Nuova divisione di eredità ricevuta due anni fa fra tre fratelli

[Alberto2023]

Buongiorno,

Siamo tre fratelli ed abbiamo ereditato due anni fa due case a Roma e un piccolo immobile fuori citta'.
Le case sono state ereditate a suo tempo in parti uguali.
Uno dei fratelli vive a Roma, gli altri due all'estero.
Vorremmo arrivare ad assegnare una casa al fratello che vive a Roma e vendere l'altra casa romana ripartendo le quote fra gli altri due fratelli. Per quanto riguarda la casa fuori citta' non siamo ancora certi.
Quale puo' essere la via migliore?
E'possibile rivedere la suddivisione originale?
Altrimenti, In quale modo vanno cedute o vendute reciprocamente le quote dei tre immobili perche' uno sia assegnato per intero ad un fratello e l'altro immobile grande, venduto , o prima assegnato agli altri due?
Ovviamente, desideriamo seguire una strada che minimizzi gli oneri in generale e le tasse da pagare.
Grazie in anticipo,
Alberto

 

[francesca63]

Per rispondere bisognerebbe conoscere il valore attuale dei tre immobili , e capire cosa volete fare del terzo .

 

[Alberto2023]

Immaginiamo che i due appartamenti abbiano un valore prossimo ai 300 mila euro, uno qualcosa di piu' l'altro un po' meno.
Il terzo e' in discussione, perche' dovrebbe avere un valore abbastanza modesto (forse 50 mila euro, ma se poi fosse difficile venderlo e si dovesse abbassare molto il prezzo, forse converrebbe continuare a goderne, o comunque tenerlo almeno in attesa di una buona occasione che potrebbe non arrivare).

 

[brina82]

Buongiorno,

Siamo tre fratelli ed abbiamo ereditato due anni fa due case a Roma e un piccolo immobile fuori citta'.
Le case sono state ereditate a suo tempo in parti uguali.
Uno dei fratelli vive a Roma, gli altri due all'estero.
Vorremmo arrivare ad assegnare una casa al fratello che vive a Roma e vendere l'altra casa romana ripartendo le quote fra gli altri due fratelli. Per quanto riguarda la casa fuori citta' non siamo ancora certi.
Quale puo' essere la via migliore?
E'possibile rivedere la suddivisione originale?
Altrimenti, In quale modo vanno cedute o vendute reciprocamente le quote dei tre immobili perche' uno sia assegnato per intero ad un fratello e l'altro immobile grande, venduto , o prima assegnato agli altri due?
Ovviamente, desideriamo seguire una strada che minimizzi gli oneri in generale e le tasse da pagare.
Grazie in anticipo,
Alberto

Per minimizzare i costi dovreste fare un atto di divisione, ma lo farei CONTESTUALMENTE all'atto di vendita dell'altra casa di Roma.

La casa da 50k o anche meno (valore incerto) la lascerei intestata a tutti e 3, tanto la venderete e dividerete.

Dovete però ORA battezzare il valore delle altre 2 case di Roma. Supponendo che siano 300+300, in tutto si avrebbero 600k, che diviso 3 fanno 200 a testa.

La prima casa resta al fratello, che tuttavia dovrebbe sborsare 100k al fine di liquidare gli altri fratelli, che prenderanno 150+150 dalla vendita della seconda casa.

In alternativa, non farete nessun atto e venderete solamente la seconda casa di Roma, riscuotendo 100k a testa, e il primo fratello vi garantirà una specie di "affitto" mensile.

Non vedo altre soluzioni.

 

[Michela_]

Da evitare assolutamente la donazione (anche solo di quote) in quanto renderebbe gli immobili difficili da vendere nei primi 20 anni...

 

[Bastimento]

E'possibile rivedere la suddivisione originale?

No. In pratica occorre fare una divisione ereditaria, che è un atto assimilabile ad una compravendita, con alcune agevolazioni se si verificano certe condizioni che il notaio vi spiegherà . In sostanza vengono tassate alla stregua delle compravendite le compensazioni monetarie “dichiarate” per pareggiare i lotti

 

[Alberto2023]

Grazie a tutti per le risposte ricevute finora.

