Prassi per Locazione con cedolare secca

[topcasa]

Non sono d'accordo

Allora è confermato quello che avevo già letto....ma non ricordavo dove !!
Il canone concordato è applicabile anche ai comuini limitrofi a quelli ad altra densità abitativa che Topcasa ci fornito in un precedente post la lista [DOUBLEPOST=1377871821,1377871750][/DOUBLEPOST]
Credo debbono essere Limitrofi ma confinanti

 

[Bastimento]

Insomma, non si può dire che la situazione sia chiarissima....

Circ 26 del 1/6/2011 cedolare secca par. 6.2

L’aliquota è ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone
concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della
proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’art. 2, comma 3, della legge n. 431
del 1998, e all’art. 8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni
con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere
a) e b) del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania,
Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i
comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.

DM 30/12/2002 Criteri generali per la realizzazione di accordi.....: art. 1 c. 1 e 13.

1. Gli Accordi territoriali, in conformità delle finalità indicate all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.

13. Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che a quelli sottoscritti negli altri comuni.

DM 30/12/2002 Criteri generali per la realizzazione di accordi.....: art. 2 c. 2.

I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall’articolo 1

 

[topcasa]

Nulla che cancelli quello da me citato

 

[Bastimento]

Nulla che cancelli quello da me citato

Scusa, ma non c'è niente di personale: l'unisco scopo qui è di pervenire ad una risposta il più possibile corretta. Non di cancellare o disprezzare opinioni e convinzioni diverse.
Mi sembra però che alcuni tuoi interventi in questa discussione non siano il massimo della coerenza:

Riguardo a questo....vi risulta che possona applicare i contratti concordati anche i comuni Limitrofi e confinanti a quelli ad alta densità abitativa ??

a me non risulta e la tabella fino a variazione è tassativa

Allora è confermato quello che avevo già letto....ma non ricordavo dove !!
Il canone concordato è applicabile anche ai comuini limitrofi a quelli ad altra densità abitativa che Topcasa ci fornito in un precedente post la lista
Credo debbono essere Limitrofi ma confinanti

Non sono d'accordo

Nulla che cancelli quello da me citato

Tutti abbiamo il diritto di replicare, ma contestualizzando e documentando le proprie affermazioni. L'elenco da te citato dal Cipe è sicuramente corretto: ma contempla appunto i comuni confinanti con le città ad alta tensione abitativa.
Quindi ... pur non essendo d'accordo...., anche senza ammetterlo sei d'accordo con quanto affermiamo ...
L'importante è chiarirsi le idee: io ad esempio da questo 3D ho appreso che l'aliquota Cedolare ridotta ha un campo d'applicazione più ridotto di quanto pensassi. Non mi ero mai soffermato a cogliere la sottile differenziazione.

 

[topcasa]

Ma parla di comuni confinanti ad alta tensione abitativa non di tutti. Sono tassativamente elencati e ripeto non tutti. Per altro niente di personale sto solo esprimendo il mio semplice punto di vista.

 

[Bastimento]

Credo che l'eventuale equivoco di interpretazione sui comuni interessati sia chiarito: è il "non di tutti" il problema: ovviamente se consideriamo i confinanti dei confinanti ecc. li comprenderemmo tutti .
Ma ancora provo ad insistere:
a me è sembrato che nella discussione fossero sottesi due punti, sui quali forse abbiamo idee non chiarissime

Il primo, quello legato alle agevolazioni su IRPEF ed imposte di registro, credo sia applicabile solo ai comuni compresi nell'elenco Cipe. (IRPEF al 65 del reddito, registro sul 70%, cedolare al 19-in futuro 15%)

Il secondo riguarda invece la possibile sottoscrizione, ed applicabilità di accordi territoriali sulla base del DM 30.12.2002 e stipula di relativi contratti: questo sembrerebbe possibile in qualsiasi dei comuni italiani. Vedi art. 1 comma 13. Non mi è chiaro quale sia però il vantaggio fiscale da parte dei locatori e conduttori: ma resterebbe possibile una durata 3+2 invece che 4+4. Sul punto credo inoltre di ricordare che le parti potrebbero applicare, se non esistente l'accordo territoriale nel comune interessato, un accordo di un comune confinante (o limitrofo?): e questo sarebbe il terzo punto che potrebbe far sorgere disparità di letture.

