Plusvalenza, credito d'imposta e mutuo.

[Faccy07]

Buongiorno, vorrei avere alcune informazioni.
In data 26/02/2009 con atto notarile ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa (IVA al 4%, etc) e in data 20/06/2009 ho trasferito la residenza anche se non ci abito ancora.
Ora mi vedo costretta a vedere perchè sento troppo la nostalgia del mio vecchio paese (25 km di distanza) , ma mi hanno detto che se vendo devo pagare una plusvalenza pari alla differenza tra il prezzo di acuisto e quello di vendita per il 20%.
Poi ho letto che se dovessi vendere (50% + 1 giorni) tipo a novembre non pagherei la plusvalenza. E' vero?
E in piu se acquisto una nuova casa posso usare o l' IVA o l' imposta di registro (quindi o l'una o l'altra mi pare di aver capito) in diminuzione delle future imposte di registro o si puo compensare il credito solo IVA con IVA e imposta di registro con imposta di registro?
Per il mutuo richiesto per la vecchia abitazione come funziona?
E' di 70.000, cosa pago? Interessi tutti? Cpiatle piu interssi maturati?
Grazie

Faccy

 

[Sandro 7942]

Poi ho letto che se dovessi vendere (50% + 1 giorni) tipo a novembre non pagherei la plusvalenza. E' vero?

Vero, ti resta solo l'obbligo di riacquistare un altro immobile entro 12 mesi

E in piu se acquisto una nuova casa posso usare o l' IVA o l' imposta di registro (quindi o l'una o l'altra mi pare di aver capito) in diminuzione delle future imposte di registro o si puo compensare il credito solo IVA con IVA e imposta di registro con imposta di registro?

Su questo mi fai sorgere un bel dubbio... Passo la palla a qualche collega più esperto.... O al tuo commercialista

Per il mutuo richiesto per la vecchia abitazione come funziona?
E' di 70.000, cosa pago? Interessi tutti? Cpiatle piu interssi maturati?

Diciamo che la cosa più lineare è estinguere il tuo mutuo all'atto di vendita della tua casa. Mi sembra che dovresti avere una sorta di penale perchè i mutui sono "intoccabili" per i primi 18 mesi (se non erro) mentre se tu vendessi 18mesi e un giorno dopo aver acquistato quella casa non dovresti aver problemi e dovresti estinguere solo la quota capitale senza maggiorazioni di sorta.

Spero di esser stato utile e non aver preso cantonate...

 

[Diego Zucchini]

Ciao Faccy,
per evitare la plusvalenza devi dimostrare di aver abitato l'immobile per la maggior parte del periodo. Es.: vendo l'appartamento dopo 12 mesi dall'acquisto=devo averlo abitato 6 mesi e 1 giorno. Come lo dimostri? Con un certificato storico di residenza e con l'intestazione delle utenze.

Credito d'imposta: ne usufruisci se riacquisti un immobile (sempre con le agevolazioni "prima casa") entro un anno dalla vendita della tua prima abitazione. Puoi utilizzare il credito sia che tu riacquisti da persona giuridica (IVA) sia da persona fisica (Imposta di registro) con un'unica differenza: se paghi Imposta di registro, avrai lo sconto il giorno stesso del rogito; se paghi IVA, gli importi da scontare ti torneranno in sede di dichiarazione dei redditi.

Per ciò che riguarda il mutuo, ti conviene chiedere direttamente alla Banca. Probabilmente, siccome era un mutuo agevolato per l'acquisto della prima casa (imposta sostitutiva dello 0,25%), venendo meno questo requisito, ti chiederanno il recupero dell'imposta (2,00%). In più, fai attenzione ad eventuali altre penali inserite nell'atto.

 

[Manzoni Maurizio]

Buongiorno, vorrei avere alcune informazioni.
In data 26/02/2009 con atto notarile ho acquistato un appartamento con agevolazione prima casa (IVA al 4%, etc) e in data 20/06/2009 ho trasferito la residenza anche se non ci abito ancora.
Ora mi vedo costretta a vedere perchè sento troppo la nostalgia del mio vecchio paese (25 km di distanza) , ma mi hanno detto che se vendo devo pagare una plusvalenza pari alla differenza tra il prezzo di acuisto e quello di vendita per il 20%.
Poi ho letto che se dovessi vendere (50% + 1 giorni) tipo a novembre non pagherei la plusvalenza. E' vero?
E in piu se acquisto una nuova casa posso usare o l' IVA o l' imposta di registro (quindi o l'una o l'altra mi pare di aver capito) in diminuzione delle future imposte di registro o si puo compensare il credito solo IVA con IVA e imposta di registro con imposta di registro?
Per il mutuo richiesto per la vecchia abitazione come funziona?
E' di 70.000, cosa pago? Interessi tutti? Cpiatle piu interssi maturati?
Grazie

Faccy

Nella vendita di un immobile indipendentemente dal tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita, anche se acquistato non come prima casa, se per la maggior parte del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita si ha avuta la residenza, quindi adibito ad abitazione principale, la vendita non genere mai plusvalenza.
Se si vende una prima casa acquistata dopo il 1992, e nei 12 mesi seguenti si ricompra un'altra prima casa si ha il diritto al recupero delle imposte pagate nell'acquisto di quella venduta che sia IVA o i.r.
ciao Maurizio

 

[Faccy07]

Quindi se ho capito bene se dovessi venderlo a Novembre non avrei problemi di plusvalenza.
Per qunato riguarda il credito d' imposta posso compensare l' IVA con l'eventuale imposta di registro direttamente dal notaio.
Per il mutuo dovrei chiedere alla banca.. Giusto?

