Perizia strutturale immobile prima dell'acquisto, a chi rivolgersi, cosa si può fare?

[ArinZ]

Salve a tutti e grazie in anticipo per le risposte e, spero, l'aiuto che riuscirete a darmi, forse chiedo cose già dette ma spero di godere dell'indulgenza per i nuovi utenti

Io e mia moglie dobbiamo concretizzare l'acquisto di un immobile dove andare a risiedere che comporterà un grosso impegno economico per lungo termine. Viviamo a Roma.

Abbiamo individuato una soluzione in zona urbana, quartiere Aurelio, appartamento pronta consegna, quartiere buono, ma per quel che sono gli spazi ed il livello di finiture ci sembra veramente costoso per andare a stare in un condominio.

Viceversa abbiamo anche visto in zona extraurbana, boccea campagna, comunque comoda per le nostre esigenze, un villino singolo risalente agli anni '60, sul quale sicuramente non sono stati fatti grandi ammodernamenti, anzi.

Il costo dei due acquisti potrebbe differire di poco, comunque in un margine che varrebbe la pena. La nostra paura, ovviamente, sono i vizi occulti del villino che potrebbero comportare spese improvvise e impreviste nell'ordine anche delle svariate decine di migliaia di euro, penso ad esempio al tetto come anche all'impianto idraulico/riscaldamento.

Ora mi chiedevo, non avendo io esperienza in merito nè alcun referente di fiducia che sia del mestiere, cosa è lecito fare quando si va a stringere la trattativa e si richiede un sopralluogo mirato a valutare strutturalmente le condizioni dell'immobile?
Cioè se venisse con me un tecnico [che peraltro ancora devo individuare e al riguardo si accettano suggerimenti] potrebbe, per dire, prendere una scala e salire sul tetto per vedere come sta messo? o entrare nel sottotetto dalla soffitta [sempre che serve la scala] per fare il suo sopralluogo? Oppure il proprietario o l'agente potrebbero vietarlo?
Un conoscente con cui parlavo della cosa mi diceva proprio "mica puoi andare a salirgli sul tetto"... Ma perchè no?
Io credo che sia nel mio diritto andare a vedere tutto quanto... A maggior ragione se a farlo fosse un professionista appositamente reclutato. O c'è qualche impedimento al riguardo?
Inoltre come posso reperire qualcuno che di mestiere faccia sopralluoghi solamente e non abbia già in mente a chi e quanti lavori ricaricarmi da far realizzare alla ditta sua, o del cognato, o del fratello, e che quindi mi dia una valutazione onesta e competente, cosi da presentare un'offerta congrua? Sembra difficile quasi quanto trovare casa...

Grazie per l'aiuto!!!

 

[cafelab]

Se acquisti un edificio di 60 anni si presume che qualche lavoro lo dovrai fare.
Anche se la disposizione delle stanze ti va bene com'è, gli impianti saranno vecchi e bagni e cucina saranno da rifare

Normalmente sia i venditori che gli agenti non hanno nulla in contrario ai sopralluoghi di un tecnico, basta avvisarli prima ed essere educati

Inoltre come posso reperire qualcuno che di mestiere faccia sopralluoghi solamente e non abbia già in mente a chi e quanti lavori ricaricarmi da far realizzare alla ditta sua, o del cognato, o del fratello, e che quindi mi dia una valutazione onesta e competente, cosi da presentare un'offerta congrua?

Beh intanto, chi offre il "sopralluogo gratuito" è da scartare, per ovvi motivi.
Per quanto mi riguarda, anche un sopralluogo è un intervento a pagamento

I dubbi sono legittimi, ma fra te e il cliente deve instaurarsi un rapporto di fiducia reciproco

 

[ArinZ]

Cafèlab innanzitutto grazie per la risposta... Vien da sè che abbiamo messo in conto una certa cifra per interventi di ammodernamento e piccole modifiche alla disposizione degli ambienti. Quello che però con i miei occhi non riesco a vedere e/o interpretare sono, necessariamente, i problemi di natura più strutturale.
Come ho già detto [perchè mi spaventa alquanto] il tetto è quello originale e dunque andrà ragionevolmente rifatto in tempi brevi oppure è stato rifatto, magari da 10 anni ma comunque con una lunga vita davanti? E l'impianto elettrico può essere ammodernato, implementato, o va rifatto ex novo [con eventuali demolizioni anche severe, come ho letto in altre discussioni]. L'impianto idraulico avrà i tubi di metallo, che si usavano una volta; durerà altri 40 anni oppure sta per diventare un colabrodo?
Questi a mio parere sono i lavori più impegnativi, che potrebbero comportare grossi esborsi improvvisi.
Viceversa per la rinfrescata di cui dicevamo sopra avevamo messo in preventivo circa un 60k che penso bastino ampiamente...
Quanto al professionista a cui rivolgersi non sto cercando uno che venga a titolo gratuito ma qualcuno che sia compentente ma anche serio e faccia in primis il mio interesse piuttosto che il suo [potenziale]. Perchè in base alle sue valutazioni dovrei decidere o meno se procedere all'acquisto.
Altrimenti dovrei pagare due consulenti e vedere se concordano!

