Preliminare di acquisto immobile già pignorato e assegno postdatato

[peopeone]

Eccomi di nuovo, credo ricordiate il pasticcio in cui mi sono cacciata firmando un preliminare di acquisto per immobile pignorato e consegnando un postdatato.
L'avvocato dei venditori ha mandato una raccomandata in cui ci dice che il giorno 3 il notaio (loro) è pronto per un nuovo preliminare e dopo 7 giorni è pronto per il rogito. Dice che noi dovremmo versare 84 mila euro per saldare il tutto e ribadisce il prezzo totale dell'immobile.Ci chiede di rifare il preliminare, perchè volevamo delle garanzie a fronte di un versamento di denaro così importante. Infatti dice che questo nuovo prel. verrà registrato e trascritto. Nessun riferimento al vecchio preliminare sottoscritto firmato e registrato ed alla caparra data con post datato.
Bene, stamattina ho sentito un notaio, il quale mi dice che il vecchio preliminare è annullabile senza problemi poichè non ha un valore legale, possiamo chiedere appunto una risoluzione del contratto.
Mi dice, inoltre, che la trascrizione (se eventualmente decidiamo di presentarci di nuovo a firmare ) da una garanzia paragonabile ad una garanzia che ti può dare una ipoteca (che noi avevemo chiesto come garanzia...).
Comunque, penserà a tutto lui.
Ci hanno provato loro? Adesso ci proviamo noi con le nostre richieste:
- i soldi te li diamo il giorno del rogito. Quel giorno ci sono anche i creditori, i quali firmano una liberatoria, andiamo in tribunale il giudice ci mette un timbro e nel momento in cui avviene la trascrizione dell'estinzione del debito/pignoramento, noi davanti al notaio firmiamo l'atto notarile. Non gli diamo 84 mila euro così.....
- chiediamo uno sconto sul prezzo della casa......base d'asta inferiore di 40 mila euro rispetto al prezzo che dovremmo pagare noi................(anche a fronte del fatto che abbiamo scoperto che ci sono dei lavori abusivi in taverna).
Sull'assegno postdatato il notaio non mi ha detto nulla, ma non credo ci saranno problemi.....
A questo punto penso che abbiamo il diritto di avanzare delle richieste.
Prendere o lasciare.
Comunque oggi vado dal notaio e porterò tutti i documenti. Ci penserà lui.
Vi aggiornerò sulle novità
Grazie

 

[studiopci]

Mi sembra una cosa sensata quella che vai a fare così come la modalità , come ti dicevamo il preliminare è nullo in quanto non ha nessun valore, secondo quello che hai scritto l'altro giorno la casa era già all'asta ed era stato anche esperito il primo incanto, motivo per cui la Società non aveva la disponibilià giuridica del bene ( ben diversa dalla proprietà ) e pertanto non poteva alienare il bene senza l'intervento del tribunale e/o custode ( non il nostro ), l'unica perplessità che ho riguarda il fatto che l'immobile se è già andato all'asta ci sono ancora i tempi per un concordato extra giudiziale ma in questo il Notaio con le carte davanti sa come muoversi. Sinceramente ti manifesto comunque il pensiero di lasciar perdere e ti appoggio pienamente nel tuo puntare i piedi a terra. Auguroni sinceri per l'acquisto e... facci sapere la buona notizia.

 

[dbillo]

Premetto che non conosco il pregresso: il preliminare lo hai firmato sapendo che la casa era pignorata? Altrimenti esiste un vizio e per un vizio di questo tipo il preliminare dovrebbe poter essere annullabile.
Ma poi scusa, mi permetto, ma perchè non mandi a monte l'operazione fatta così e partecipi all'asta?
Magari è una domanda idiota, visto che non conosco il pregresso, ma minimo minimo non c'è da contrattare per lo sconto, nessun problema per il pignoramento e con i creditori... non so, magari sbaglio, ma la cosa mi sembra più sensata.
Ciao

 

[peopeone]

