Plusvalenza immobile seconda casa

[fabio80mil]

Buongioro vorrei avere una conferma... nel novembre 2020 ho acquistato con imposte di seconda casa un appartamento con lo scopo di appoggio per i miei genitori. Purtroppo ho verificato che l'immobile non è sfruttato a dovere, e adesso il vicino mi ha chiesto se fossi interessato a vendere, visto che lui avrebbe la necessità di allargarsi (l'appartamento è proprio contiguo al suo).

Avendo pagato quindi le imposte come seconda casa (9% su valore catastale) l'eventuale plusvalenza che dovessi realizzare verrebbe tassata se non aspetto i 5 anni giusto?

La differenza tassata è tra prezzo di vendita e prezzo acquisto, o entrano anche i gioco tasse e oneri di agenzia a suo tempo pagati?

 

[cristian casabella]

La differenza tassata è tra prezzo di vendita e prezzo acquisto, o entrano anche i gioco tasse e oneri di agenzia a suo tempo pagati?

Ecco le spese che puoi portare a detrazione

• la quietanza del pagamento dell’imposta di registro
• la ricevuta di pagamento dell’IVA sull’appartamento che hai acquistato
• la ricevuta di pagamento di eventuali imposte catastali o ipotecarie
• le parcelle del notaio che ha stipulato il contratto di compravendita, o che ti ha aiutato per altri servizi sulla casa
• le fatture del tuo intermediario immobiliare
• le fatture emesse dalla ditta o dai professionisti che hanno effettuato eventuali lavori di ristrutturazione del tuo appartamento
• le fatture emesse da architetti, geometri o tecnici in relazione a qualsiasi tipo di perizia
• le fatture emesse per ogni tipo di intervento di manutenzione straordinaria, come rifare i pavimenti e gli infissi, o di messa a norma degli impianti

La somma di tutte queste fatture comporrà le spese inerenti: una volta calcolate le medesime, otterrai la base imponibile.


In caso di plusvalenza, al futuro rogito notarile dovrai lasciare un assegno al Notaio pari al 20% della plusvalenza effettiva, a breve se non sbaglio l'aliquota dovrebbe salire al 26%

 

[fabio80mil]

tutte queste spese sono detraibili anche nel caso di acquisto seconda casa? Essendo un acquisto del novembre 2020, saranno da inserire nel 730 di quest'anno? (dici che potrebbero esserci già nel precompilato?

 

[Umberto Granducato]

tutte queste spese sono detraibili anche nel caso di acquisto seconda casa? Essendo un acquisto del novembre 2020, saranno da inserire nel 730 di quest'anno?

sono spese detraibili nel senso che vanno detratte dalla plusvalenza per ottenere l'imponibile sul quale calcolare l'imposta che è al 26% dal 1/1/2020.
Sempre nel caso tu voglia pagare l'imposta secca

 

[fabio80mil]

ok ora è chiaro, infatti non mi tornava il discorso detrazione.

Ipotizzando quindi:

acquisto immobile 100k
tasse + onorario 10k
agenzia 3k

rivendita 120 k

la plusvalenza, al 20/26% quest'anno sarebbe su 7 mila euro

 

[Umberto Granducato]

Si esatto, aliquota del 26%,
a meno che per il maggior periodo di possesso (fra acquisto e cessione) tu o un tuo parente entro il terzo grado, non abbiate avuto la residenza anagrafica nell'immobile. In tal caso non è dovuta l'imposta

 

[cristian casabella]

ok ora è chiaro, infatti non mi tornava il discorso detrazione.

Ipotizzando quindi:

acquisto immobile 100k
tasse + onorario 10k
agenzia 3k

rivendita 120 k

la plusvalenza, al 20/26% quest'anno sarebbe su 7 mila euro

L'aliquota corretta è il 26% se la paghi direttamente al Notaio senza considerare i tuoi redditi, altrimenti il guadagno fa cumulo e potresti pagare di più, in base al tuo scaglione IRPEF

 

[Miciogatto]

con lo scopo di appoggio per i miei genitori

Quindi l'appoggio di fatto poi non si è realizzato?

Peccato perché se al momento della vendita potessi dimostrare che la maggior tempo del tempo la hanno adibita ad abitazione principale saresti del tutto esentato dalla tassa sulla plusvalenza.

 

[fabio80mil]

eh purtroppo no... per intendersi abitazione principale è richiesto il cambio di residenza vero? Cmq vedrò con il vicino le cifre in ballo e se realmente interessato, e poi capirò se forzare la vendita o cmq aspettare i famosi 5 anni, magari convincendo i miei a usarlo un pò di più

 

[brina82]

eh purtroppo no... per intendersi abitazione principale è richiesto il cambio di residenza vero?

No, però il cambio di residenza potrebbe essere sufficiente a dimostrare di averla adibita ad abitazione principale (in sostanza, se si è risieduto nella casa il 50% + un giorno, difficile che l'AdE contesti).

In assenza di residenza, è comunque necessario dimostrare di averci abitato sempre per la metà del tempo più un giorno (in caso di contestazione), e per questo potrebbero bastare anche le bollette delle utenze (con consumo normale di luce acqua gas ecc.).