Gli interessi passivi sui mutui ipotecari per l'acquisto della prima casa consentono un risparmio di imposta pari al 19% dell'importo pagato, con dei limiti e a determinate condizioni.
La detraibilità degli interessi passivi è attualmente consentita per i contribuenti che acquistano un immobile da adibire ad abitazione principale.
La misura consentita è pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, comprese le relative pertinenze.
La normativa vigente, nel corso dei vari anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
Le condizioni per la detrazione degli interessi prima casa
La norma riconosce la detrazione degli interessi passivi, in dipendenza di un contratto di mutuo, che deve essere garantito da ipoteca su immobili, e non di altri contratti di finanziamento. Lo stesso mutuo, deve:
* essere stipulato nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso (con esclusione del caso in cui l’originario contratto è estinto e viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati);
* essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.
Ulteriore condizione è che, entro un anno dall’acquisto, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici.
La detrazione non spetta, invece, all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.
Dal 2001, la detrazione spetta anche:
* dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
* nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
* se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.
Il limite alla detrazione degli interessi passivi
Dal 1° gennaio 2008, la legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.
Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (19% di € 4.000).
Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:
* degli interessi passivi;
* degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
* delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota. Per i mutui stipulati prima del 1993, invece, il tetto si riferiva a ciascun cointestatario.
Nel caso dell’acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.
Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono le seguenti:
* l’unità immobiliare doveva essere adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
* nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.
Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:
* l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro sei mesi dall’acquisto);
* l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.
Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di € 4.000 complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Il limite per la detraibilità degli interessi passivi
Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.
Gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra:
- il costo di acquisto dell’immobile;
- il capitale preso a mutuo.
Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto che comprendono:
* l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
* le spese di mediazione immobiliare;
* le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
* spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
e degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo, ovvero:
* l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
* la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
* le spese di istruttoria e perizia tecnica;
* gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
* la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
* maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in ECU o altra valuta estera.
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.
Documentazione necessaria
Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente abbia conservato i seguenti documenti:
* copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
* copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
* quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.
Il contribuente dovrà, inoltre, dimostrare l’utilizzo dell’immobile quale abitazione principale, tramite:
- le risultanze dei registri anagrafici;
- l’autocertificazione, nel caso in cui il contribuente deve dimostrare che la propria dimora abituale è diversa da quella indicata nei registri anagrafici.