 

[topcasa]

Su questo concordo

 

[Pennylove]

Riguardo a questo....vi risulta che possona applicare i contratti concordati anche i comuni Limitrofi e confinanti a quelli ad alta densità abitativa ??

Il DM 14 luglio 2004 estende a tutti i comuni italiani, anche a quelli che non hanno fatto accordi locali di nessun tipo, né in base al DM 5 marzo 1999, né in base al DM 30 dicembre 2002, i contratti concordati previsti dall’art. 2, co. 3 della legge n°431/1998 (contratti 3+2). In difetto di accordo, si applica quello in vigore nel comune demograficamente omogeneo, di minore distanza territoriale, anche se situato in altra Provincia o Regione. La tipologia di contratti da utilizzare sarà in ogni caso quella allegata al DM 30 dicembre 2002 e la relativa tabella oneri accessori.

Dall’ambito di applicazione del decreto sopracitato restano esclusi i contratti di natura transitoria, ossia quelli ordinari e quelli per studenti universitari, previsti dall’art. 5 della legge n°431/1998, disciplinati - in assenza di accordi locali - dal successivo DM 10 marzo 2006.

Detto decreto prende in considerazione – relativamente ai contratti transitori ordinari – i Comuni già considerati dal DM 30 dicembre 2002, vale a dire solo le 11 città metropolitane, i Comuni confinanti e i Comuni capoluogo di provincia: il canone da applicare in questi Comuni è quello di tipo concordato con possibilità di una variazione del canone stabilito all'interno delle fasce di oscillazione fino a un massimo del 20%, con l’avvertenza, però, che spetta alle associazioni di proprietari e inquilini definire dette variazioni (che, pertanto, potranno variare da Comune a Comune), come previsto dall’art. 2. co. 3, legge n°431/1998: se manca l’accordo si applica quello del Comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale situato anche in altra Regione, applicando un’unica fascia di oscillazione costituita dai valori minimo e massimo delle aree omogenee del Comune di riferimento. In tutti gli altri comuni non compresi nella precedente classificazione, il canone è liberamente determinabile dalle parti.

Inoltre, per i contratti per studenti universitari, il decreto precisa che nelle città universitarie e Comuni limitrofi, è possibile stipulare contratti di locazione per soddisfare le particolari esigenze abitative di studenti iscritti ad un corso di laurea o di perfezionamento oppure di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, anche in questo
caso con la forma del canone concordato (in assenza di accordo si prende come riferimento l’accordo sottoscritto sulla base del DM 30 dicembre 2002 nel Comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale anche situato in altra Regione, applicando un’unica fascia di oscillazione costituita dal valore minimo e dal valore massimo riscontrabili per l’insieme delle aree omogenee del Comune di riferimento).

Alcuni commenti di questo 3D mi hanno messo la pulce nell'orecchio, dato che non conosco molto bene la situazione dei contratti "speciali" previsti dalla 431. Credo di poter concludere che:

- I contratti transitori sono considerati facenti parte dei contratti concordati, nel senso che il testo contrattuale, durata e condizioni, sono stabilite dal DM 30.12.2002 e concordati con le organizzazioni settoriali.
- I contratti transitori, riferibili all'art. 2 comma 1 del DM citato, non stipulati in città ad alta tensione abitativa e paesi limitrofi, hanno canoni liberi.
- I contratti transitori, riferibili all'art. 2 comma 2 del DM citato, (ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia,...) hanno canone vincolato dagli accordi territoriali e ministeriali
- Le agevolazioni fiscali IRPEF previste dall'art. 8 del la L 431/98 sono applicate solo ai contratti stipulati in base all'art. 2 comma 3 della L 431/98 (contratti concordati 3+2) ed ai contratti transitori per studenti. Art. 5 c. 2 della 431/98
- La aliquota ridotta della cedolare secca è applicabile solo ai contratti di cui all’art. 2, comma 3, della legge n. 431, ricadenti nei comuni con carenze di disponibilità abitative e comuni limitrofi ex DL 551/88. Rientrano in detta agevolazione anche i contratti per studenti ex art.8 comma 3 della 431.