Eh si, siamo costretti a chiedere aiuto ad un notaio e ad un avvocato (specializzato diritto fallimentare....).
Effettivamente, bisogna capire se il venditore poteva o meno firmare un preliminare essendo la casa già andata all'asta.
La questione ora è questa: siccome i signori hanno in mano un nostro assegno, anche se postdatato, che possono comunque incassare...ci siamo incastrati da soli....come vi dicevo....nel senso che siamo quasi obbligati ad andare avanti con la compravendita (sempre che non salta fuori che non potevano firmare...); vorremmo...si...annullare il vecchio preliminare, ma se poi questi incassano i soldi?; se riuscissimo comunque ad avere quell'assegno indietro è ovvio che se loro sono ancora intenzionati a vendere, ma "seriamente", noi avanzeremo le nostre proposte (direttamente al rogito in tribunale con debitore e creditore....è una cosa fattibile così come ci spiegava il notaio ieri...e sconto sul prezzo).
Se, invece, non ci accordiamo e loro incassano.....beh..non so....questo ce lo dirà poi l'avvocato
Sarebbe bello poterla acquistare all'asta, ma chi ci garantisce che possiamo aggidicarcela noi? E se i signori trovano altri compratori?
Insomma, abbiamo un pò di questi dubbi. Il fatto che forse ci fosse una truffa....non siamo più così sicuri, perchè in fondo la casa gliela portano via comunque e se la vendono a noi ci guadagnerebbero qualcosina in più....quindi potrebbero avere tutto l'interesse nel venderla a noi. Il problema è che a noi non piacciono i modi in cui stanno portando avanti il contratto, prima a falsità e poi pretendendo che noi versiamo dei soldi senza darci garanzie.....e forse questo a loro non interessa ovviamente.
Oggi abbiamo una riunione con notaio e avvocato con cui discuteremo tutta la faccenda.Vi saprò dire se tutta questa faccenda rientra nella legalità o meno.
Sulla questione dell'assegno: il notaio ieri mi ha detto che è possibile incassare un assegno post. anche prima della data di scadenza (i modi non me li ha specificati.....ma qualcuno su questo forum ha ampiamente parlato della questione) e sembra che quasi....l'illecito l'abbia commessio
Vi farò sapere..........
Ah per la cronaca.......non abbiamo scavalcato l'agenzia, ma sono stati i venditori che, a loro dire, non avevano ancora firmato il mandato e volevano ovviamente evitare altre spese....Comunque ho saputo che spesso gli AI non fanno nessun tipo di controllo, perchè non sono tenuti a farlo....quindi tantovale!!!!!

 

[Bagudi]

Ah per la cronaca.......non abbiamo scavalcato l'agenzia, ma sono stati i venditori che, a loro dire, non avevano ancora firmato il mandato e volevano ovviamente evitare altre spese....Comunque ho saputo che spesso gli AI non fanno nessun tipo di controllo, perchè non sono tenuti a farlo....quindi tantovale!!!!!

Perfetta fine di un pasticcio. Questa te la potevi proprio risparmiare !

Intanto, l'agenzia l'avete scavalcata, perchè nel post precedente avete detto di aver visto il cartello di T......a.

Secondo, è comodo dire che sono stati i venditori, ma loro sono responsabili esattamente come voi.

Terzo, hai saputo che spesso le agenzie non fanno nessun controllo ? e saputo da chi ? da chi salta l'agenzia come voi ? e siete proprio sicuri che le agenzie non fanno controlli ? in un momento in cui tanti - per fortuna non tutti sono così scorretti - cercano di scavalcare le agenzie, noi i controlli li facciamo e come !

E - visto che avete usufruito abbondantemente di questo forum di Agenti Immobiliari e gratis - mi augurerei che la suddetta agenzia T.........a vi venga a richiedere il dovuto.

Silvana

 

[dbillo]

In effetti, venire a dire in un forum del genere una cosa così è l'equivalente di dare degli idioti a chi ci partecipa perchè sono AI o perchè lo vogliono diventare.
Avrei avuto alcune info da darti, che un AI sicuramente conosce meglio di me (io aspiro) però direi che ti sei silurata da sola.

 

[studiopci]

Aldilà del fatto che se la casa è già andata all'asta , la proprietà non essendo nella disponibilità giuridica del bene non può porcedere all'alienazione dello stesso in autonomia, l'incasso dell'assegno, credo, potrebbe comportare vari reati a partire dalla truffa, all'estorsione e l' illecito arricchimento. Penso che non convenga ai signori addrentrarsi in un cinepraio giuridico vista la situazione, consiglierei pertanto definire il tutto con " abbiamo scherzato " e ricominciare eventualmente tutto d'accapo.

 

[gcaval]

Aldilà del fatto che se la casa è già andata all'asta , la proprietà non essendo nella disponibilità giuridica del bene non può porcedere all'alienazione dello stesso in autonomia, l'incasso dell'assegno, credo, potrebbe comportare vari reati a partire dalla truffa, all'estorsione e l' illecito arricchimento.

