Mutuo residuo superiore al prezzo di vendita

[francescarusso]

Buonasera a tutti, mentre stavo per firmare la proposta d’acquisto per un piccolo appartamento è venuto fuori che l’attuale proprietario ha un debito (mutuo) con la banca ben superiore al prezzo di vendita.

Volevo sapere quali sono i rischi che si corrono in queste circostanze. E’ possibile fare una proposta d’acquisto con una condizione sospensiva in modo da rendere la proposta non vincolante oppure esistono anche altre vie?

La mia paura è che una volta acquistato l’appartamento la banca venga a chiedere a me la differenza dei soldi (mutuo residuo – incasso vendita) che il vecchio proprietario non è stato in grado di saldare! Grazie

 

[Rudyaventador]

Buonasera a tutti, mentre stavo per firmare la proposta d’acquisto per un piccolo appartamento è venuto fuori che l’attuale proprietario ha un debito (mutuo) con la banca ben superiore al prezzo di vendita.

Volevo sapere quali sono i rischi che si corrono in queste circostanze. E’ possibile fare una proposta d’acquisto con una condizione sospensiva in modo da rendere la proposta non vincolante oppure esistono anche altre vie?

La mia paura è che una volta acquistato l’appartamento la banca venga a chiedere a me la differenza dei soldi (mutuo residuo – incasso vendita) che il vecchio proprietario non è stato in grado di saldare! Grazie

Allora facciamo ordine , se esiste un mutuo esiste una ipoteca sul l'immobile ,e se non estinto il credito della banca l ipoteca non viene ovviamente estinta, pertanto se ti sei accorto che il credito residuo sia ben superiore del prezzo di vendita , prima di firmare chiedi come estingua il mutuo il venditore, e fai una nuova visura ipocatastale ( non è che per caso oltre all ipoteca vi sia anche il precetto della banca?) ; a seconda dei casi si potra mirare la proposta opportunamente ; cosi al buio vincolando l efficacia della proposta all estinzione del debito renderai impossibile l operazione; la cosa migliore da farsi è che il credito residuo , dovra essere documentato dai conteggi della banca creditrice per l estinzione e se eccedente al prezzo di vendita , la differenza dovrà essere depositata a garanzia dal notaio , pertanto con questa documentazione si potrà redigere una proposta vincolando l efficacia al deposito dal notaio di detta differenza.. Senza visibilità non procedere ad alcuna proposta.


Ora ti diranno che se procedi , al momento in cui l ipoteca non sara estinta tu potrai non procedere al rogito; la differenza è che per uscirne devi probabilmente andare dal Giudice, specie se la somma di caparra venisse versata dal proprietario ala banca , mentre operando prima come ti ho indicato ti svincoli velocemente senza alcun onere.

Se non sai orientarti o se cio che hai in mano non lo comprendi chiaramente , ti consiglio di consultarti con un tuo avvocato di fiducia.

 

[francescarusso]

grazie intanto per la risposta... dalla visura ipotecaria non risulta nulla (l'agenzia mi ha detto che per ora il venditore è in regola). Il problema è che c'è una differenza (15-20.000) tra il mutuo residuo e il prezzo di vendita concordato.

 

[Rudyaventador]

grazie intanto per la risposta... dalla visura ipotecaria non risulta nulla (l'agenzia mi ha detto che per ora il venditore è in regola). Il problema è che c'è una differenza (15-20.000) tra il mutuo residuo e il prezzo di vendita concordato.

vale quanto detto deposito a garanzia della differenza

 

[francescarusso]

scusa la mia ignoranza, ma questo deposito a garanzia da chi andrebbe versato? per intenderci, facciamo finta che il prezzo concordato è 100 e che il residuo del mutuo è 120. Io al rogito verso 100 alla banca (suppongo) e i restanti 20 chi li versa? Non credo che l'attuale venditore possa coprirli!

