Planimetria catastale difforme da progetto depositato in Comune

[daddex85]

Buongiorno a tutti;
seguo spesso il forum ma è la prima volta che scrivo.
Avrei bisogno di un consiglio relativo alla seguente situazione:
nel 2011 ho acquistato dai miei genitori l'appartamento dove vivo attualmente; i miei genitori, a loro volta, avevano acquistato l'appartamento nel 1985 e nel periodo intercorrente non sono state effettuate modifiche.
La planimetria catastale allegata al mio atto notarile corrisponde allo stato di fatto; ho inoltre a mia disposizione una planimetria catastale risalente al 1958 (periodo di ultimazione dei lavori di costruzione dello stabile) allegata all'atto di acquisto dei miei genitori nel 1985; anch'essa corrisponde allo stato di fatto. Le tabelle millesimali incluse nel regolamento di condominio in vigore (risalente al 1966) corrispondono con i millesimi derivanti dallo stato di fatto.
Tuttavia, volendo presentare DIA in comune per l'esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione all'interno del mio appartamento, sono venuto, mio malgrado, a scoprire che il progetto originale presente in Comune è difforme da quanto presente in Catasto. Nello specifico, secondo quanto presente in Comune, una stanza del mio appartamento (circa 14 mq) farebbe parte dell'appartamento del mio vicino!

Come dovrei procedere per sanare la situazione? e, il mio vicino, potrebbe eventualmente vantare diritti sulla stanza in oggetto?

Grazie mille

 

[Laura Mencarini]

Senza dubbio il vicino non può vantare diritti sulla stanza, in quanto dagli atti notarili risulta prima dei tuoi genitori e poi tua. Il problema da risolvere è di tipo urbanistico e, nonostante tu sia estraneo a tutti i fatti che l'hanno causato, purtroppo ora è una tua precisa responsabilità porvi rimedio. Tu e il tuo vicino, infatti, dovrete presentare insieme una pratica in sanatoria (DIA o SCIA, dipende dal comune dove si trova l'immobile) con relativo pagamento di sanzioni. Fatevi seguire da un tecnico di fiducia.
Saluti

 

[Bagudi]

Classico esempio di abusi non a conoscenza dei proprietari dell'immobile....

 

[daddex85]

Grazie per la risposta; purtroppo, visto che il mio vicino al momento non ha necessità di ristrutturare, non penso che abbia alcuna intenzione di effettuare una sanatoria e pagare le relative sanzioni, a meno non sia io stesso a coprire queste ultime.
Quanto potrebbe venire a costare una pratica di questo tipo?

 

[Laura Mencarini]

La pratica potrebbe aggirarsi intorno ai 1000 euro, le sanzioni dipendono dal comune

 

[d1ego]

...nonostante tu sia estraneo a tutti i fatti che l'hanno causato, purtroppo ora è una tua precisa responsabilità porvi rimedio...

Davvero è così? Chi acquista verifica la conformità alla pianta catastale (ora è anche "più" obbligatorio), lo stesso fa la banca nel conceder il mutuo. Non ho mai sentito nessuno che sia andato a riprendere il progetto originale del fabbricato per vedere se per caso non ci sia qualche difformità!
Io, ad esempio, sto comprando casa. Sto provando a recuperare il progetto per mio scrupolo personale per verificare alcuni miei dubbi ma il primo tecnico incaricato mi ha già detto che il progetto "non si trova". Se non sbaglio sei di Roma... E' possibile?
E se non si trova che cosa fa il Comune? Se io presentassi una pratica per ristrutturazione o per errata rappresentazione, con cosa la confronterebbe?

 

[Bagudi]

Non ho mai sentito nessuno che sia andato a riprendere il progetto originale del fabbricato per vedere se per caso non ci sia qualche difformità!

Questa verifica si fa dal luglio del 2010, da quando è stata emanata la legge 122/2010 cosiddetta sulla conformità catastale.

 

[d1ego]

Questa verifica si fa dal luglio del 2010, da quando è stata emanata la legge 122/2010 cosiddetta sulla conformità catastale.

Non mi risulta. Da ignorante "informato" non mi risulta. La legge che citi riguarda l'obbligo di verifica della conformità tra mappa catastale e situazione di fatto. Non mi risultano obblighi (né prassi) di verifica di conformità rispetto al progetto approvato. Fammi aggiungere purtroppo

 

[od1n0]

Non mi risulta. Da ignorante "informato" non mi risulta. La legge che citi riguarda l'obbligo di verifica della conformità tra mappa catastale e situazione di fatto. Non mi risultano obblighi (né prassi) di verifica di conformità rispetto al progetto approvato. Fammi aggiungere purtroppo

Dal punto di vista normativo non vi e' obbligo di tale verifica. Vi e' solo obbligo di dichiarare che la piantina allegata e' conforme a quanto presente in catasto (questo meramente a fini fiscali fra l'altro) da parte dell'alienante e di menzionare nell'atto:

dichiarazione di costruzione se anteriore al 1 settembre 1967 sotto forma di atto di notorietà.
estremi della licenza edilizia, della concessione edilizia, del permesso a costruirea a seconda delle normativa vigente all'epoca.
estremi dell'eventuale D.I.A. ex art. 22 terzo comma D.P.R. 380/2001 o per interventi all’art. 1 comma 6 legge 443/2001.
gli estremi dell'eventuale titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo.

 

[Gi79]

salve,

appartamento venduto a novembre che rientrava in questa stessa situazione.. il tutto sistemato con una scia costo geometra 1600,00 ( comprensivo di nuovo accatastamento, in quanto con la normativa urbanistica attuale hanno dovuto creare anche l'antibagno che all'epoca non era necessario e di conseguenza è stato aggiornato anche il catasto..) euro più sanzione 500 euro..
la cosa si può fare a condizione che i due appartamenti cos' come sono agli stati attuali rientrino dentro i parametri urbanistici.. ovvero l'appartamento del tuo vicino tolti i circa14 metri ha la cubatura minima prevista per legge?? stesso discorso per il tuo appartamento.. con i 14 metri rientra dentro i parametri urbanistici.??

comunque progetti alla mano.. chiedi a un geometra..