Migliore rappresentazione grafica riguardo alla planimetria

[gcaval]

Ho acquistato un appartamento, la cui planimetria catastale esistente risale al 1940. Nella realtà la disposizione e consistenza dei vani è uguale, ma sono presenti lievi difformità (un muro inclinato e non a 90°, la porta del bagno aperta su di una parete diversa, muri maestri non correttamente indicati). Queste difformità non sono dipendenti da modifiche apportate, ed inoltre non esistono pratiche edilizie riguardanti l'immobile, dal 1940 ad oggi. Presumo che la planimetria sia stata da subito presentata in maniera così approssimativa, anche perché il muro inclinato è divisorio con altro appartamento, quindi non può essere stato spostato in un momento successivo.

Come devo procedere per ottenere l'aggiornamento della planimetria catastale, nel caso di 'migliore rappresentazione grafica'?
Quali sono gli oneri da pagare?

Preciso che non devo fare interventi di ristrutturazione o di spostamento muri, se non una manutenzione ordinaria. Lo stato di fatto resta lo stesso.

Ringrazio preventivamente chi potrà darmi un suggerimento.

 

[cafelab]

Ciao visto che la casa e' ante '67 e le modifiche sono di lieve entita' dovrebbe bastare una variazione catastale (docfa); costo: 50 euro al catasto e parcella del tecnico (tra i 300 e i 500 euro...).
Un saluto

 

[proge2001]

Ti riporto quello che cita la CIRCOLARE N° 2 DEL 02-07-2010- Prot. 36607 Dell'AGENZIA DEL TERRITORIO:
"L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione
incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di
interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di
annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di
destinazione d’uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione
catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la
presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera
b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla
legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la
variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di
carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della
rendita5.
Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie
riconducibili nell’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le
lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur
variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro
funzionalità.
Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione
l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi
interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.
Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in
metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla
consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli
ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in
catasto.
Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la
mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del
retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita"

 

[gcaval]

Grazie per le risposte. Il punto è che nella compilazione tramite docfa, ad un certo punto, mi chiede il motivo della variazione. Cosa devo mettere? I campi sono obbligatori, e non c'è nulla che si avvicini ad un "aggiornamento di planimetria perché la precedente era stata disegnata male!"

 

[cafelab]

"diversa distribuzione interna" ma deve essere redatto da un tecnico...

 

[carbisig]

Il punto è che nella compilazione tramite docfa, ad un certo punto, mi chiede il motivo della variazione. Cosa devo mettere? I campi sono obbligatori, e non c'è nulla che si avvicini ad un "aggiornamento di planimetria perché la precedente era stata disegnata male!"

Si entra nel Docfa4 in Variazione - modello D Quadro B - Denuncia di variazione Dati generali - nella Causale di Presentazione clicchi alla casella 5 Altre e nello spazio che si è aperto si riporta “Esatta rappresentazione grafica” (frase consigliata dal Docfa) ma può andare bene anche Migliore rappresentazione grafica.
Eventualmente sempre nel modello D - Relazione Tecnica – si può spiegare sinteticamente la situazione.

 

[carbisig]

Aggiungo al mio post precedente che la Diversa distribuzione degli spazi interni non mi sembra il tuo caso sia per le lievi variazioni sia perché, non avendo fatto lavori con autorizzazione comunale, non hai la data del fine lavori necessaria da riportare nella Casuale di Presentazione: Variazione.
Invece nel fare l'Esatta rappresentazione grafica si riporta la data del precedente accatastamento. Però va tenuto presente che, essendo l'accatastamento del 1940 e quindi solo cartaceo, la variazione è anche di aggiornamento (va scritto nella relazione tecnica), che comporta la compilazione del modello 1N Parte prima e 1N Parte seconda e la realizzazione dei poligoni per il calcolo delle superfici, ed il risultato finale di consistenza e classe deve corrispondere alla consistenza e classe attuale.
Se il risultato finale di consistenza e classe non dovesse corrispondere alla consistenza e classe attuale allora sempre alla casella 5 si scrive: Aggiornamento e esatta planimetria (aggiornamento e esatta rappresentazione grafica non ci sta nello spazio dedicato – 35 caratteri) o anche solo Aggiornamento e poi si spiega nella relazione tecnica.

 

[gcaval]

Grazie mille. Sei stato molto gentile e professionale nella risposta. Ringrazio anche gli altri amici che avevano precedentemente risposto.

 

[gcaval]

Approfitto della vostra gentilezza ed esperienza per chiedervi un ulteriore dettaglio. Vorrei chiarire questi dubbi, perché ho consultato due tecnici e mi hanno detto cose differenti. Allora, prima di avventurarmi in cose strane, un vostro supporto tecnico che mi permetta di capire meglio come stanno le cose mi agevolerebbe nello scegliere il tecnico.

Sto valutando se fare una variazione effettiva, e planimetrica di conseguenza, nell'abbattere un muro e, in sostanza spostarlo. Il numero di vani resta lo stesso, la volumetria pure. Inoltre ho già verificato che ci sono tutti i criteri di luce, disimpegno per il bagno, ecc. In sintesi, non c'è nessun problema per fare questa modifica, che poi non farebbe altro che portare il bagno in una posizione più funzionale, riducendo il corridoio.

Vengo alle domande.
1. Considerando che comunque dovrò "denunciare lo stato di fatto" e quindi procedere alla migliore rappresentazione grafica, mi conviene fare prima questa e poi la scia per i lavori interni?
2. Al catasto devo presentare due planimetrie diverse, in due momenti successivi, o si fa tutto in un unica soluzione?
3. Si procede sempre attraverso docfa?
4. Vanno fatte richieste anche in comune, immagino. Quali?

Grazie mille a chi riuscirà a rispondere.

 

[carbisig]

Considerando che comunque dovrò "denunciare lo stato di fatto" e quindi procedere alla migliore rappresentazione grafica, mi conviene fare prima questa e poi la scia per i lavori interni?

Questo comporta accatastamento di aggiornamento allo stato di fatto, poi pratica edilizia in comune come la Comunicazione Preventiva – edilizia libera – per manutenzione straordinaria che non riguarda parti strutturali – (la SCIA è per la manutenzione straordinaria che riguarda parti strutturali). La pratica necessita di asseverazione di un tecnico, dei dati dell'impresa che esegue il lavoro e della data di ultimazione dei lavori da comunicare in comune. Infine successivo accatastamento per “ diversa distribuzione degli spazi interni”. Si Potrebbe evitare il primo accatastamento facendo la pratica edilizia e poi accatastamento per “diversa distribuzione degli spazi interni” con in Variazione la data di ultimazione dei lavori e procedura docfa, come già descritta. Queste opzioni devono essere valutate dal tecnico che deve anche verificare se serva una precedente DIA in sanatoria per chiudere eventuali irregolarità. Qui bisogna vedere se l'incartamento dell'immobile giacente in comune è diverso dallo stato di fatto ed eventualmente quanto è diverso e se è necessario tenerne conto, ricordando che il fabbricato è anteriore al 1967.
Per questo è indispensabile un tecnico che conosca P.R.G. - R.E. - ufficio tecnico, ecc. del Comune e sappia conciliare il vecchio col nuovo, cosa non sempre facile. Il Forum, in questo settore, senza avere documenti, può dare per lo più solo indicazioni.