Preliminare con venditori anziani

[cristian casabella]

Ho ritirato proposta di acquisto in cui i venditori sono 2 anziani ultraottantenni, di cui uno non sempre lucido. La proposta prevede di fare poi un preliminare dal Notaio entro metà gennaio e l'atto entro 12 mesi

Il Notaio, vista l'età ha dei forti dubbi sul poter fare il preliminare (anche visti i lunghi tempi per il rogito) e suggerisce di nominare un amministratore di sostegno (uno dei figli) per evitare problemi. Suggeriva anche di fare la procura di vendita anche da parte del coniuge più sano ai figli, così in caso di sopraggiunti problemi mentali si potrebbe rogitare senza ulteriori problematiche

La procedura è abbastanza lunga quindi mi chiedevo come si possa fare per almeno "blindare" la proposta prima che si inserisca altro eventuale acquirente.

Si potrebbe prendere la responsabilità il solo marito di firmare proposta? Se si riuscisse a fare una procura a lui da parte della moglie per andare al preliminare (tramite il loro Notaio di fiducia), il Notaio dell'acquirente potrebbe comunque dare parere negativo alla cliente per la stipula dello stesso?

In caso ci sarebbe un metodo per comunque vincolare le parti evitando eventuali inserimenti di altri acquirenti tra uno due o tre mesi?

I figli che sono ovviamente al corrente della trattativa potrebbero in qualche modo "avallare" la volontà dei genitori di vendere alle condizioni accettate dai genitori e in che modo? O al momento non avrebbero comunque titolo

 

[specialist]

Se i due anziani sono i proprietari non si può far niente, perché la pda controfirmata da loro (o da uno di loro) sarebbe nulla e anche se per assurdo un notaio concedesse procura, in ogni caso il notaio della controparte non rogiterebbe.
A questo punto, l'unica strada percorribile è la nomina di un ads. La procedura richiede in media un paio di mesi. Poi bisogna attendere il via libera del giudice tutelare per la vendita dell'immobile.

 

[francesca63]

perché la pda controfirmata da loro (o da uno di loro) sarebbe nulla

Non sarebbe nulla, ma al massimo annullabile, su istanza del firmante , degli eredi o aventi causa, se risulta un grave pregiudizio per il firmante. Art. 428 cc
Il problema è che, accettando, si rischia di non poter rispettare i tempi previsti per il contratto preliminare dal notaio ( che probabilmente non procederà senza procura o ads), e quindi di essere inadempienti.

Io correrei dal notaio di fiducia dei venditori con entrambi e un figlio, e proverei a far fare da entrambi procura speciale al figlio per la vendita.
Sei notaio la fa ( perché reputa sufficiente la capacità di intendere e volere attuale ), accettazione immediata, e al preliminare e al rogito firma il figlio .

Si potrebbe prendere la responsabilità il solo marito di firmare proposta?

Se la proposta è indirizzata ad entrambi, la firma del solo marito non costituisce valida accettazione ( cioè non serve a niente).
Se invece facessi una proposta indirizzata al solo marito , la sola sua firma costituisce valida accettazione , ma si prende la responsabilità di procurare all'acquirente la proprietà dell'immobile.
E per quello ci vuole necessariamente che la moglie sia in grado di intendere e volere, o che ci sia valida procura o ads entro il termine previsto per il preliminare.

Diciamo che sarebbe stato meglio procedere a fare la procura già prima di cominciare a proporre l'immobile.
Se non hai l'esclusiva, il rischio che un'altra agenzia porti una proposta migliore c'è.

 

[cristian casabella]

Come immaginavo.... nel senso che i suggerimenti rispecchiano i miei dubbi

I venditori li conosco abbastanza bene, gente benestante e seria, il compratore vuole assolutamente comprare... purtroppo

arriverà il classico mediatore "senza scrupoli" che li fa firmare, incassa le provvigioni e poi chi vivrà vedrà.....fregandosene se poi si potrà fare o meno il rogito

 

[francesca63]

I venditori li conosco abbastanza bene, gente benestante e seria, il compratore vuole assolutamente comprare... purtroppo

Trasforma il purtroppo in un perfortuna...
Di al compratore che vista la situazione per assicurarsi l’immobile deve fare proposta a prezzo pieno; a quel punto i venditore possono dire alle altre agenzie che trattano l’immobile che possono smettere di trattarlo.
Naturalmente la nuova proposta deve prevedere il preliminare dal notaio più avanti, in modo che si faccia in tempo a provvedere a procura , o ads.

Oppure nuova proposta allo stesso prezzo, preliminare comunque più avanti, in tempo per fare tutto. Nel frattempo fai accettare la nuova proposta da entrambi, poiche nessuno avrà da richiederne l’annullamento .
Oppure preliminare non dal notaio.

Le strade ci sono, se hai di fronte persone serie.

 

[cristian casabella]

Trasforma il purtroppo in un perfortuna...
Di al compratore che vista la situazione per assicurarsi l’immobile deve fare proposta a prezzo pieno; a quel punto i venditore possono dire alle altre agenzie che trattano l’immobile che possono smettere di trattarlo.
Naturalmente la nuova proposta deve prevedere il preliminare dal notaio più avanti, in modo che si faccia in tempo a provvedere a procura , o ads.