 

[Rudyaventador]

scusa la mia ignoranza, ma questo deposito a garanzia da chi andrebbe versato? per intenderci, facciamo finta che il prezzo concordato è 100 e che il residuo del mutuo è 120. Io al rogito verso 100 alla banca (suppongo) e i restanti 20 chi li versa? Non credo che l'attuale venditore possa coprirli!

Prima di firmare..che qui siete di firma facile.. allora la proposta potrebbe essere condizionata dal versamento della parte di differenza scoperta dalla venditore , in mano del notaio assegno circolare ( non bancario) ;

altrimenti se sai che non ha i soldi di che parliamo non acquisti cerchi un altro immobile

 

[francescarusso]

ok grazie per la chiarezza... io l'ho scoperto quasi per caso questa storia, il primo agente immobiliare mi aveva parlato di un residuo mutuo inferiore ed in linea con il prezzo di vendita (tra l'altro mi avrà chiesto di sottoscrivere la proposta d'acquisto almeno cinque volte). Quindi se ho ben capito se il venditore non ha la possibilità di coprire la differenza (mutuo residuo - prezzo d'acquisto) non ha praticamente titolo a vendere?

 

[Zagonara Emanuele]

Fatti consegnare dal proprietario / venditore, l'estratto conto relativo al mutuo in questione e vedi esattamente a quanto ammonta il debito residuo.

Se il debito residuo è superiore al prezzo di vendita l'operazione è possbile concluderla positivamente solamente se il proprietario / venditore ha la possibilità di saldare l'intero debito (ovvero tramite la somma ricavata dalla vendita e la restante somma coperta da lui).

In alternativa si deve aumentare il prezzo di vendita, ovvero devi coprire tu l'intero debito residuo.

Perciò, come ti è già stato suggerito, sii cauto a firmare la proposta d'acquisto e sopra tutto a versare e/o consegnare assegni di caparra (rischi che vengano incassati dal proprietario e che poi questi non sia in grado di restituirti le somme da te versate).

Chiarisci la situazione prima di firmare una proposta e consegnare soldi.

In caso di accordo puoi stabilire di andare direttamente a rogito saltando il compromesso, e procedere all'atto solamente se il debito viene estinto completamente (anche perchè se il debito non sarà coperto totalmente la banca non rinuncerà all'ipoteca).

 

[Rudyaventador]

ok grazie per la chiarezza... io l'ho scoperto quasi per caso questa storia, il primo agente immobiliare mi aveva parlato di un residuo mutuo inferiore ed in linea con il prezzo di vendita (tra l'altro mi avrà chiesto di sottoscrivere la proposta d'acquisto almeno cinque volte). Quindi se ho ben capito se il venditore non ha la possibilità di coprire la differenza (mutuo residuo - prezzo d'acquisto) non ha praticamente titolo a vendere?

lui puo vendere , ma diciamola in altro modo , al momento del rogito lui deve estinguere il mutuo , ma se non ha la somma intera la banca non estingue l ipoteca quindi se tu ipoteticamente procedessi ugualmente avresti l immobile a garanzia del mutuo ancora in essere del venditore ; in pratica cosa succederebbe , che l agente che ti invoglia a procedere alla proposta -preliminare con una caparra ovviamente , lui matura il diritto alle provvigioni da entrambi, tu al momento del rogito non procederesti e ti ritroveresti a fare causa al venditore .

Date le implicazioni come vedi , prima di estendere alcuna proposta , fatti esibire il calcolo del debito residuo del mutuo e se superiore come hai accertato parli con l AI e gli dici ma questo venditore come intende estinguere? e da li avrai la risposta , a quel punto chiarito , tu condizionerai l efficacia al deposito presso il notaio entro un termine che valuterai congruo ( per non perdere inutilmente tempo) .

 

[francescarusso]

grazie ad entrambi per le esaurienti risposte... l'unica cosa che non ho ben compreso (e chiudo) è la questione del deposito.. "tu condizionerai l'efficacia al deposito presso il notaio entro un termine che valuterai congruo"