Planimetria non conforme e prossimi al compromesso

[pinkoNo]

Salve,

dopo un lunga ricerca, finalmente abbiamo trovato un appartamento in linea con le nostre necessità. Dopo una visita con AI che ci specifica la non conformità dello stato di fatto rispetto alla planimetria e visura catastale (rispetto alla planimetria non è presente un camerino ed è stato aggiunto un tramezzo), decidiamo di formulare un'offerta confidando su quanto detto dall'AI, ovvero che il venditore avrebbe sistemato a stretto giro la difformità, pena ovviamente l'impossibilità del rogito. Guidati dall'AI , nell'offerta viene solo specificata la non conformità della planimetria.

Ad offerta accettata (non vincolata a mutuo), ci attiviamo per le banche (avendo già effettuato più analisi finanziare per fattibilità creditizia), non riuscendo però ad avviare alcuna pratica per la non conformità in questione, in quanto il perito boccerebbe la pratica: per ridurre i tempi ci suggeriscono quindi di inserire una nota che specifichi l'intenzione del venditore a regolarizzare il tutto. Decidiamo quindi di riscrivere l'offerta specificando che il venditore ha già nominato un geometra per la regolarizzazione della planimetria, e fissiamo la data del compromesso da lì a 15 gg (tempo che l'AI stima decisamente sufficienti per espletare tutte le pratiche). Le banche ci dicono che, comunque, finchè la nuova planimetria non sarà disponibile al catasto, il perito non potrà dare esito positivo.

Il nostro dubbio è, quindi, di giungere al compromesso (o meglio, alla conversione dell'offerta irrevocabile in contratto preliminare) e versare un cospicuo acconto senza ancora avere alcuna delibera da nessuna delle banche.

A noi la casa piace, ma non vorremmo ritrovarci con la planimetria conforme solo a ridosso del rogito (cosa che ci renderebbe impossibile l'erogazione del mutuo), anche se previsto tra diversi mesi. Qualche suggerimento per ovviare a questa situazione?

 

[Zagonara Emanuele]

La trattativa è stata impostata male sin dall'inizio.

Che la proposta indichi "la non conformità delle planimetrie" significa ben poco perchè con questa sola dicitura non si comprende bene se, chi e in che tempi, deve provvedere alla regolarizzazione.
Potrebbe anche intendersi che sia tu a farti carico di tale modifica.
Così com'è formulata, la frase serve solo a mettere al riparo agente e venditore da tue rivalse al riguardo.

La tua proposta infatti avrebbe dovuto essere fatta con vincolo, ovvero subordinata alla regolarizzazione delle planimetrie da parte del venditore, e solo dopo tale regolarizzazione, la proposta avrebbe acquistato pieno valore (con conseguente trasformazione in preliminare e versamento della caparra).

Ora, come hai impostato tu la proposta devi solo sperare e attendere che il proprietario provvede a tale regolarizzazione.
Tuttavia, non avendola vincolata e/o subordinata alla suddetta modifica, la tua proposta essendo stata accettata è già divenuta vincolanete e si è giù trasformata in contratto preliminare di compravendita (compromesso).

Il consiglio è quello di ottenere la modifica della tua proposta (e relativa accettazione di detta modifica) con inserimento di quanto sopra suggerito, spiegando le motivazioni (non solo una tua tranquillità ma ai fini dell'erogazione di un mutuo).
In alternativa, in assenza di tale disponibilità, attendi a versare soldi fintanto che non avrai in mano le planimetrie modificate correttamente.

 

[PyerSilvio]

La trattativa è stata impostata male sin dall'inizio.

Che la proposta indichi "la non conformità delle planimetrie" significa ben poco perchè con questa sola dicitura non si comprende bene se, chi e in che tempi, deve provvedere alla regolarizzazione.
Potrebbe anche intendersi che sia tu a farti carico di tale modifica.
Così com'è formulata, la frase serve solo a mettere al riparo agente e venditore da tue rivalse al riguardo.

La tua proposta infatti avrebbe dovuto essere fatta con vincolo, ovvero subordinata alla regolarizzazione delle planimetrie da parte del venditore, e solo dopo tale regolarizzazione, la proposta avrebbe acquistato pieno valore (con conseguente trasformazione in preliminare e versamento della caparra).

Ora, come hai impostato tu la proposta devi solo sperare e attendere che il proprietario provvede a tale regolarizzazione.
Tuttavia, non avendola vincolata e/o subordinata alla suddetta modifica, la tua proposta essendo stata accettata è già divenuta vincolanete e si è giù trasformata in contratto preliminare di compravendita (compromesso).

Il consiglio è quello di ottenere la modifica della tua proposta (e relativa accettazione di detta modifica) con inserimento di quanto sopra suggerito, spiegando le motivazioni (non solo una tua tranquillità ma ai fini dell'erogazione di un mutuo).
In alternativa, in assenza di tale disponibilità, attendi a versare soldi fintanto che non avrai in mano le planimetrie modificate correttamente.

Garantire e o rendere conforme, un immobile oggetto di vendita, e' un adempimento squisitamente a cura e spese, di parte venditrice.
Nel tempo prefissato per giungere al rogito.

Salvo accordi diversi, che consentirebbero il trasferimento del medesimo bene, nello stato di fatto in cui si trova.

Tali obblighi non lasciano spazio ad alcuna interpretazione.

Su ogni prestampato, di proposta di acquisto, questi obblighi a cui il venditore deve ottemperare, sono gia' specificati.

Senza la necessita', di dover condizionare o vincolare l'efficacia della proposta, ad un evento che e' gia' di per se' dovuto, perche' sottoscritto ed accettato dal venditore.