Oppure nuova proposta allo stesso prezzo, preliminare comunque più avanti, in tempo per fare tutto. Nel frattempo fai accettare la nuova proposta da entrambi, poiche nessuno avrà da richiederne l’annullamento .
Oppure preliminare non dal notaio.


Le strade ci sono, se hai di fronte persone serie.

Opzione a cui ho già pensato, chiaro che poi l'interesse MIO è pure quello di poter incassare le provvigioni sennò mi ritrovo a far firmare documenti e aspettare la buona sorte e sopratutto l'onesta delle controparti

A sto punto all'acquirente dovrei dire: all'accettazione della proposta fai incassare la caparra, paghi le provvigioni, e allarghiamo il tempo massimo per il preliminare definitivo a 3 o 4 mesi. Le mie proposte hanno già l'indicazione che diventa a tutti gli effetti preliminari ma non potrei trascriverle, e non so se registandole posso stare tranquillo su eventuali futuri problemi

Oppure nuova proposta allo stesso prezzo, preliminare comunque più avanti, in tempo per fare tutto. Nel frattempo fai accettare la nuova proposta da entrambi, poiche nessuno avrà da richiederne l’annullamento .

Se anche la moglie firmasse...la firma sarebbe impugnabile, visto che potrebbe firmare una proposta pensando fosse un autografo....sempre riscontrando l'incapacità di intendere quel che ha firmato

 

[francesca63]

A sto punto all'acquirente dovrei dire: all'accettazione della proposta fai incassare la caparra, paghi le provvigioni, e allarghiamo il tempo massimo per il preliminare definitivo a 3 o 4 mesi. Le mie proposte hanno già l'indicazione che diventa a tutti gli effetti preliminari ma non potrei trascriverle, e non so se registandole posso stare tranquillo su eventuali futuri problemi

Per trascrivere bisogna fare l’atto dal notaio (cioè riscrivere il contratto preliminare esistente, formato da proposta-accettazione-comunicazione avvenuta accettazione).
Ma normalmente non si fa la trascrizione, a meno di problemi evidenti di altro tipo, debiti, fallimenti, venditore imprenditore a rischio etc.
Io in tanti anni di lavoro non ho mai fatto un preliminare dal notaio, ne li faccio quando compro per me.
La registrazione ( oltre ai fini fiscali) , ti da la data certa .
Se il marito è in grado di intendere, il rischio che firmi altre proposte e si inguai da solo equivale al rischio presente in qualsiasi vendita, cioè molto basso.

A sto punto all'acquirente dovrei dire: all'accettazione della proposta fai incassare la caparra, paghi le provvigioni, e allarghiamo il tempo massimo per il preliminare definitivo a 3 o 4 mesi.

Chiedere le provvigioni subito all’accettazione o al preliminare (anche dopo 3\4 mesi) è una tua scelta.
Ma non mi pare rischioso aspettare. Una volta firmato la proposta il tuo diritto è maturato, e si tratta solo di incassare un po’ dopo il previsto.

Se anche la moglie firmasse...la firma sarebbe impugnabile, visto che potrebbe firmare una proposta pensando fosse un autografo....sempre riscontrando l'incapacità di intendere quel che ha firmato

La firma è impugnabile da lei, dal marito e dai figli, e solo se c’è un pregiudizio: ma se il marito firma e i figli sono d’accordo, diventerebbe difficile pensare di impugnare : e perché poi ?

 

[specialist]

Sei notaio la fa ( perché reputa sufficiente la capacità di intendere e volere attuale ), accettazione immediata, e al preliminare e al rogito firma il figlio .

Il notaio non reputa, ma chiede un certificato del medico di base (o neurologo o geriatra dell'ATS) che attesti la piena capacità di intendere e volere di entrambi.
Anzi, se la menomazione fosse evidente, anche se per assurdo il medico sottoscrivesse superficialmente il certificato, il notaio comunque si rifiuterebbe di concedere la procura, dopo aver visto e parlato con il pz/cliente. Quindi è praticamente impossibile che l'appartamento possa essere venduto, se non in seguito alla nomina dell'ads.

 

[PyerSilvio]

Come immaginavo.... nel senso che i suggerimenti rispecchiano i miei dubbi

I venditori li conosco abbastanza bene, gente benestante e seria, il compratore vuole assolutamente comprare... purtroppo

arriverà il classico mediatore "senza scrupoli" che li fa firmare, incassa le provvigioni e poi chi vivrà vedrà.....fregandosene se poi si potrà fare o meno il rogito

Cristian non si capisce dove sia il problema.

Una procura, con certificato medico a sostegno e la presenza di tutti i figli notificata dal notaio, pone il tuo affare in perfetta sicurezza.

Se parliamo di professionisti senza scrupoli bisognera’ fare una bella lista.

Alcuni notai, tra i piu’ etici, come quello che ti e’ capitato, suggeriscono l’amministrazione di sostegno.
Altri il certificato medico.

Altri ancora piu’ spregiudicati, fanno finta di non vedere nulla, raccogliendo la firma e via andare.

Mi capito’ di conoscere un notaio, che mandava a far firmare le procure dal fratello, che notaio non era.

Una volta conferita la procura vai a rogitare dove vuoi.

 

[PyerSilvio]

il notaio comunque si rifiuterebbe di concedere la procura, dopo aver visto e parlato con il pz/cliente.

Dipende dal notaio.