Studiopci, abbi pazienza, continui a dire delle cose completamente false, soprattutto perché non conosci le carte e hai solo la versione di peopeone. Cortesemente, astieniti dal dire certe cose, in particolare che il contratto è nullo (che è diverso dal dire che è annullabile o che può esserci risoluzione) o che, cito testualmente

la casa era già all'asta ed era stato anche esperito il primo incanto, motivo per cui la Società non aveva la disponibilià giuridica del bene ( ben diversa dalla proprietà ) e pertanto non poteva alienare il bene senza l'intervento del tribunale e/o custode

Il contratto preliminare ha natura obbligatoria, e non sancisce nessun passaggio di proprietà di bene reale. Cosa c'entra il tribunale? Io posso obbligarmi con una persona anche a vendere casa tua, lo sai? Se poi non rispetto quanto scritto sarò inadempiente. Il contratto non è nullo.

 

[studiopci]

Ho avuto modo di leggere adesso la Tua risposta e solo adesso posso rispondere senza peraltro entrare in polemica ( non mi sembra il caso ) sorvolo anche sulla tua dichiarazione in merito alle mie " cose false " penso che inesatte sarebbe stato più indicato, comunque giusto per chiarire mi preme specificare alcune cose:
1-

Studiopci, abbi pazienza, continui a dire delle cose completamente false, soprattutto perché non conosci le carte e hai solo la versione di peopeone. Cortesemente, astieniti dal dire certe cose, in particolare che il contratto è nullo (che è diverso dal dire che è annullabile o che può esserci risoluzione) o che, cito testualmente

Concordo sul fatto che non conosco le carte ma ho solo la versione di Peopeone ma purtroppo è su questa versione che è stata aperta questa discussione come tante altre , ed è su questa versione che noi possiamo dare un consiglio, un parere personale o quant'altro possa aiutare chi viene in questo Forum, se poi chi viene qui a cercare un consiglio riporta fatti e condizioni diverse dalla realtà , beh questo purtroppo può solo andare a suo nocumento non certamente al nostro che in buona fede abbiamo cercato di indicare una strada.

2-

Originariamente Scritto da studiopci Visualizza Messaggio
la casa era già all'asta ed era stato anche esperito il primo incanto, motivo per cui la Società non aveva la disponibilià giuridica del bene ( ben diversa dalla proprietà ) e pertanto non poteva alienare il bene senza l'intervento del tribunale e/o custode

Per non essere tacciato di dire cose false mi farò aiutare da precisi riferimenti giuridici
" L'espropiazione forzata si inizia con il pignoramento(art 491 cpc). Il pignoramento è atto di ingiunzione con cui si sottrae al debitore la disponibilità di un bene con l'avvertimento che qualsiasi atto compiuto su di esso sarà invalido.(492 cpc) "
A mio parere la Società stante la procedura di vendita all'asta già andata oltre il primo incanto dovrebbe essere nell'indisponibilità giuridica del bene. ,
3-

Cortesemente, astieniti dal dire certe cose, in particolare che il contratto è nullo (che è diverso dal dire che è annullabile o che può esserci risoluzione)

Salvo andare a ricercare motivi di annullabilità o risoluzione contrattuale mi rifaccio sempre all'art 492 Codice Procedura Civile che recita :
Salve le forme particolari previste nei capi seguenti , il pignoramento consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi.
ed inoltre
1351 c.c. il contratto preliminare, a pena di nullità, deve rivestire la stessa forma richiesta per il contratto definitivo. Il contratto definitivo è destinato a prendere il posto del contratto preliminare, sicchè è al definitivo che si guarda ai fini della rescissione, ai fini della decorrenza dei termini di prescrizione dei diritti e delle azioni contrattuali.
Sempre secondo una mia lettura se il contratto preliminare deve rivestire la stessa forma richiesta per il contratto definitivo , non sussistendo nel preliminare la forma in quanto l'art. 492 recita che qualsiasi atto compiuto è invalido ( cioè per me nullo ) per logica conseguenza il preliminare per me è nullo.
4-

Il contratto preliminare ha natura obbligatoria, e non sancisce nessun passaggio di proprietà di bene reale

Assolutamente vero ma con l’art. 3 D.L. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito, con modificazioni, in legge 28 febbraio 1997, n. 30 il contratto preliminare di compravendita ha assunto, in virtù del principio di tassatività degli atti soggetti a trascrizione, una nuova veste, quella appunto di sancire degli obblighi ben precisi rispetto alla mera promessa di vendere.

5-

Io posso obbligarmi con una persona anche a vendere casa tua, lo sai? Se poi non rispetto quanto scritto sarò inadempiente. Il contratto non è nullo.

