Posso annettere un terreno di 5000mq come pertinenza di casa colonica?

[sophie]

Esiste una procedura per annettere un terreno agricolo di 5000 mq come pertinenza della casa colonica da costruire sul terreno medesimo?

 

[Antonello]

Per casa colonica cosa intendi: un fabbricato rurale?

 

[sophie]

La licenza edilizia parla di "nuova costruzione colonica", immagino si tratti di un fabbricato rurale.
Siccome insieme all'abitazione di 150mq acquisterei direttamente dal coltivatore diretto anche 5000 metri di terreno agricolo, mi chiedevo se risultasse possibile considerarlo come pertinenza e quindi come giardino dell'abitazione. Questo sia per quanto riguarda il discorso ICI, sia per sottrarre tale terreno all'applicazione della prelazione agraria.

 

[Antonello]

Se sei coltivatrice diretta a titolo principale, godi di numerose agevolazioni.
Ad esempio le imposte di registro scendono all'1% sul prezzo indicato nell'atto.
Se non sei coltivatrice diretta, allora devi far accatastare all'urbano l'immobile che oggi è fabbricato rurale posseduto da coltivatore diretto.
Definito questo iter catastale, puoi acquistare l'immobile come prima abitazione pagando l'imposta al 3%, oltre al notaio con parcella ridotta del 30%.
5.000 metri quadrati di terreno non passeranno mai come pertinenza della casa (pertinenza= giardino, orto, ecc.) ma al massimo 1.500 o 2.000.
Per gli altri 3.500 o 3.000 pagherai il 18% (15+2+1) di registro.

 

[sophie]

Non sono cd ma un privato cittadino al quale è stato proposto l'acquisto di un terreno con casa colonica da costruire direttamente ad opera del cd.
Vuoi dire che se non modifico la destinazione urbanistica a civile abitazione e la lascio come casa colonica, non posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
Leggendo la circolare 38/E del 2005 Agenzia delle Entrate (al paragrafo REQUISITI OGGETTIVI per le agevolazioni prima casa:
Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite
Per fruire dell'agevolazione prima casa è necessario che la casa di abitazione oggetto
di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2
agosto 1969.
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri "non di lusso",
l'agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita
in catasto. In altri termini, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione prima casa non
rileva la classificazione catastale dell'immobile trasferito quanto la natura lussuosa o
meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969) avevo capito diversamente.

L'eventuale accatastamento all'urbano, quali tempi modalità e spese comporta?

 

[Antonello]

E' certo che la deve costruire l'attuale cd.
Ma si parla sempre di un'abitazione legata all'attività contadina e senza alcuna rendita catastale (fabbricato rurale).
Tu non puoi acquistare un fabbricato rurale, non sei cd.
Difficilmente potrai evitare il diritto dei confinanti, se anche loro cd.

Il geometra dovrà presentare in catasto il "tipo mappale" (3SPC) che è un documento tecnico dove, all'interno del terreno, viene costituita una "zona urbana" con particella catastale urbana.

Definito questo iter, puoi acquistare con atto pubblico e non avrai problemi per la prelazione agraria.

I costi del geometra? Entro i 4.000 euro. (rilievo, frazionamento, tipo mappale, accatastamento e planimetria)
Se il geometra non è molto impegnato, può risolvere il tutto in 20 giorni.

Difficilmente, come detto prima, l'appartamento potrà godere di una pertinenza di 5.000 metri quadrati.

 

[sophie]

Quindi, se ho ben capito, procedendo per tappe successive l'iter giusto dovrebbe essere il seguente:
- costruzione immobile da parte del cd + ottenimento abitabilità
- cambio destinazione urbanistica con creazione di una zona urbana
- rogito con agevolazioni prima casa.
Giusto?

 

[Antonello]

Esatto, se agiscicome detto prima.
Ho seguito un caso analogo tre anni fà e tutto è filato liscio.
A disposizione per ulteriori chiarimenti.

 

[sophie]

un coltivatore diretto semplice (quindi non ancora imprenditore agricolo) ha i titoli per acquistare una abitazione rurale come prima casa? li avrebbe anche per richiedere una licenza edilizia oppure occorre essere IA?

 

[Antonello]

un coltivatore diretto semplice (quindi non ancora imprenditore agricolo) ha i titoli per acquistare una abitazione rurale come prima casa? li avrebbe anche per richiedere una licenza edilizia oppure occorre essere IA?

Che vuol dire coltivatore diretto semplice?
Forse che ha una società semplice?
Oppure è un piccolo imprenditore?
La definizione esatta ora è: imprenditore agricolo professionale (IAP) al posto di IATP (imprenditore agricolo a titolo principale già dal 2004.
Per poter ottenere quello che dici deve essere iscritto.
Non c'è scampo.