A questo proposito, nel racconto di @pinkoNo, non si comprende per quale motivo per stipulare il compromesso, occorre prrima attendere una delibera bancaria.
Atteso che la proposta non e' subordinata al mutuo.

Il consiglio piu' corretto dunque, non e' quello di andare a cambiare (ancora), la proposta e neppure quello di disattendere gli impegni presi nella sede di offerta.

Bensi' di avanzare nell'azione di acquisto.
Facendo attivare la banca ed il perito.

Che, se del caso, attendera' tutto l'iter burocratico necessario, per concludere la perizia.

 

[Zagonara Emanuele]

Su ogni prestampato, di proposta di acquisto, questi obblighi a cui il venditore deve ottemperare, sono gia' specificati.

In linea di massima le cose stanno o dovrebbero essere come scrivi.
Resta tuttavia da vedere se il modulo o formulario utilizzato dall'agente in questione è strutturato in tal modo, poichè non è detto che l'agente utilizzi i moduli messi a disposizione dalle associazioni sindacali o che quello che lui utilizza (se strutturato ad o.k. dall'agente) preveda questo importante passaggio.

Ecco spiegato il perchè delle mie puntualizzazioni.

Se il modulo firmato da pinkoNo prevede invece (e giustamente) che l'immobile debba essere trasferito al momento del rogito in regola anche col catasto (e relativa planimetria catastale), allora si può procedere al preliminare di compravendita senza problemi, a patto che (per maggior tutela) sia inserito anche sul preliminare la clausaìola che preveda quanto sopra.

 

[mata]

Salve,

dopo un lunga ricerca, finalmente abbiamo trovato un appartamento in linea con le nostre necessità. Dopo una visita con AI che ci specifica la non conformità dello stato di fatto rispetto alla planimetria e visura catastale (rispetto alla planimetria non è presente un camerino ed è stato aggiunto un tramezzo), decidiamo di formulare un'offerta confidando su quanto detto dall'AI, ovvero che il venditore avrebbe sistemato a stretto giro la difformità, pena ovviamente l'impossibilità del rogito. Guidati dall'AI , nell'offerta viene solo specificata la non conformità della planimetria.

Ad offerta accettata (non vincolata a mutuo), ci attiviamo per le banche (avendo già effettuato più analisi finanziare per fattibilità creditizia), non riuscendo però ad avviare alcuna pratica per la non conformità in questione, in quanto il perito boccerebbe la pratica: per ridurre i tempi ci suggeriscono quindi di inserire una nota che specifichi l'intenzione del venditore a regolarizzare il tutto. Decidiamo quindi di riscrivere l'offerta specificando che il venditore ha già nominato un geometra per la regolarizzazione della planimetria, e fissiamo la data del compromesso da lì a 15 gg (tempo che l'AI stima decisamente sufficienti per espletare tutte le pratiche). Le banche ci dicono che, comunque, finchè la nuova planimetria non sarà disponibile al catasto, il perito non potrà dare esito positivo.

Il nostro dubbio è, quindi, di giungere al compromesso (o meglio, alla conversione dell'offerta irrevocabile in contratto preliminare) e versare un cospicuo acconto senza ancora avere alcuna delibera da nessuna delle banche.

A noi la casa piace, ma non vorremmo ritrovarci con la planimetria conforme solo a ridosso del rogito (cosa che ci renderebbe impossibile l'erogazione del mutuo), anche se previsto tra diversi mesi. Qualche suggerimento per ovviare a questa situazione?

Più che la regolarizzazione della planimetria catastale, dovresti verificare la conformità ai progetti comunali ed all'esistenza del certificato di abitabilità, sennò rischi di vedere la pagliuzza e non la trave ... ti consiglio di rivolgerti ad un professionista di tua fiducia, non a quello del venditore

 

[PyerSilvio]

In linea di massima le cose stanno o dovrebbero essere come scrivi.
Resta tuttavia da vedere se il modulo o formulario utilizzato dall'agente in questione è strutturato in tal modo, poichè non è detto che l'agente utilizzi i moduli messi a disposizione dalle associazioni sindacali o che quello che lui utilizza (se strutturato ad o.k. dall'agente) preveda questo importante passaggio.

Ecco spiegato il perchè delle mie puntualizzazioni.

Se il modulo firmato da pinkoNo prevede invece (e giustamente) che l'immobile debba essere trasferito al momento del rogito in regola anche col catasto (e relativa planimetria catastale), allora si può procedere al preliminare di compravendita senza problemi, a patto che (per maggior tutela) sia inserito anche sul preliminare la clausaìola che preveda quanto sopra.

Non sono le agenzie o i formulari delle loro associazioni sindacali, a prevedere o a dettare le regole, di una compravendita ad uso abitativo.

Atteso, che non e' assolutamente obbligatorio, rivolgersi ad un intermediario per compra/vendere immobili.

Due o piu soggetti, possono formulare i loro accordi preliminari, pure sulla carta del formaggio.

Giacche' le norme sono dettate dal codice civile.
Non dai formulari prestampati e nemmeno da quelli strutturati ad Ok da chicchessia.

Tali norme, obbligano specificatamente il venditore, a fornire al compratore, tutte le garanzie che riguardano l'immobile.

Diversamente l'oggetto di vendita, specie se ad uso residenziale, non potrebbe trovarsi conforme, allo scopo per cui viene trasferito.

Compreso l'obbligo, di fornire la dotazione del certificato di abitabilita', citato dal @mata.
Il cui rispetto dei requisiti, resta per legge, SEMPRE a carico del venditore.

Mentre citare nell'atto definitivo, gli estremi relativi alla dotazione del certificato, resta una circostanza esimente.