Quindi il 19% della cedolare secca è limitato ai soli contratti 3+2 stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa ex DL 551/88 ed ai contratti "transitori per studenti"

Circa la convenienza della cedolare secca, mi pare di ricordare che le risposte del 3D facessero riferimento solo alla aliquota di tassazione, non specificando però che l'imponibile è il 100% del reddito da locazione. Con la tassazione IRPEF ordinaria, l'aliquota è invece quella marginale (quella più alta applicabile al proprio reddito), mentre l'imponibile IRPEF su cui viene calcolata l'imposta è l'85% del reddito in condizioni ordinarie, o ulteriormente ridotto fino al 65% per i contratti 3+2: per questi l'imponibile per imposta di registro è calcolata sul 70% del canone.

.... alla faccia della semplificazione ....

Per il periodo d’imposta 2013 (modello UNICO 2014 o modello 730/2014) è prevista per il locatore (salvo ripensamenti del Governo) un incremento della percentuale imponibile ai fini IRPEF del reddito da locazione: il canone andrà ridotto forfettariamente non più del 15%, ma del 5% a seguito della cosiddetta “Riforma Fornero” (art. 37, co. 4-bis del TUIR). Pertanto – salvo ricorso al regime sostitutivo della cedolare secca – il locatore dovrà dichiarare:

a) in caso di contratti di locazione a canone libero (ad es. 4+4, locazioni di immobili storico-artistici ecc.) = 95% del canone annuo di locazione;

b) in caso di contratti a canone concordato (contratti 3+2 e contratti per studenti universitari) e a canone libero stipulati con enti locali per soddisfare esigenze di natura transitoria - unicamente nelle 11 città metropolitane di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i comuni confinanti con gli stessi, negli altri Comuni capoluogo di Provincia e comunque per quelli posti nella lista, attualmente in vigore, dei comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla delibera CIPE 87/2003 e nei Comuni della Campania e Basilicata colpiti dagli eventi sismici del 1980-1982 = il 66,5%, ossia il 70% del 95% (in precedenza era il 59,5%, ossia il 70% dell’85%) del canone annuo di locazione.

A tal proposito, la circolare del Ministero delle Finanze n°150/E del 7 luglio 1999 ha precisato, all’art. 1, che “al fine della determinazione del reddito di fabbricati da assoggettare alle imposte sui redditi, occorre, in via preliminare, raffrontare la rendita catastale dell'immobile oggetto di locazione ed il canone percepito ridotto del 15 per cento [che, come s’è detto, dal 2013 diventerà del 5%]ed assumere, come reddito imponibile, l'importo più elevato; su tale maggior importo trova applicazione l'agevolazione fiscale prevista, ossia l'ulteriore riduzione del 30 per cento.

Ipotizzando una rendita catastale di importo pari a lire 3.800.000 e un canone di locazione annuo pari a lire 4.000.000, il reddito imponibile del fabbricato è, in tal caso, pari a lire 3.800.000 il quale va assunto al netto della deduzione del 30 per cento, ossia per un importo di lire 2.660.000, in quanto il canone di locazione abbattuto del 15 per cento (lire 3.400.000) è inferiore alla rendita catastale”.

Il locatore, per godere di questi benefici, deve però indicare nella propria dichiarazione dei redditi (rigo RB21, modello UNICO PF 2013) la data di registrazione del contratto, gli estremi dell’atto e il codice ufficio.