Quindi divisione ereditaria contestuale alla vendita in sede notarile (e non donazione).
Pero' a conseguenza di questo, ne deriva che il terzo fratello non potra' assumersi il carico dell'intera abitazione finche' non si arriva alla divisione (contestuale alla vendita), e i due fratelli non residenti saranno soggetti al pagamento dell' IMU su tutte e due le abitazioni, ognuno di loro per la quota di un terzo. (Anche il fratello residente avrebbe convenienza a prendere in carico l'intera abitazione, mentre e' attualmente sollevato solo da 1/3 dell'IMU sulla casa che abita, mentre anche lui paga 1/3 di IMU sulla seconda casa)
C'e' un modo di ovviare a cio'?

In aggiunta assumendo che uno dei fratelli, o tutti e due, siano disponibili a rinviare la regolazione del pagamento della propria quota sulla casa che resta in godimento, ma di fatto in proprieta', al terzo fratello al momento di una eventuale vendita (o alla successione), e' possibile regolare cio' con una scrittura privata, che stabilisca l'impegno del terzo fratello al regolamento del debito con gli altri due fratelli o con i loro eredi per la quota goduta al momento che egli decida di disimpegnare l'abitazione?

Non essendoci passaggio di danaro in questo caso ci sarebbe comunque una tassazione?

Per maggiore chiarezza rimanendo sull'esempio precedente, anche per semplicita':
Supponendo 2 case di 300 da dividere in 3, un fratello riceve una casa per intero (300) gli altri due 150 ognuno in denaro. La quota del primo fratello e' maggiore di quanto gli spetta del 33%.
Quindi dovra' impegnarsi, con qualsivoglia forma di scrittura, che qualora decidesse di vendere, o si dovesse aprire la successione, dovra' liquidare il 16.5% del ricavato ad ognuno dei due fratelli o ai loro eredi, qualora non lo avesse fatto in precedenza.

Di nuovo grazie in anticipo.

 

[Alberto2023]

Ovviamente sono da trascurarsi per quanto esposto nell'esempio suddetto il valore presente e futuro dell'eventuale capitale impegnato, interessi e eventuali pagamenti di affitto, ma solo valore presente dell'eredita', e quindi percentuale di eredita' ricevuta in eccesso (33%) al tempo presente, e il valore finale dell'immobile al momento della vendita, da cui decurtare il "famoso" 33% ricevuto in eccesso anni prima.

 

[brina82]

C'e' un modo di ovviare a cio'?

Potete anche fare l'atto di divisione DOMANI: potreste intestare la prima casa 1/1 al primo fratello, e le altre 2 case 1/2 e 1/2.

A quel punto però sarebbe difficile quantificare in denaro le differenze che il primo fratello dovrebbe dare al secondo e al terzo, per questo io parlavo di atto di divisione CONTESTUALE, e cioè quando almeno il prezzo della casa che andreste a vendere fosse definito.

Nulla vieta di accordarvi ufficialmente scrivendo sull'atto di divisione le quote da me sopra citate, però gli altri 2 fratelli prenderebbero meno... dovrebbe essere quantificata una parte economica ma da sborsare SUBITO, non è che puoi fare un atto scrivendo che i soldi verranno versati in base al ricavo della vendita delle altre 2 case...

 

[Alberto2023]

dovrebbe essere quantificata una parte economica ma da sborsare SUBITO

Grazie mille brina82.
Quindi nello specifico non si puo' nell'atto di divisione, o con scrittura privata separata, indicare che i soldi saranno rimborsati all'atto della vendita della prima casa (quella che rimarra' abitata), quindi anni dopo, nella quota di percentuale dovuta qualunque essa sia alla data futura sconosciuta (assumendo 16.5% del prezzo di vendita nell'esempio sopra, quantizzata al momento della vendita)?
Insomma come se fosse un prestito senza interesse, da restituirsi a data da definire.