Modifica intestatari contratto concordato con cedolare secca

[simo30]

Salve a tutti e grazie in anticipo per l'aiuto che vorrete darmi!!!
Al momento ho un contratto di affitto (canone concordato con cedolare secca) co-intestato con la mia coinquilina, a settembre lascierò l'abitazione attuale per trasferirmi in un'altra città dove stipulerò un nuovo contratto d'affitto.
I miei dubbi sono:
1) esiste un termine temporale definito di preavviso al proprietario per uscire da un contratto? Preciso che il contratto comunque rimane in essere perchè io vado via ma la mia coinquilina rimane.
2) qual è il procedimento da seguire in regime di cedolare secca? i 67,00 euro sono da pagare come di norma? Ho sentito dire che probabilmente converrebbe chiudere un contratto ed aprirne uno nuovo, è vero?
3) nell'eventualità invece di subentro di una terza persona al mio posto nel contratto, la procedura e la tassa sono le medesime?
Attendo con ansia un vostro aiuto!!!!! Grazieee!!!

 

[Pennylove]

Nel caso proposto sarebbe necessario esaminare il contratto per verificarne natura e, soprattutto, condizioni di recesso. Il classico contratto 3+2 (art. 2, comma 3, legge n°431/1998) prevede, in genere, per il conduttore, facoltà di recesso, per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi; meno stretti i vincoli temporali per il contratto per studenti (art 5, comma 2, legge n°431/1998): per gravi motivi, l’inquilino può lasciare l’appartamento con preavviso di soli 3 mesi. Pertanto, si veda se e come il contratto in questione regolamenti in proposito.

Di norma la pluralità dei conduttori, con la stipula del contratto, assume un obbligo unitario nei confronti del locatore, un obbligo solidale che rende impossibili azioni individuali come, ad esempio, il recesso, salvo che ciò non sia espressamente previsto dal contratto (per esempio quello per studenti).

Nel contratto 3+2, il recesso di un co-conduttore vale per l’insieme dei conduttori. Tuttavia, se c’è l’accordo tra le parti (se il locatore e l’inquilino che resta non hanno nulla da eccepire al fatto che un co-conduttore voglia andarsene), nulla impedisce il recesso anche di uno solo dei co-conduttori (recesso parziale). E’ evidente che in un caso del genere, gli obblighi dell’inquilino che esce dovranno essere integralmente assunti dall’inquilino che resta, ad esempio il pagamento dell’intera quota di canone o la ricostituzione del deposito cauzionale (sarà il conduttore che rimane o il nuovo i gruppo di inquilini che si viene a formare a doverti restituire la tua quota di cauzione) e da un eventuale subentrante (subentro parziale).

Non è indispensabile un termine di preavviso (che è un obbligo verso il solo locatore) nei confronti del conduttore che rimane, ma educazione e correttezza imporrebbero un congruo lasso di tempo perché quest’ultimo possa eventualmente reperire un idoneo subentrante (sempre che non sia tu stesso a farti carico di tale incombenza).

Ti ricordo che tutti questi passaggi, cioè il recesso parziale, così come l’eventuale subentro parziale, dovranno essere resi con atto scritto - che attesti il trasferimento degli obblighi di chi se ne va in capo a chi resta - accettato da tutte le parti in causa (locatore, inquilino uscente, inquilino rimanente, eventuale inquilino subentrante), in quanto tale atto serve, a tutti gli effetti, come reciproca liberatoria, ai sensi dell’art. 1406 e seguenti del codice civile, ed eventualmente registrato.

Se il locatore ha scelto la tassazione con modalità “cedolare secca”, risulterebbe più conveniente risolvere il contratto di locazione e stipularne uno nuovo con il conduttore che rimane e l’eventuale subentrante (tutti questi atti sono, infatti, a costo zero); diversamente è necessario formalizzare la cessione (unico adempimento – in regime di cedolare - soggetto a tassazione) presentando all’Ag. delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione, copia del modello F23 (cod. trib. 110T; 67 euro) e l’apposito modello 69 (salvo delega, se il contratto è in cedolare, basta compilare solo i primi due fogli del modello citato).

 

[simo30]

Grazie mille Pennylove per le informazioni dettagliate. Non mi è chiaro solo un punto, quando dici:

Non è indispensabile un termine di preavviso (che è un obbligo verso il solo locatore) nei confronti del conduttore che rimane

Quindi anche nel mio caso, dove il recesso è di uno solo dei co-conduttori, il preavviso da parte mia verso il locatore deve essere comunque di 6 mesi???

 

[Bastimento]

Credo che Pennylove ti facesse presente una regola di buona convivenza: cioè il preavviso, meglio l'informazione che intendi lasciare, lo devi anche ai tuoi coinquilini, in modo che possano provvedere.

 

[Pennylove]

Grazie mille Pennylove per le informazioni dettagliate. Non mi è chiaro solo un punto, quando dici:

Quindi anche nel mio caso, dove il recesso è di uno solo dei co-conduttori, il preavviso da parte mia verso il locatore deve essere comunque di 6 mesi???

La risposta è affermativa, in presenza di un contratto agevolato o concordato, ovvero ai sensi dell’art. 2, comma 3 della legge n°431/1998. In tale ambito contrattuale, la legge consente al conduttore il recesso anticipato, in presenza di circostanze gravose, ossia estranee alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto, che il conduttore ha l’onere di specificare al locatore, dando idonea comunicazione (attraverso raccomandata a/r) con preavviso di almeno sei mesi. Ciò detto, nulla impedisce al locatore di accettare comunque condizioni di recesso più favorevoli al conduttore (preavviso di rilascio più breve, recesso indipendente dalla sopravvenienza di gravi motivi), che, in ogni caso, sarebbe opportuno venissero, in via transattiva, formulate per iscritto, per cui, prima di prendere qualsiasi decisione, accerterei le intenzioni del locatore e cercherei di trovare un accordo con lui.