 

[marcanto]

Spesse volte (anche troppe) su questo forum mi sono sempre prodigato nel dire (consigliare) che un buon acquisto comincia sempre con opportume valutazioni e controlli da far espletare ad un proprio professionista tecnico di fiducia.
> spesse volte queste indicazioni sono state invane

Ma qui vedo un acquirente che, diciamo, parte con il piede giusto.......è consapevole che gli occorre una consulenza tecnica preliminare.
Ma non solo, chiama in campo anche una consulenza di natura strutturale.
Direi molto bene, è il giusto modo di procedere !!!

Per quanto concerne le valutazioni (controlli) in merito all'organismo edilizio:
1) legittimità edilizia ed urbanistica, con ecentuali variazioni esegite
2) Stato di conservazione e caratteristiche meccaniche dei mareiali - aspetto strutturale
3) regolarità dell'aspetto catastale
le figure tecniche più indicate sono, esclusivanmente per il punto 2): ingegneri o architetti, che potranno valutare anche per il punto 1)
Per il punti 3): ingegnere o architetti, e geom.

Per quanto concerne le valutazioni (controlli) di natura impiantistica:
> impianto elettrico, idraulico, riscaldamento etcc etcc
le figure più indicate sono gli artigiani installatori: elettricista. idraulico etcc etcc.

Il proprietario non si potrà rifiutare di far espletare all'acquirente tutti i controlli e verifiche che si riterranno necessarie.

 

[ArinZ]

Marcanto grazie dell'incoraggiamento. Credo che dovrebbe essere una cosa naturale quella di informarsi il più e il meglio possibile. Per molti di noi si tratta di un passo che ci vincolerà economicamente per decenni. Farlo tipo salto nel buio sarebbe da folli. Io di carattere tendo ad essere pure troppo diffidente, ma meglio un eccesso di precauzione che un eccesso di fiducia. Anche perchè nel contesto romano di "crepe" come si dice qua, ne sono state fatte decine...
Oggi al tempo di internet si possono trovare informazioni da tantissime fonti, perchè non usarle?
Io ho le idee abbastanza chiare su cosa mi serve ma dubbi sul chi chiederlo.
Mi ero rivolto a questo forum appunto per questo motivo, sperando di trovare una qualche indicazione anche sul come fare una cernita tra le varie informazioni, delle quali tante nascondono un fine pubblicitario. Cafelab mi ha dato una risposta intelligente, tuttavia pagare un professionista -cosa che trovo legittima- non ne garantisce la serietà e capacità.
Purtroppo non esiste un "tripadvisor" delle professioni...

 

[cafelab]

A parte che fra gli addetti ai lavori Tripadvisor è considerato il "gufo maledetto"

Se vuoi, ci sarebbe un portale in cui c'è proprio un sistema di recensioni per gli architetti... il forum è gestito malissimo ed è degradante per la nostra professione...
Ma c'è chi ci passa il tempo, sembrano tanti cani intorno ad un osso...

Quella che serve a te, non è niente di strano, è la normale indagine che si fa ogni volta che va a visitare una casa
Si controllano le condizioni del tetto, segni di percolamenti, rigonfiamenti di intonaco, gore, risalite, efflorescenze, sollevamento dei pavimenti, muri controterra, impianti, ecc

Basta un normale tecnico con un minimo di esperienza di cantiere
non uno che vive di APE a 50 euro
nè uno che fino a ieri ha fatto progettini low cost online renderizzando bagni e salottini

Poi sul discorso disonestà, va bene la prudenza, ma c'è anche un limite
io, come tanti professionisti che conosco, mi ritengo una persona onesta

Non giro per la città a "fare crepe" come dici, al primo pollo che mi capita sotto mano

Anzi, di solito è il contario, siamo noi a cercare di ricondurre alla ragione i clienti che si innamorano di immobili su cui è evidente che dovranno spendere cifre folli

 

[akaihp]

...
Purtroppo non esiste un "tripadvisor" delle professioni...

