Non credo al crollo del mercato immobiliare cittadino

[Graf]

Io non credo che crolleranno i prezzi delle prime case, almeno nelle grandi città.

Io credo che crolleranno i prezzi delle seconde case, cioè di quelle che si trovano al paese, al mare e in montagna e che vengono abitate, al massimo, un mese l'anno...Con l' IMU sulle seconde case praticamente triplicata non saranno più convenienti. Con quella somma ci si paga un buon albergo oppure un appartamento in affitto per 20 giorni senza avere i pensieri e i fastidi di una seconda casa...
Prevedo una marea di seconde casa buttate sul mercato, con conseguente crollo del prezzo di vendita.
I prezzi delle case in città, delle PRIME CASE, subiranno una contrazione ( un 20- 25%) ma non un vero e proprio crollo e questo perché, a mio modesto parere:
1) I prezzi sarebbero dovuti crollare già dal 2008 e invece c'è stata, a tutt'oggi, solo una timida limatura...Il mercato immobiliare italiano ha dimostrato un' insospettabile capacità di reggere la botta della crisi finanziaria del 2008- 2009.
2) L' Italia non si trova nella situazione drammatica nella quale si trova la Grecia, insomma non siamo alla fame, per fortuna;
3) L' Italia non sconta nessuna bolla immobiliare come la Spagna che ha tre milioni di appartamenti invenduti e l'industria delle costruzioni paralizzata.Anzi, una città come Roma ha perenne fame di spazi abitativi. E questo problema immette immediatamente nella quarta ragione:
4) Una totale mancanza di politica edilizia agevolata e sovvenzionata da parte del Comune e della regione Lazio. Solo ultimamente si sta facendo qualcosa in Regione con Buontempo assessore alla casa. Ma é una goccia d'acqua in rapporto al mare delle domande di abitazioni di case popolari. Al Comune di Roma c'è una lista chilometrica per quanto riguarda le assegnazioni. Molte giovane coppie, escluse dal mercato edilizio sovvenzionato, fanno letteralmente i salti mortali, raschiando il fondo del barile dei risparmi di mamma e papà, suoceri e suocere, per racimolare quei 100 mila euro che permettono loro di accedere al mercato delle monocamere. A Roma c'è un fiorentissimo mercato di compravendita di appartamentini di 40mq, in quartieri popolari e accessibili, che non conosce crisi e crolli.
Tutto questo contribuisce a tenere su i prezzi.
5) Le banche e gli altri grossi investitori istituzionali hanno tantissimi immobili nel loro portafoglio, a garanzia della loro stabilità e liquidità. Non vedo il motivo per il quale dovrebbero guardare con occhio amichevole al dimezzamento del loro patrimonio immobiliare. Appena il mercato si sarà riequilibrato in modo ragionevole, svalutandosi in modo relativo ( il famoso 20% - 25%), le banche riapriranno immediatamente il rubinetto del credito, adesso rigorosamente chiuso, alla famiglie solvibili desiderose di comprare un immobile e in questo modo BLOCCHERANNO la discesa dei prezzi. Le banche, tutte insieme, hanno ampiamente questo potere di regolazione dei prezzi.
6) A Roma é facile affittare un appartamento di tre camere a 1000 euro e più a famiglie, studenti universitari, a manager, a società, a professionisti, a turisti, e a POLITICI A LORO INSAPUTA...., in tutte le forme giuridiche, quindi un vantaggio reddituale, la casa, lo conserva sempre. Insomma, avere un appartamento a Roma conviene ancora, ANCHE COME SECONDA CASA, pagandoci, cioè, l'IMU maggiorata...
Un reddito annuo del 2.80% - media cittadina - del capitale immobilizzato non é il massimo della vita ma comunque, è appetibile, in questo periodo di crisi.

Io non vedo, quindi, le premesse di un crollo dei prezzi, per la realtà romana e più globalmente cittadina italiana .
Però, mi posso sbagliare clamorosamente.

 

[caviapp]

http://www.ilgiornale.it/interni/ce...-04-2012/articolo-id=584032-page=0-comments=1

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Prevedo tempi duri e calo delle vendite per tutti gli immobili ... è sempre più conveniente prendere in affitto per cui viceversa aumenteranno i costi delle locazioni.
E in tutto questo rimarranno sul mercato solo i mediatori immobiliari di alto livello professionale.

 

[Graf]

Prevedo tempi duri e calo delle vendite per tutti gli immobili ... è sempre più conveniente prendere in affitto per cui viceversa aumenteranno i costi delle locazioni.
E in tutto questo rimarranno sul mercato solo i mediatori immobiliari di alto livello professionale.

Sono completamente d'accordo sulla prima metà dell'intervento.

