Perdita di acque nere

[marcozanini89]

Buongiorno,
chiedo consiglio su come comportarmi.
Sono in affitto e fino ad oggi ogni piccolo problema abbiamo cercato di non "pesare" sul proprietario, perché non è persona molto incline al dialogo.
Per il quieto vivere, ma parlando di cifre di piccole entità abbiamo sempre sistemato noi senza pretendere niente da nessuno.
Adesso la situazione è diversa, il tubo delle acque nere che indirizza i flussi dall'immobile alla fossa nera ha un evidente perdita con fuorisciutà di liquidi nella zona giardino, non vi dico l'odore.
Abbiamo già fatto raccomandata dove si evidenzia il problema circa 2 mesi fa, varie chiamate e messaggi dove richiediamo di riparare il guasto, ma non sembra intenzionato a sistemare niente.
Posso dare disdetta e trovare un nuovo appartamento, ma non vorrei passare 6 mesi in queste condizioni.
Smettere di pagare l'affitto mi metterebbe me in situazione di torto.

La casa così come è adesso non è abitabile almeno esternamente, cosa posso fare?

 

[il_dalfo]

La casa così come è adesso non è abitabile almeno esternamente, cosa posso fare?

dal codice civile:

art 1577: Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

art 1584:
Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Se vuoi restare in quella casa ed il locatore non interviene puoi fare tu le riparazioni e chiedere il rimborso tramite tribunale. (mi rendo conto che è una schifezza ma questa è la legge).

 

[davideboschi]

Dopo la raccomandata per evidenziare il problema, ne farai un'altra dove lo avvisi che, in assenza di un suo intervento e trattandosi di riparazioni urgenti, farai effettuare le riparazioni a tue spese e detrarrai l'importo dai canoni di locazione. Citagli gli articoli del Codice Civile che correttamente ha evidenziato @il_dalfo .
Se lui non interviene, lo farai tu, a pieno diritto.
Se capisce di essere nel torto, bene. Altrimenti ti citerà in tribunale, dove il torto glielo darà il giudice.

 

[il_dalfo]

e detrarrai l'importo dai canoni di locazione

Si tenga conto che non è possibile autoridursi il canone di locazione (nemmeno per compensazione con fatture a testimonianza). Si può però comunque percorrere questa strada in via bonaria qualora ci sia accettazione espressa (scritta) da parte del locatore.

Ai fini fiscali, solitamente il locatore dovrebbe fare una comunicazione in agenzia entrate, precisando il periodo per il quale il canone viene ridotto. In questo modo risparmia qualcosina sulla tassazione per i redditi da immobili. Tuttavia mi chiedo (e non so rispondermi) se abbassare il canone per compensare una spesa sostenuta dall'inquilino (quindi andando a pareggio), ritrovandosi poi a pagare meno tasse, sia fiscalmente corretto.

Di certo un vantaggio per il conduttore c'è: trattandosi di manutenzione straordinaria sarà possibile sfruttare il credito d'imposta, derivante dalla spesa sostenuta, per risparmiare sull'IRPEF.

 

[davideboschi]

Tuttavia mi chiedo (e non so rispondermi) se abbassare il canone per compensare una spesa sostenuta dall'inquilino (quindi andando a pareggio), ritrovandosi poi a pagare meno tasse, sia fiscalmente corretto.

Non è corretto. Se il canone viene ridotto (o addirittura non pagato) per alcuni mesi a fini compensativi di lavori o di altre prestazioni, l'AdE te lo considera come percepito. Giustamente, aggiungo io.

Per questo motivo, non serve comunicare niente.

non è possibile autoridursi il canone di locazione (nemmeno per compensazione con fatture a testimonianza). Si può però comunque percorrere questa strada in via bonaria qualora ci sia accettazione espressa (scritta) da parte del locatore.

Sono d'accordo, ma come fare valere questo diritto in tribunale?
Il proprietario può citare il conduttore per i canoni non pagati, ma il coonduttore può controcitare il proprietario per le spese sostenute. Posto che le spese fossero effettivamente a carico del proprietario, la compensazione la farà il giudice azzerando tutto. Cosa che potevano benissimo fare i due contendenti da soli, senza mettersi a contendere.

 

[il_dalfo]

Certo, la via bonaria è la soluzione più comoda, ma bisogna volerla in due.

probabilmente io opterei per la soluzione bonaria: "caro locatore stai tranquillo: pago io la riparazione così tu non ci devi pensare. Ecco qua il preventivo: 6000 €. Canone a zero fino a completa compensazione. Se preferisci far fare un altro preventivo, fai pure: pago io e restiamo a canone a zero fino a compensazione"

Alla fine dei conti il conduttore vince: grazie ai crediti d'imposta recupera metà della spesa straordinaria sostenuta (a conti della serva è come se pagasse metà del normale canone di locazione)...

 

[davideboschi]

Mi sembra non molto diverso da quello che ho scritto io...