Mutuo per immobile acquistato all'asta senza agibilità e stato grezzo

[Qwerty1984]

Salve a tutti.

Vi espongo il mio caso, magari saprete indicarmi soluzioni a cui ancora non avevo pensato.

Mi sono aggiudicato all'asta un immobiile ad € 100.000 + oneri notarili e tributari, acconto versato del 10 pari a 10.000€.

L'immobile viene da un fallimento di un azienda edile che al momento del fallimento aveva lasciato l'immobile allo stato di "Grezzo", ma con allacci, infissi e porte montate.
Manca solo pavimento e bagno.
Tra l'altro a causa dei lavori fermati durante il restauro dell'edificio manca anche l'abitabilità.

A questo punto molte banche hanno scartato a priori anche solo di valutare la fattibilità (che per reddito e garanzie accessorie non vedrà problemi per l'erogazione) del mutuo.
Spesso indicando come scoglio, non l'ipoteca del tribunale, ma il fatto che l'immobile non è completato del tutto.

A questo punto qualcuno di qui, per esperienza o formazione, conosce quali strade intraprendere per ottenere un mutuo prima casa?

Grazie a tutti

 

[PyerSilvio]

Salve a tutti.

Vi espongo il mio caso, magari saprete indicarmi soluzioni a cui ancora non avevo pensato.

Mi sono aggiudicato all'asta un immobiile ad € 100.000 + oneri notarili e tributari, acconto versato del 10 pari a 10.000€.

L'immobile viene da un fallimento di un azienda edile che al momento del fallimento aveva lasciato l'immobile allo stato di "Grezzo", ma con allacci, infissi e porte montate.
Manca solo pavimento e bagno.
Tra l'altro a causa dei lavori fermati durante il restauro dell'edificio manca anche l'abitabilità.

A questo punto molte banche hanno scartato a priori anche solo di valutare la fattibilità (che per reddito e garanzie accessorie non vedrà problemi per l'erogazione) del mutuo.
Spesso indicando come scoglio, non l'ipoteca del tribunale, ma il fatto che l'immobile non è completato del tutto.

A questo punto qualcuno di qui, per esperienza o formazione, conosce quali strade intraprendere per ottenere un mutuo prima casa?

Grazie a tutti

Che l'immobile non sia del tutto completato e' ininfluente.

Cio' che conta e' la classificazione catastale.
Presumibilmente un fabbricato in corso di ultimazione.

Finanziabile tranquillamente.
Nella misura stabilita nella perizia mandata dalla banca.

Se devi finanziare tutto il residuo, al di fuori della caparra che hai gia' versato, a cui vanno aggiunte le spese per il pristino, eventuali oneri pendenti e le imposte di trasferimento, non ti finanziera' nessuno.

Perche' appare evidente, che non hai la capienza necessaria, per riconformare e concludere l'acquisto.

 

[Qwerty1984]

L'immobile è accatasto A3,
La mia capacità finanziaria copre l'80% richiesto del prezzo di acquisto, che è bem inferiore all'80% del valore dell'immobile.
Inoltre ci sarebbero a richiesta ci sarebbe un secondo immobile ad ipoteca.

Eppure tanti gli istituti (Unicredit e banche del gruppo Intesa) senza abitabilità creano problemi e rifiutano di gestire la pratica.
BNL mi ha fatto storie perché il fallimento coinvolge una società e non un privato.

È per quello che chiedevo lumi, perché mi sembra che tante banche si vantano di gestire mutui con asta e poi arrivati a concludere trovano cavilli superflui.

 

[PyerSilvio]

L'immobile è accatasto A3,
La mia capacità finanziaria copre l'80% richiesto del prezzo di acquisto, che è bem inferiore all'80% del valore dell'immobile.
Inoltre ci sarebbero a richiesta ci sarebbe un secondo immobile ad ipoteca.

Eppure tanti gli istituti (Unicredit e banche del gruppo Intesa) senza abitabilità creano problemi e rifiutano di gestire la pratica.
BNL mi ha fatto storie perché il fallimento coinvolge una società e non un privato.

È per quello che chiedevo lumi, perché mi sembra che tante banche si vantano di gestire mutui con asta e poi arrivati a concludere trovano cavilli superflui.

Del valore ipotetico dell'immobile non frega niente a nessuno.

L'importo richiesto e' troppo alto.
Troppo rischioso finanziare in quelle condizioni.
Pure presentando garanzie accessorie.

Oltre cio', appare evidente che andare a dire a priori alla banca, che l'immobile e' sprovvisto del certificato di agibilita', non sia per te la cosa piu conveniente da fare.

Molte banche neppure se ne accorgono.

Conviene che cerchi di prendere in mano la situazione, per comprendere quali procedure occorrono, per riassettare tutta la questione urbanistica.
Verificando, se la richiesta del certificato, e' gia' avvenuta nel passato oppure no.

Per ciascuna delle due possibilita', ci saranno da sostenere oneri e sanzioni, affinche' il certificato possa essere rilasciato.

Che gravano sull'intera economia del tuo acquisto.