I mediatori sono una realtà diversificata; chi lavora con i franchising, chi in proprio, chi é specializzato nel mercato delle monocamere, chi in quello dell locazioni, chi é esperto nel mercato luxury, chi in quello delle compravendite delle aziende...Chi lavora solo con le esclusive, chi sulla parola.

E' difficile dire che si salveranno solo quelli lavoreranno ad alto livello professionale...
Secondo me si devono salvare tutti quelli che non raggirino il cliente e che non siano reticenti su eventuali problemi della casa...
Essere onesti é meglio che essere estremamente professionali....

 

[Carlo Garbuio]

teniamo presente una cosa:
se non c'è mercato non c'è crollo dei prezzi ma delle transazioni
se ci fosse crollo dei prezzi vorrebbe dire che ci sono tante compravendite a prezzi più bassi che in passato
è da considerare quindi anche il volume delle transazioni, come succede in borsa.
Se oggi crolla un titolo del 30% ed il resto sta fermo è vero che
crollo del titolo = crollo del mercato , per chi non ne capisce, mentre il professionista dovrebbe considerare anche altri aspetti e spiegarli per comprendere il reale andamento del mercato
se poi consideriamo che non c'è analisi di mercato e i professionisti non si vogliono aggiornare ... è chiaro quanto possano essere considerate le previsioni che, spesso, vengono esposte in funzione dello scopo

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Egregio Graf nel definire come professionale un mediatore necessariamente mi riferisco a preparazione e correttezza.
Quindi essere onesti come richiedi tu, con un poco velato accenno polemico verso gli Agenti Immobiliari, ed essere professionali sono caratteristiche necessariamente collegate.

 

[serian]

Ciao Graf, da venditore ti posso illustrare la mia esperienza proprio a Roma. Con prezzo giusto per la vendita non si vede nessuno. A settembre dell'anno passato c'erano circa 2-3 visite a settimana, da gennaio una a settimana, da aprile le visite son passate a 1 ogni 15 giorni e ora non squilla più il telefono (nonostrante un calo evidente di prezzo da settembre ad oggi). E a dire delle varie agenzie che abbiamo avuto le chiamate scarseggiano per tutti gli immobili).
Purtroppo la crisi c'è ( o magari una paura folle che induce ad un abbassamento dei prezzi) e ti posso assicurare che i vicini venditori che stanno su prezzi poco più alti non hanno venduto da almeno 10-12 mesi.
Che fare ora con tanta domanda e poca richiesta ? Si abbattono i prezzi o si rinuncia a vendere e credo purtroppo che la seconda opzione sia quella che porterà un abbassamento ancora maggiore dei prezzi.
Ciao

 

[Graf]

@ Serian

Egregio Serian, capisco la tua situazione. Ma il mercato cittadino delle case e, specialmente quello di Roma, è in parte eccentrico rispetto all'andamento del mercato immobiliare nazionale.

Chissà quanta gente, per paura dell' IMU, paura molte volte ingiustificata, correrà a vendere le proprie case! Prevedo un crollo del mercato secondario, provinciale e quello delle seconde case...
Quello cittadino e romano, ripeto, ha un flusso di domanda inestinguibile ma più o meno intenso, a secondo dei periodi. Adesso siamo in un periodo in cui il flusso di domanda manifesta un'indubbia bassa pressione....Passerà con una buona limatura dei prezzi e con la riapertura del rubinetto del credito da parte delle banche.

In generale:
la drammatizzazione mediatica della crisi, che c'è, non lo metto in dubbio - ma si parla da 40 anni di economia in crisi - porta ad una irrazionale paralisi di tutta l'economia con il risultato di generarla proprio in questo modo, la crisi!!!!!

"Oddio c'è la crisi, la TV non fa che parlarne, adesso non compro più nulla, mi siedo e aspetto che passi...."
non accorgendosi che, comportandosi così, si diventa immediatamente artefici e facitori di quella stessa crisi che si paventa....

Paradosso della società di massa e della civiltà dell'informazione....

 

[Mil]

In generale:
la drammatizzazione mediatica della crisi, che c'è, non lo metto in dubbio - ma si parla da 40 anni di economia in crisi - porta ad una irrazionale paralisi di tutta l'economia con il risultato di generarla proprio in questo modo, la crisi!!!!!

"Oddio c'è la crisi, la TV non fa che parlarne, adesso non compro più nulla, mi siedo e aspetto che passi...."
non accorgendosi che, comportandosi così, si diventa immediatamente artefici e facitori di quella stessa crisi che si paventa....

