Permuta terreno con Appartamenti e relativa Plusvalenza

[davide100]

ciao a tutti,
avrei bisogno di un consiglio. mio padre e' in procinto di operare una permuta cedendo ad un'impresa la casa ed il terreno per poi ottenere a cambio un paio di appartamenti dal futuro costruito.
la fattispecie e' quella di cessione di cubatura?la casa in effetti andrebbe abbattuta.
l'idea e' di rivalutare il terreno attuale con il pagamento del 4%, che poi dovrebbe circa corrispondere al valore degli appartamenti nuovi riottenuti?
e' cosi' che funziona?
da quel che vedo non viene ceduto il 100% del terreno/cubatura, ma all'impresa verra' ceduto il 60% della cubatura, mentre sul restante 40% a loro spese costruiranno gli appartamenti.
queste percentuali fanno variare la rivalutazione? rivaluto il 100% o il solo 60% che permuto?

 

[Diego Antonello]

la rivalutazione dei terreni o affrancamento, per la quale i termini scadono al 30 giugno 2012, viene fatta per evitare di pagare plusvalenze esorbitanti, dato che sui terreni c'è sempre plusvalenza: paghi il 4% (tra l'altro puoi anche fare il pagamento in 3 rate di cui la prima subito e poi una all'anno) per non pagare la plusvalenza al notaio ed è una spesa che spetta al venditore.
la rivalutazione viene calcolata nel momento in cui viene fatta, mentre la cessione è successiva: un tecnico da te incaricato (per esempio un geometra) fa un sopralluogo sul posto, valuta il terreno così com'è e fa i suoi calcoli di valore; a quel punto va in tribunale e completa la perizia con l'asseverazione. sul valore della perizia il proprietario effettua il pagamento del 4% o del suo terzo se opta per la dilazione. a questo punto, se il terreno viene ceduto, il proprietario non ha da pagare plusvalenze in quanto presenterà la ricevuta del pagamento (talvolta allegando anche copia della perizia)...
prima di fare qualsiasi cosa, comunque, conviene che vi consigliate con un notaio, così da vedere quali sono le eventuali alternative per completare questa operazione....di fatto si tratta di una permuta tra terreno (e casa se non già demolita) e cosa futura

 

[davide100]

grazie mille,
l'architetto valuta probabilmente il terreno, tutto, al medesimo valore che verra' ottenuto dalla permuta, cosi' non si crea plusvalenza o cmq minima. ovviamente come dici tu verra' versata l'IVA al 4% sul valore rivalutato.
ma il dubbio e' questo, usando un l'esempio,
rivaluto il 100% della cubatura - assumiamo valga 600.000eur (24.000eur di IVA al 4%)
nella permuta 60/40 da quel che ho capito, non cedo il 100%, ma bensi' un ipotetico 60%, el il restante rimane di mio padre (40%) su cui insistera' parte della nuova costruzione che gli sara' ceduta dall'impresa.
quindi e' come se si vendesse 400.000eur (60%)di valore e si ottenesse costruzione per il medesimo valore nella parte di competenza?? questo alla luce di evitare le plusvalenze e l'IVA delle intestazioni successive.
so che stanno provando a sentire un notaio...ma provavo cmq a sentire dei pareri extra

 

[Diego Antonello]

dipende da come viene impostato l'atto...forse potrebbe essere più semplice e sicuro fare un contratto d'appalto per i lavori e la compravendita delle unità, a quel punto permutando la casa per voi con il terreno residuo per l'impresa........
comunque si...di base in questi casi si ragiona in termini di percentuale sulla cubatura...
attenzione però..........per questa operazione la tassazione è molto delicata quindi vedi nel dettaglio la pratica col notaio quanto prima per evitare soprese...............

 

[davide100]

si si..vedo che le tasse non son facili...diamine!!
ma sulla permuta, il ricevuto , ha il valore di un appartamento come se lo acquistassi, quindi circa di mercato, oppure ha il valore di costruzione?
concettualemente, siccome non ho i soldi per costruirlo, permuto parte del terreno a cambio di una parte della costruzione, cosa per cosa, ma in termini di valore e' come se pagassi un'impresa edile per costruire un appartamento oppure come se lo comperassi ai prezzi di mercato?
ovviamente ben cambia e si tassa ben diversamente...hohoo

 

[Diego Antonello]

per i prezzi valgono gli accordi tra le parti...se il tuo terreno vale 100 e il cotruttore è disposto a cotruirti la casa per 100 non vedo il problema

 

[Tobia]

Attenzione a richiedere alla ditta una garanzia fideiussoria pari al valore dei due appartamenti..
Faccio in esempio:
Se la ditta vende a sua volta il terreno ad una terza e poi "fallisce" tu non avresti più il terreno e neanche potresti rivalerti con la terza per la costruzione degli appartamenti.

 

[Diego Antonello]

 

[davide100]

grazie mille ad entrambi, ci si e' precedentemente accordati con la fidejussione, quindi da quel lato siamo sul sicuro, o almeno dovremmo
per il valore, giustamente, se vale 100 e mi costruiscono appartamenti per 100 ottimo,
il dubbio e' cos'e' quel 100?
il mio terreno vale quello che valgono i nuovi appartamenti
quindi quanto valgono i nuovi appartamenti?
il valore di costruzione oppure il valore di mercato? quale indice dovrei usare per poi pagare ovviamente l'IVA ecc sull'intestazione?
mmmhhh.....

 

[Diego Antonello]

il valore lo decidete voi...l'unica cosa certa è il valore catastale, che viene attribuito (proposto dal tecnico e approvato o meno dall'agenzia del territorio) solo a fine lavori