"Per ciò che riguarda il mutuo, ti conviene chiedere direttamente alla Banca. Probabilmente, siccome era un mutuo agevolato per l'acquisto della prima casa (imposta sostitutiva dello 0,25%), venendo meno questo requisito, ti chiederanno il recupero dell'imposta (2,00%). In più, fai attenzione ad eventuali altre penali inserite nell'atto.
Perchè verrebbe meno il requisto della prima casa?

Grazie ancora

Faccy

 

[Diego Zucchini]

Come per l'acquisto della "prima casa" hai diritto a pagare un'imposta (IVA o I.R.) ridotta, così è anche per il mutuo: si chiama imposta sostitutiva. E' un importo che viene versato allo Stato direttamente dalla Banca (che diventa tuo sostituto d'imposta). Ricorderai che se hai chiesto un finanziamento di €70.000,00 , all'atto del mutuo l'importo erogato sarà stato un po' inferiore. Questo perchè la Banca ti ha trattenuto le spese di istruttoria, quelle di perizia e l'imposta sostitutiva, appunto. L'aliquota nel mutuo agevolato (per l'acquisto della prima casa) è dello 0,25%, diversamente è del 2%. Estinguendo il debito prima della scadenza dei 18 mesi, lo Stato non lo considera più un mutuo "prima casa" e ti chiede la differenza d'imposta. Funziona un po' come quando decadi dalle agevolazioni nell'acquisto (ad esempio quando non trasferisci la residenza in tempo, o vendi nel primo quinquennio senza ricomperare) che lo Stato ti chiede il recupero dell'imposta scontata inizialmente.
Uhmm... Non so se sono stato chiaro...

 

[Diego Zucchini]

Rispondo alla prima parte della domanda:

1° acquisto IVA - 2° acquisto IVA: credito d' imposta l'anno successivo in dich. dei redditi
1° acquisto IVA - 2° acquisto I.R.: c.d.i. direttamente a rogito
1° acquisto I.R. - 2° acquisto I.R.: c.d.i. a rogito
1° acquisto I.R. - 2° acquisto IVA: c.d.i. in dich. dei redditi

Il 26/02/2009 hai acquistato e trasferito la residenza il 20/06/2009, ovvero dopo 114 giorni (se ho contato bene...).
Eviti la plusvalenza se vendi dopo il 115° giorno partendo dal 20/06/2009, cioè nella seconda metà di Novembre.

 

[Faccy07]

Chiarissimo!

Come per l'acquisto della "prima casa" hai diritto a pagare un'imposta (IVA o I.R.) ridotta, così è anche per il mutuo: si chiama imposta sostitutiva. E' un importo che viene versato allo Stato direttamente dalla Banca (che diventa tuo sostituto d'imposta). Ricorderai che se hai chiesto un finanziamento di €70.000,00 , all'atto del mutuo l'importo erogato sarà stato un po' inferiore. Questo perchè la Banca ti ha trattenuto le spese di istruttoria, quelle di perizia e l'imposta sostitutiva, appunto. L'aliquota nel mutuo agevolato (per l'acquisto della prima casa) è dello 0,25%, diversamente è del 2%. Estinguendo il debito prima della scadenza dei 18 mesi, lo Stato non lo considera più un mutuo "prima casa" e ti chiede la differenza d'imposta. Funziona un po' come quando decadi dalle agevolazioni nell'acquisto (ad esempio quando non trasferisci la residenza in tempo, o vendi nel primo quinquennio senza ricomperare) che lo Stato ti chiede il recupero dell'imposta scontata inizialmente.
Uhmm... Non so se sono stato chiaro...

 

[Faccy07]

Quindi lo ptrei compensare a rogito..
Grazie mille!!
Altre penali oltre al 2% non ce ne sarebbero?

Rispondo alla prima parte della domanda:

1° acquisto IVA - 2° acquisto IVA: credito d' imposta l'anno successivo in dich. dei redditi
1° acquisto IVA - 2° acquisto I.R.: c.d.i. direttamente a rogito
1° acquisto I.R. - 2° acquisto I.R.: c.d.i. a rogito
1° acquisto I.R. - 2° acquisto IVA: c.d.i. in dich. dei redditi

Il 26/02/2009 hai acquistato e trasferito la residenza il 20/06/2009, ovvero dopo 114 giorni (se ho contato bene...).
Eviti la plusvalenza se vendi dopo il 115° giorno partendo dal 20/06/2009, cioè nella seconda metà di Novembre.

 

[Faccy07]

E se eventualmente ne riapro un altro sempre per prima casa pago comunque il 2%?
Scusate, grazie