Paradosso della società di massa e della civiltà dell'informazione....
[/quote]



Graf, non ti sbilanciare, non me diventà come 'er nano che ce dicea che la crisi era corpa de'giornalisti....
La psicosi può essere, ma guarda che la gente continua a non comprare sia per il credito che non ha, sia per la propensione all'acquisto dell'immobile, che in molti casi non c'è più, per l'insostenibilità dei prezzi che in parecchie zone è veramente al limite!!A Milano l'osservatorio ha il grafico che parla chiarissimo: fino al 2001 andamento prezzi e offerta erano due rette molto vicine. Anni 2001-2011 la retta dei prezzi è una verticale, la retta della domanda è in picchiata specie dopo il 2007. Disegnano una X, non si intersecano più, capisci? Vuol dire che l'immobiliare ha continuato a crescere di valore come se fosse un bene anelastico, completamente avulso e indipendente da redditi e domanda interna. E la domanda nel frattempo è calata spaventosamente. Ma l'immobiliare non è la benzina, o le sigarette....Ad un certo punto capita che non ci sia proprio più la propensione ad indebitarsi per qualcosa che sì, è importante, ma alla fine sono io acquirente che decido. La gente ha sempre più difficoltà concrete, oltre ad esserci quel fenomeno di cui anche impittaro ha sempre parlato: la saturazione! bene o male una casa in eredità la gente ce l'ha! E chi se lo va a comprare un bilocale nuovo per di più fatto male a più di 200k, con gli stipendi dei giovani di oggi e i mutui che scarseggiano? E' il prezzo con cui fino a 15 anni fa i fratelli maggiori ci si compravano un appartamentone! Non c'è stata gradualità, non c'è stata nessuna corrispondenza con la realtà, si è pensato e si continua a pensare che la gente abbia chissà quale propensione a comprare a tutti i costi, ma non è così!
L'immobiliare si regge su due fattori: crescita demografica e buon rapporto stipendi/sostenibilità dell'indebitamento (vedi la Germania).
E' il ceto medio-basso che tira avanti il settore, non lo reggi sulla nicchia i mercato! Le grandi città in passato hanno avuto il boom immobiliare perchè la gente aveva un lavoro in grado di remunerare ragionevolmente in 20 anni una casa. Oggi servirebbero 40 anni, ammesso che si acceda al credito e invece si continua a ragionare a parità di condizioni.
Io l'ho sempre detto, è vero che in Italia bisogna ragionare per zone, ma in generale ci stiamo avvicinando ai redditi sloveni...tra non molto saranno gli Italiani a comprare oltre confine e vivere bene e forse non faranno più neanche i frontalieri, ma sarà l'inverso! Ma noi continuamo a pensare di essere l'ottava potenza industriale del mondo....Io fossi la 'ndrangheta delocalizzerei, se lo scopo è ripulire denaro e basta.Almeno hai probabilità di vendere maggiori che nella mezza Italia del Nord...

 

[skywalker]

bene...condivido...in parte.
Noi siamo l'8 potenza industriale solo che paghiamo il 68.8% circa di tasse per avere servizi...a pagamento.
Il nostro sistema bancario ha ricevuto finanziamenti dalla bce all'1% e cosa fa? compra titoli di stato e se ne infischia di sostenere le imprese.
Mutui te li danno si, se per 100K garantisci un deposito di 125K.
Il nano è a casa o meglio in villa ma monti andrebbe meglio in casa di riposo...
molti di voi diranno: ci voleva, fa bene, combatte l'evasione...
Se a mio figlio (l'uno vale l'altro tanto tra 4 e 7 anni per quello che riescono a fare non fa differenza) chiedessero di fare quello che a lui è stato permesso, l'avrebbero fatto e forse anche meglio.
vuoi ottenere questo tipo di risultato? che problema c'è?
...aumenti l'IVA, aumenti le tasse, aumenti l'ICI e tanto per dare una ventata di novità la chiami IMU, a quelli che non ce la fanno dici che esatri fa bene a pignorargli la casa e a fargli pagare tassi usurai...tanto l'italiano, si sa, è evasore...
...fregantonete ovviamente di qualsiasi manovra che possa produrre crescita...tanto a te che ti frega, 72k al mese te li sei assicurati con le vaccate presenti e passate.
Diverso sarebbe riuscire a garantire i servizi svizzeri e a far pagare( come in svizzera ) il 30% di tasse...
Scoprirebbero che di colpo gli evasori si sono estinti da soli...
thò che novità...la gente evade se con quello che gli resta non mangia?
Mettessero una tassazione di tipo svizzero e dicessero agli evasori che ancora volessero farlo che la pena è l'ergastolo...ma credo che le carceri con quelle aliquote si svuoterebbero, anche i condannati pagherebbero volentieri pur di uscire e fare impresa.
Certo però che come si fa?
le banche devono guadagnare sempre e comunque, questa è l'italia non gli usa, le nostre banche non possono fallire nemmeno se sono gestite alla caxxo in cu,...
Poi scusate, mettere un banchiere a capo del governo e come mettere la volpe a curare il pollaio e pretendere che non si mangi i tacchini (NOI)