Restano esclusi dal trattamento fiscale di favore i contratti di cui dell’art. 8, co. 3 della legge n°431/1998, ossia i contratti transitori ordinari art. 5, co. 1, che non beneficiano di agevolazioni erariali né per IRPEF, né per IRES, né per Registro.

Le detrazioni fiscali per il conduttore, rapportate a giorni e percentuale di titolarità del contratto (salvo incompatibilità e cumulabilità con i contributi integrativi dei canoni di locazione stanziati dagli enti comunali a sostegno dell’affitto), contenute negli artt. 15 e 16 del TUIR, valgono, invece, ovunque (in comuni ad alta tensione abitativa o meno).
I contratti a canone convenzionato beneficiano inoltre di un’IMU ridotta: è necessario però verificare attentamente presso le singole amministrazioni comunali le aliquote previste per le specifiche tipologie contrattuali per evitare amare sorprese: in alcuni comuni i contratti transitori (ordinari e per studenti universitari) non beneficiano dell’aliquota IMU ridotta.

Riguardo le tipologie contrattuali interessate dall’imposta sostitutiva, l’opzione per la cedolare secca è applicabile a tutti i contratti di locazione ad uso abitativo (transitori ordinari compresi), anche a quelli non soggetti a registrazione: il D.Lgs n°23/2011, a ben vedere, non ne esclude nessuno.

Ad avviso del decreto legislativo sopracitato e della circolare direttoriale n°26/E del 1° giugno 2011, sul canone di locazione annuo liberamente stabilito dalle parti la cedolare si applica in ragione di un’aliquota ordinaria del 21%. Segnatamente per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli artt. 2, co. 3 e 8 della legge n°431/1998, relativi ad abitazioni ubicate nelle 11 città metropolitane, comuni confinanti e altri Comuni capoluogo di Provincia e comunque per quelli posti nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (per intenderci i contratti 3+2 e i transitori per studenti universitari per i quali, come detto, sono previste, agevolazioni fiscali per il locatore ), l’aliquota della cedolare secca, calcolata sul canone stabilito dagli accordi locali, va ridotta, per effetto del recente decreto legge sull’IMU, al 15%, ma si segnala comunque in dottrina la tesi secondo cui l’aliquota del 15% si applicherebbe poi anche ai contratti transitori ordinari, se relativi ad immobili ricadenti in Comuni ad alta tensione abitativa (si precisa, però, che tale tesi è messa in dubbio da alcuni interpreti e la questione continua ad essere irrisolta). In ogni caso, anche non volendo accogliere tale tesi, tutti i tipi di contratto di locazione abitativa sono – perlomeno nell’ambito del regime sostitutivo – con aliquota del 21%, anche se non in Comuni ad alta tensione abitativa.

In sostanza, stando alla suddetta tesi, per tutte e tre le tipologie contrattuali a canone concordato (3+2, transitori per studenti e transitori ordinari) l’aliquota del 15% si applica nei Comuni ad alta tensione abitativa. L’aliquota del 21% si applica ai contratti a canone libero (come per esempio anche ai transitori ordinari relativi ad immobili ricadenti in Comuni non ad alta tensione abitativa) o disciplinati dal codice civile, ad eccezione dei contratti per foresteria esclusi dalla cedolare secca dalla circolare 26/E dell’Agenzia delle Entrate, ma non dal legislatore (come per esempio i turistici). Insomma, la solita rassegnata confusione.

Penny

 

[Bastimento]

Bentornata fra noi, Penny ....

 

[Belfagor]

Cara @Pennylove mi confermi che alla luce della riduzione di aliquota della cedolare secca prevista dal decreto Legge 47/2014 (convertito in L.80/2014) l'aliquota del 10% è applicabile anche ad un contratto transitorio ordinario, purchè stipulato in un comune ad alta densità abitativa oppure ubicato in capoluogo di provincia (Comune di Prato) ed in base ad accordi territoriali vigenti e utilizzando contratto tipo previsto da Decr. Interministeriale 30/12/2002 ?