assimili la struttura dei balconi alle parti comuni: anzi, forse non suggeriva niente, ma plaudeva ai condomini che questa regola l'hanno adottata (ovviamente all'unanimità) , perchè semplificherebbe la vita condominiale e quella dell'amministratore.

Non io, e nemmeno Irma hanno accennato a snobbare le certezze giuridiche: se ho scritto

ti consiglierei quindi di rinunciare alle certezze giuridiche ed ascoltare anche i consigli non esattamente tecnici.

mi riferivo alle tue maiuscole.... (sconsigliate nel forum...)

Sì appunto : solo che qui non si sta parlando di frontalini (QUANDO E' VERO CHE CI SONO) o di tinteggiatura di cielini in facciata. Stiam parlando di solette. Che NON sono condominiali, mai.

Nessuno può permettersi di snobbare le certezze giuridiche. Ma queste sono sempre solo le risposte di un giudice a situazioni dove si è stati incapaci di trovare un accordo. Io apprezzo chi sa accordarsi preventivamente, rinunciando tutti a qualcosa, ma guadagnandoci tutti sul lungo termine.

Ovviamente non è questa la condizione in cui ti sei trovata, quindi non perseguibile: ma se già tu precludi ogni altro percorso (la cessione di sovranità sui balconi....), poi è inevitabile gestire le conseguenze: che per altro sai gestire bene.

p.s.: è impressionante il numero di interventi sui forum che trattano liti sui frontalini, balconi, aggettanti o meno, semiaggettanti, estetici e non estetici: li avessi letti prima, giuro che avrei acqyistato un appartamento in una casa senza balconi............

 

[STUDIOMINUCCI]

p.s.: è impressionante il numero di interventi sui forum che trattano liti sui frontalini, balconi, aggettanti o meno, semiaggettanti, estetici e non estetici: li avessi letti prima, giuro che avrei acqyistato un appartamento in una casa senza balconi............

Ma noooo!!!!!! perchè rinunciare ai balconi???
Casa autonoma, Basti!!! Casa autonoma!!!!!!
Non è una cosa "da ricchi", in fondo ce n'è per tutte le tasche, girando! E...vuoi mettere la pace?????

Tornando agli aspetti serii della vicenda: avevo capito che Irma e Tu indicaste la via che potremmo chiamare "delle imputazioni per concorde volontà assembleare".
Ma..non è mica semplice come sembra! E anche in questo rienrtano dalla finestra le "certezze giuridiche" che si volevano elegantemente mettere alla porta.
Nel senso : l'assemblea ha (per legge e giurisprudenza costante) potestà ben precise, e riguardano solo le parti comuni!!!
Ne deriva che...per convertire in "concordemente condominiali nella manutenzione" alcune parti che nascono private...non basterebbe alcuna delibera (che sarebbe nulla in radice, eccedendo appunto rispetto alle potestà assembleari) , ed occorrerebbe una manifestazione (di carattere negoziale in senso stretto) sottoscritta da TUTTI i i comproprietari (in caso contrario....anche l'unico coerede che non l'avesse mai sottoscritta....potrebbe farne valere la nullità in ogni tempo!!!!).....

 

[Bastimento]

...non basterebbe alcuna delibera (che sarebbe nulla in radice, eccedendo appunto rispetto alle potestà assembleari) , ed occorrerebbe una manifestazione (di carattere negoziale in senso stretto) sottoscritta da TUTTI i i

Certo: ti sei espressa più correttamente. Quando ho messo tra parentesi l'inciso: (ovviamente all'unanimità) sottintendevo proprio quello, anche se nella forma non appariva. Se ricordi è un tema di cui ti avevo chiesto una consulenza mp,

Dal punto di vista procedurale non so come sarebbe corretto: l'arrivo è una scrittura registrata e trascritta ai registri immobiliari: che questa nasca in modo autonomo o sia nella sostanza il verbale dell'assemblea, depositato e trascritto, lo sapete voi lugulei...
Certamente queste pattuizioni, sono assimilabili alla stregua di un regolamento condominiale che si voglia far diventare contrattuale.

Concordo ovviamente anche sul fatto che certe pattuizioni vanno fatte ex-ante e non ex-post.