 

[Qwerty1984]

Riguardo l'importo sono loro a chiedere l'80% del prezzo di acquisto.
E gli stessi impiegati di banca hanno confermato non essere l'importo da finanziare il problema.
Sono 80.000€ , escluse tutte le spese accessorie notarili ecc.
Se chiedessero maggiori garanzie, ripeto, ci non ci sarebbero problemi


Riguardo la mia trasparenza mi espongo con le condizioni reali per due motivi:
- ho solo 120 gg dalla data di acquisto per ottenere il mutuo e non posso perdere tempo a fare giochetti e omissioni varie
- una perizia sull'immobile c'è già, è pubblica e certificata dal tribunale.
Quindi possono accedervi anche loro.
E poi anche se fosse la banca quando eventualmente invierà il proprio perito a valutare l'immobile difficilmente non noterà che l'immobile è sprovvisto di elementi base per abitarlo.

Per riAssettare la.mia situazione urbanistica ho prima necessità di diventare effettivo proprietario, cosa che al momento non sono.

 

[PyerSilvio]

Riguardo l'importo sono loro a chiedere l'80% del prezzo di acquisto.
E gli stessi impiegati di banca hanno confermato non essere l'importo da finanziare il problema.
Sono 80.000€ , escluse tutte le spese accessorie notarili ecc.
Se chiedessero maggiori garanzie, ripeto, ci non ci sarebbero problemi


Riguardo la mia trasparenza mi espongo con le condizioni reali per due motivi:
- ho solo 120 gg dalla data di acquisto per ottenere il mutuo e non posso perdere tempo a fare giochetti e omissioni varie
- una perizia sull'immobile c'è già, è pubblica e certificata dal tribunale.
Quindi possono accedervi anche loro.
E poi anche se fosse la banca quando eventualmente invierà il proprio perito a valutare l'immobile difficilmente non noterà che l'immobile è sprovvisto di elementi base per abitarlo.

Per riAssettare la.mia situazione urbanistica ho prima necessità di diventare effettivo proprietario, cosa che al momento non sono.

Se l'asta ti e' stata aggiudicata, puoi recarti tranquillamente, all'ufficio tecnico di competenza.

120 giorni per riassettare tutta la situazione, probabilmente non ti basterebbero, neanche in una consueta compravendita.

Oltre cio' se l'immobile e' allo stato grazzo, l'ottanta per cento non e' sufficiente, per raggiungere la capienza di acquisto.

I soldi sono della banca che e' un soggetto privato che per la perizia incarica il suo di perito.

Quando il perito rileva, che l'immobile e' sprovvisto di elementi basilari per essere abitato, riscontrera' un valore piu basso.

Quindi, se non hai risorse proprie da immettere, supererai il limite del finanziato.

La richiesta del certificato a volte puo' bastare per poter ottenere il via libera della banca.

Se non ci proverai perderai i soldi.

 

[Qwerty1984]

L'immobile allo stato attuale, quindi non pronto ad essere abitato, è stato valutato 150.000€ dal perito del tribunale.
Ergo anche il perito della banca seppur nel rispetto più ligio della prudenza difficilmente valuterà l'immobile meno di quanto l'ho pagato.

Quindi questo punto non è in discussione.

Sono altri i punti su cui hanno espresso riserva e la mia questione era incentrata a trovare un modo/un istituto bancario per ottenere un mutuo prima casa alle condizioni attuali.

 

[PyerSilvio]

L'immobile allo stato attuale, quindi non pronto ad essere abitato, è stato valutato 150.000€ dal perito del tribunale.
Ergo anche il perito della banca seppur nel rispetto più ligio della prudenza difficilmente valuterà l'immobile meno di quanto l'ho pagato.

Quindi questo punto non è in discussione.

Sono altri i punti su cui hanno espresso riserva e la mia questione era incentrata a trovare un modo/un istituto bancario per ottenere un mutuo prima casa alle condizioni attuali.

Fai i conti senza l'oste.

Le sanzioni, gli adempimenti e i costi necessari per riassettare tutta la situazione urbanistica, potrebbero gravare anche oltre la perizia giurata.

Che di fatto, contrariamente a quanto credi, ti svantaggia inesorabilmente.

Perche' la natura di quella perizia, determina il principio che quell'alloggio, non puo' essere trasferito a meno di quella scorta.
Per di piu' al grezzo.

Circostanza esimente di ogni forma di finanziamento sulle scorte che hai qui esposto.

Con molta logica la banca respinge la richiesta del prestito:
Se per te vale meno comperalo.

 

[Bagudi]

Non ti eri accertato prima dell'asta della possibilità di finanziare l'immobile ?

 

[Qwerty1984]

Si, mi ero assicurato relativamente alla fattibilità del mutuo.
Ma il problema è sorto poi con il fatto dell'agibilità.

Forse ho trovato un istituto bancario che con un prefinanziamento mi concede la liquidità necessaria a saldare il Tribunale e successivamente alla messa in regola dell'appartamento concede il mutuo.

Sono in attesa di risposte.