Qualora tu decida di applicare la procedura telematica, devi compilare solo il modello semplificato di registrazione SIRIA (che consente all’atto di acquisire data certa, pur in assenza di produrre l’atto stesso) ove sussistano, però, le condizioni necessarie per il suo utilizzo (immobile censito con un numero di pertinenze non superiori a tre, numero di locatori non superiori a tre, ciascuno dei quali eserciti l’opzione, registrazione nei termini, vale a dire entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla data di decorrenza, qualora la stessa risulti anteriore alla data di stipula ecc.
L’atto necessita di specifica, in apposita clausola delle esigenze transitorie del locatore ovvero del conduttore (quest’ultime da provarsi anche con documenti da allegare al contratto, come previsto dall’art. 3 del modello-tipo stabilito negli accordi locali). C’è, quindi, un regime differenziato a seconda che l’esigenza transitoria competa al locatore (che deve semplicemente enunciarla in contratto) ovvero spetti al conduttore (che oltre a indicarla, deve anche documentarla, attestandone le cause). Tali due requisiti sono richiesti ai fini della validità dell’atto. Da osservare che, indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi locali, le parti contraenti, ai sensi dell’art. 1, co. 4 del DM 10 marzo 2006, possono, comunque, stipulare un contratto di locazione transitoria “per soddisfare qualunque esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata”.
Se l’immobile oggetto della locazione è posto in una città ad alta tensione abitativa e nei Comuni limitrofi, il canone di locazione non può essere liberamente determinato dalle parti, ma deve corrispondere a quello indicato in apposite tabelle predisposte dal Comune ove è situato l’immobile, che fanno riferimento ai canoni convenzionati. Verifica se l’accordo territoriale della città ove è posto l’immobile, preveda, per questo tipo di contratto, variazioni dei valori minimi e massimi (il DM 30 dicembre 2002 consente variazioni fino ad un massimo del 20%).
Fai attenzione che se il locatore non provvede a confermare, prima della scadenza del contratto (non è previsto alcun termine di preavviso), i motivi di transitorietà indicati nel contratto, quest’ultimo torna ad avere la durata ordinaria quadriennale prevista dalla legge. Ne deriva che il locatore smemorato o negligente è esposto al rischio di rimanere vincolato per otto anni (salvo, ovviamente, i motivi di cui all’art. 3 della legge n°431/1998) ad un canone inferiore a quello di libero mercato.
Se al contratto si deve allegare, come più sopra si accennava, documentazione attestante la necessità abitativa transitoria del conduttore (ad es. contratto di lavoro a tempo determinato), tale certificazione è soggetta all’imposta di bollo. Dai primi di agosto di quest’anno sussiste, poi, l’obbligo di allegare all’atto l’attestato di prestazione energetica (che può essere privo del libretto di impianto che deve, invece, essere allegato all’APE da consegnare al conduttore, a norma dell’art. 6, co. 5 del D.Lgs. 192/2005, modificato dal DL n°63/2013, che dispone che “i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b) sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica”), pena la nullità dell'atto stesso: anche l'attestazione delle prestazioni energetiche dell'immobile, allegato al contratto, sconta l’imposta di bollo.
Al riguardo, si consiglia di rivolgersi all’ufficio di competenza per verificare se il medesimo ritenga che il regime da adottare, in merito all’imposta di bollo sulla documentazione allegata al contratto in cedolare (eventuale certificazione che attesta la necessità transitoria del conduttore + APE) sia quello dell’atto principale, esente da imposta, in quanto assoggettato a cedolare secca, ovvero sia, invece, soggetto a tributo, in quanto documentazione a corredo dell’atto principale.