Visto il rapporto fiduciario esistente tra professionista e cliente, normalmente la ricerca del professionista avviene per passaparola.
Mancando quello si potrebbero esaminare le referenze dei diversi professionisti. Un ottimo punto di partenza è il sito internet per vedere esperienze pregresse.

Se posso aggiungere suggerimenti per la scelta valuterei:
- professionisti che hanno esperienza di nuove costruzioni e ristrutturazioni di edifici.
(La valutazione di elementi strutturali, impiantistici, copertura e impermeabilizzazione, esulano dai lavori di un progettista di soli interni).
- eventualmente per una valutazione preliminare, l'iscrizione all'albo dei CTU (e quindi la effettiva attività nel campo dei guasti edilizi).
(Spesso i CTU della zona hanno avuto modo di verificare nel tempo una ampia casistica di problemi relativi alle costruzioni di diverse epoche e con le tecnologie in uso nella Regione).
- professionisti i cui lavori sono dal potenziale cliente apprezzati per gusto e affinità estetica. A meno di scindere la consulenza preliminare dalla progettazione delle varianti.

In bocca al lupo.

 

[ArinZ]

@cafelab quando parlavo delle crepe non mi riferivo ai professionisti [per quanto, talvolta...] quanto piuttosto a coloro che vendono abitazioni conoscendone i difetti ed omettendoli per massimizzare il valore di vendita. E' per questo che sento l'esigenza di tutelarmi facendomi accompagnare da un tecnico di mia fiducia che sappia vedere ciò che io non sono in grado di capire...
Tripadvisor è, come tanti, uno strumento nato con una intenzione utile e travisato dall'utilizzo distorto fatto da alcuni furbi. Però ho reso l'idea, non avendo un passa parola al quale fare affidamento come posso capire se il tecnico al quale mi rivolgerò, pescando a caso tra mille, sia capace? Una sorta di recensioni tipo "mi ha fatto il sopralluogo e mi ha salvato accorgendosi di una canna fumaria in amianto da bonificare che mi ha fatto rinunciare all'acquisto!" piuttosto che "mi ha detto che era tutto a posto e poi avevo la cantina fradicia di umidità e ho speso un patrimonio" ecco, cose del genere sarebbero utili no? Purtroppo immagino finirebbe come TA, con recensioni immesse dagli amici degli amici, che farebbero diventare qualcuno un moderno Fidia e altri delle nullità...

 

[Bagudi]

Se devi ristrutturare,, devi per forza affidarti ad un tecnico.

Non conosci proprio nessuno che se ne sia servito e si sia trovato bene ?

 

[ArinZ]

Visto il rapporto fiduciario esistente tra professionista e cliente, normalmente la ricerca del professionista avviene per passaparola.
Mancando quello si potrebbero esaminare le referenze dei diversi professionisti. Un ottimo punto di partenza è il sito internet per vedere esperienze pregresse.

Se posso aggiungere suggerimenti per la scelta valuterei:
- professionisti che hanno esperienza di nuove costruzioni e ristrutturazioni di edifici.
(La valutazione di elementi strutturali, impiantistici, copertura e impermeabilizzazione, esulano dai lavori di un progettista di soli interni).
- eventualmente per una valutazione preliminare, l'iscrizione all'albo dei CTU (e quindi la effettiva attività nel campo dei guasti edilizi).
(Spesso i CTU della zona hanno avuto modo di verificare nel tempo una ampia casistica di problemi relativi alle costruzioni di diverse epoche e con le tecnologie in uso nella Regione).
- professionisti i cui lavori sono dal potenziale cliente apprezzati per gusto e affinità estetica. A meno di scindere la consulenza preliminare dalla progettazione delle varianti.

In bocca al lupo.

Grazie delle dritte, e crepi il lupo!

Se devi ristrutturare,, devi per forza affidarti ad un tecnico.

Non conosci proprio nessuno che se ne sia servito e si sia trovato bene ?

Purtroppo l'unico che conoscevo, tra l'altro un architetto scrupolosissimo e molto preciso col quale in occasione di una precedente ristrutturazione mi ero trovato molto bene, oggi non posso più contattarlo per alcune questioni personali irrisolte.
Oltre lui un paio di persone a cui potrei chiedere qualche suggerimento preferirei non doverle coinvolgere in questa mia operazione di compravendita.
E cosi ho finito le alternative...
Ma credo che mi rifarò ai validi suggerimenti di cui sopra!