 

[STUDIOMINUCCI]

Dal punto di vista procedurale non so come sarebbe corretto: l'arrivo è una scrittura registrata e trascritta ai registri immobiliari: che questa nasca in modo autonomo o sia nella sostanza il verbale dell'assemblea, depositato e trascritto, lo sapete voi lugulei...

Sarebbe un contratto in piena regola (che come tutti i contratti vincola soltanto chi li sottoscrive), e non farebbe alcuna differenza che fosse contenuto nel libro verbali oppure in qualunque altro foglio di carta.
Diciamo che, di sicuro, sarebbe del tutto inopportuno (in capo all'Amm.re) usare le costose forme della convocazione d'assemblea (raccomandate, ecc), perchè queste hanno un senso molto preciso quando qualcosa può legalmente essere deciso a maggioranza , mentre diventano un colpevole spreco di quattrini quando....o mi avvisi o non mi avvisi ....senza la mia firma non puoi decidere un bel niente che coinvolga anche me.

Ma il problema maggiore è di ordine pratico: in qualunque condominio che non sia di recentissima costituzione ...puoi giurarci : hai tanti di quei comproprietari (spesso coeredi) per ogni unità immobiliare che...puoi amministrare quel condominio per vent'anni e non aver mai visto tantissimi di loro ! Ti immagini invitarli (da chissà dove) per venire a mettere una firma ????
Ti posso garantire che nel concreto è impossibile.
Non si riesce ad averle neanche quando è sicuro che avrebbero da guadagnarci, come avviene per la vendita degli appartamenti ex portiere: io ne ho diversi , e i condòmini più attivi sarebbero ben lieti di poterli vendere per realizzarci qualcosa, anzichè pagarci l'IMU.
Ma....come sarà mai pensabile di aver la firma di chi è anzianissimo o invalido o risiede a centinaia di km di distanza, o addirittura ...è in Australia ????

 

[Bastimento]

Sarebbe un contratto in piena regola (che come tutti i contratti vincola soltanto chi li sottoscrive),

Forse ti è scappato un lapsus: prima mi pare parlavamo entrambi di una pattuizione opponibile a terzi. E dicevo che non conoscevo esattamente la procedura, ma la ritenevo simile a quella del deposito di un regolamento contrattuale.

...puoi amministrare quel condominio per vent'anni

... e sul punto avevamo avuto modo di punzecchiare certi amministratori che vivono di rendita... stante l'improbabilità che si ripresenti una nuova maggioranza che li disarcioni..., ma questa è un'altra storia decisamente OT.

 

[STUDIOMINUCCI]

Forse ti è scappato un lapsus: prima mi pare parlavamo entrambi di una pattuizione opponibile a terzi. E dicevo che non conoscevo esattamente la procedura, ma la ritenevo simile a quella del deposito di un regolamento contrattuale.

Qualunque patto che sia trascritto è oppobile a terzi e vincola gli aventi causa di chi l'ha sottoscritto. Però...prima bisogna sottoscriverlo , salvo che non sia una delibera assembleare che per propria natura vincola anche assenti e dissenzienti.
Ma un patto che sposti l'onere manutentorio di parti private sull'intera comunità non potrebbe mai essere oggetto di delibera , bensì potrebbe essere oggetto di patto negoziale .
Per il patto negoziale, però e come tutti sappiamo, non esiste che "firmo io e obbligo te". Chi lo firma si obbliga, e chi non lo firma non può essere in alcun modo ritenersi vincolato d esso o essere vincolabile a sottoscriverlo (salvo che non sia avente causa di chi l'aveva sottoscritto).

 

[Bastimento]

 

[Procicchiani]

i vv.ff. comune etc... dovrebbero imparare che i balconi sono privati, individuarne i proprietari e far avere gli ordini di messa in sicurezza ad ognuno di loro
ma è troppo faticoso, non lo faranno mai
prima che scrivano, bisognerebbe farli contattare da un legale, nella vana speranza, essendo più autorevole di un amministratore di condomino riescano a farglielo entrare in zucca (ma non è il tuo caso Minucci, tu sei autorevolissima )