Buona serata a tutti, vengo al problema.
In sede di proposta d'acquisto ho convenuto con l'acquirente che il mutuo l'avrei estinto contestualmente all'atto notarle.
Poichè io la somma per estinguere il mutuo non la ho, aspetto il momento dell'atto notarile per farmi dare dall'acquirente un assegno circolare della somma pari al debito residuo ed un altro della differenza del prezzo pattuito per la vendita. Poichè l'acquirente vuole intestarmi i due assegni a me e non alla Banca creditrice, come faccio a dare contestualmente al rogito l'assegno alla Banca per avere il consenso della cancellazione dell'ipoteca gravante sull'appartamento? Gli assegni circolari non possono essere girati e chiaramente io, per stare tranquillo voglio essere pagato con assegni circolari. C'è una prassi consolidata per questo tipo di operazione?
acquisto casa con mutuo ancora in essere-erogazione contestuale e cancellazione contestuale.
capita che quando si venda casa, ci sia in essere ancora il mutuo da finire di pagare.
l'estinzione mutuo si farà contestualmente all'atto di vendita (pratica eseguita nella quasi totalità delle volte)
nella maggior parte dei casi si fa così:
una decina di giorni prima del rogito il venditore deve recarsi in banca a farsi fare i conteggi del residuo alla data di stipula del rogito.
farsi inserire anche i dietimi giornalieri, se possibile, così in caso di slittamento del rogito avete già i dati in mano.
i conteggi il venditore deve consegnarli al notaio e alla banca dell' acquirente.
la banca dell' acquirente , come saldo prezzo, farà due assegni circolari :
uno intestato alla banca del venditore per estinguere il mutuo e la rimanenza con un assegno intestato a te venditore.
il notaio registrerà nell'atto i due assegni .
l'assegno per la tua banca potrà:
- essere trattenuto dal notaio e sarà lui a versarlo
-ottimo
- essere ritirato in fase di rogito da un funzionario dell'istituto che rilascerà quietanza-
ottimo
- essere trattenuto dall'acquirente che, insieme al venditore, andrà in banca a versarlo. -
non lo consiglio
questa è la prassi che funziona nel 90 percento dei casi e comunque bisogna avvisare il notaio, l'acquirente , la banca dell'acquirente e la banca del venditore, così che tutti sanno cosa c'è da fare.
Ricordo che con l’integrale pagamento del mutuo anche l’ipoteca a garanzia del quale era stata iscritta si estingue automaticamente; ma questo “automatismo” non opera anche per la cancellazione dell’iscrizione dell’ipoteca dai registri immobiliari: occorre cioè che qualcuno (il creditore ipotecario soddisfatto, la banca) comunichi all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, oramai estinta: solo dopo aver ricevuto questo consenso, l’Agenzia del Territorio procederà a cancellare l’iscrizione ipotecaria (per l’aggiornamento dei registri solitamente ci vogliono 20/30 giorni). Quindi, fino a quando non sia annotata la cancellazione dell’ipoteca, la natura reale del vincolo ipotecario ed il carattere costitutivo dell’iscrizione sui registri immobiliari comportano che nei confronti dei terzi il permanere dell’iscrizione ipotecaria, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo (vedi post del 10/10/2008).
Pertanto, in base alla “legge Bersani”, una volta estinto il mutuo con la vostra banca, questa dovrà rilasciarvi la relativa quietanza di pagamento con dichiarazione che lo stesso istituto provvederà a richiedere la cancellazione dell’ipoteca. Entro i successivi 30 giorni la banca dovrà comunicare all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. Ma anche se alla data fissata per il rogito la cancellazione dell’ipoteca non fosse stata annotata dall’Agenzia del Territorio e, quindi, l’immobile risultasse ancora formalmente gravato da ipoteca, ciò non costituisce di per sé un impedimento alla stipula del rogito: il notaio, infatti, potrà procedere alla stipula, dando atto che l’immobile oggetto della compravendita risulta gravato da una ipoteca, ma che la parte alienante garantisce che tale ipoteca deve intendersi solo formalmente accesa e priva di effetti giuridici sostanziali in quanto la relativa esposizione debitoria è stata estinta ed la banca mutuante procederà in proprio ai sensi dell’art. 13 comma 8 septies della legge 2 aprile 2007 n. 40 alla formale cancellazione del suddetto gravame, come risulta dalla lettera di quietanza emessa dalla banca medesima e che potrà essere allegata al rogito.
Non vi sono quindi, per il notaio, ostacoli normativi alla stipula dalla compravendita ed abitualmente si procede nel senso sopra descritto.
