il mio affittuario, con lunga e dettagliata lettera, lamenta quasi alla scadenza dei primi 4 anni (scadono il 30/11), diverse problematiche quali muri e piastrelle danneggate dall'umidità, perdite nel tetto, odori dai sanitari etc. l'art 12 del contratto recita che tutte le riparazioni ai sensi art 1576 e 1609 CC sono a carico del conduttore, così come ogni altra riparazione ordinaria inerente agli impianti e ai servizi. per l'art 9 tutti i guasti dovuti alla mancata manutenzione saranno a carico del conduttore.
se capisco bene non posso + comunicare disdetta del contratto (cosa che vorrei fare), gli articoli di cui sopra mi tutelano almeno ?
grazie
Cominciamo dalla fine della domanda. La norma prevede che il locatore può validamente comunicare al conduttore la propria volontà di non procedere al rinnovo alla prima scadenza - con
preavviso di almeno sei mesi dalla scadenza contrattuale a mezzo lettera raccomandata -
solo in presenza di pochi e specifici motivi indicati dalla legge 392/1978 (cosiddetta dell'"equo canone").
Quanto agli "inconvenienti" lamentati dal conduttore (presumo verificatisi in una fase successiva all'atto della stipula del contratto), occorre fare riferimento al contratto e all'uso pattuito come parametro per risolvere tali particolari fattispecie: in generale si può dire che sono a carico del locatore tutti
gli interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, restando, invece, esclusa la sola piccola manutenzione (artt. 1576 e 1609 cod. civ.) - intendendosi per tale, le opere di entità e costi molto limitati - posta a carico del conduttore.
Per quanto riguarda l'odore dai sanitari, se tale difetto non dipende da un cattivo funzionamento dello scarico, ma dalla semplice pulizia della fossa biologica, tale onere, in genere, è posto a carico del conduttore (salvo accordi diversi).
Per quanto, invece, riguarda la presenza di infiltrazioni dal tetto e fenomeni di umidità, è difficile esprimere un giudizio senza visionare i locali. Certo è che in questi casi (trattasi non di guasti, bensì di vizi) non è data la possibilità al conduttore di porvi rimedio. Spetta al locatore provvedere alla pronta eliminazione dei vizi stessi. In difetto, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto oppure una giusta riduzione del canone proporzionalmente all'entità e alla natura dei vizi verificatisi.