Rientra nei principi di libertà individuale compiere un'azione salvo poi verificare che detta azione può essere un reato tralaltro punibile con la legge, però sempre leggendo l’art. 1478 c.c. – relativo al contratto di vendita di cosa altrui – è applicabile per analogia anche al contratto preliminare di vendita e, pertanto, il promittente venditore è tenuto a procurare l’acquisto del bene al compratore, il che, secondo la Suprema Corte, può avvenire o attraverso una doppia alienazione o facendo trasferire direttamente il bene dal terzo al promissario.
Secondo me nel caso specifico di cui stiamo parlando il promittente venditore di cosa altrui non ha titolo per vendere, se invece parliamo in generale allora sono disponibile alla trattativa per la vendita del mio immobile
Per finire la lettura di precise disposizione di legge e la susseguente interpretazione mi può aver indotto a dire cose inesatte , perchè non conosco le carte nello specifico e perchè non sono un avvocato praticante, ma ascrivermi la falsità delle mie dichiarazioni/ consiglio sulla base di quanto riferito da Peopeone è un pò eccessivo.
Sempre precisandoti che non sono animato da nessuno spirito di polemica Ti saluto con cordialità ed a ritrovarci su altra discussione. Salutoni Fabrizio

Aggiunto dopo 35 minuti :

Aggiungo a titolo di precisazione, per evitare ulteriori fraintendimenti che le mie indicazioni sono riferite al fatto cosi' come riportato e cioe' la vendita fatta escludendo il tribunale e' logico che, sussistendone i requisiti, la vendita con l' accordo dei creditori e l' ausilio del tribunale e' possibile

 

[gcaval]

Caro Fabrizio,
non volevo essere né polemico, né pungente (anche se forse un po' lo sono stato, e me ne scuso). Né tanto meno la mia critica è alla persona (non sostengo affatto che tu dica in generale cose false, anzi, molte volte mi sono trovato d'accordo). Sostengo, invece, che quanto hai riportato riguardo a specifici argomenti non è vero, quindi falso.

Non è polemica, ma credo che chi legge deve avere le corrette informazioni. Andiamo in ordine.

1)

ed è su questa versione che noi possiamo dare un consiglio, un parere personale o quant'altro possa aiutare chi viene in questo Forum

Sulle opinioni delle persone non mi permetto mai di esprimere giudizi. Posso essere d'accordo o meno, ma le opinioni sono tutte rispettabili e arricchiscono il dibattito. Detto questo, non è un'opinione dire che un contratto è nullo, annullabile o risolto per inadempienza. In casi come questi è strettamente necessario leggere le carte, poi successivamente si potrebbe dire come stanno le cose (in precedenti discussioni si è addirittura parlato di truffa, ma ne siamo certi?).

2)

L'espropiazione forzata si inizia con il pignoramento(art 491 cpc). Il pignoramento è atto di ingiunzione con cui si sottrae al debitore la disponibilità di un bene con l'avvertimento che qualsiasi atto compiuto su di esso sarà invalido.(492 cpc)

L'art. 492 del cpc recita testualmente: "Salve le forme particolari previste nei capi seguenti, il pignoramento consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi"

Ora qui dovrei citarti una serie di altri articoli, ma si entrerebbe troppo nel tecnico e si finirebbe per annoiare i lettori. Ma in sostanza, non c'è scritto da nessuna parte che l'esecutato non possa, in accordo con i creditori (quindi rispettando la garanzia del credito), vendere la sua casa e restituire il credito. Anzi, l'art. 495 cpc, lo prevede esplicitamente: "In qualsiasi momento anteriore alla vendita, il debitore può chiedere di sostituire alle cose pignorate una somma di denaro pari all'importo delle spese e dei crediti del creditore pignorante e dei creditori intervenuti."
Ergo, come tante volte ho fatto anch'io, è possibile stipulare un preliminare di vendita, in accordo con i creditori, e acquistare poi con un rogito l'immobile pagando direttamente il creditore (o i creditori). Il contratto preliminare è tutto tranne che nullo! . Comunque, potrebbe esser nullo, per altri motivi, ma non per il motivo che tu dici.

3)

il contratto preliminare di compravendita ha assunto, in virtù del principio di tassatività degli atti soggetti a trascrizione, una nuova veste, quella appunto di sancire degli obblighi ben precisi rispetto alla mera promessa di vendere

La trascrizione prevede uno step successivo, tant è che c'è bisogno di un notaio. In ogni caso nessun preliminare prevede un passaggio di proprietà del bene reale. Mai.

4)

1351 c.c. il contratto preliminare, a pena di nullità, deve rivestire la stessa forma richiesta per il contratto definitivo.

Qui per forma si intende scritta o altra forma, appunto. Per i contratti che prevedono il passaggio di proprietà di un bene reale, mi insegni che è obbligatoria la forma scritta. Di xonseguenza anche ogni altro atto preliminare al ogito deve essere in forma scritta. Cosa c'entra con la nostra discussione?

5)

Secondo me nel caso specifico di cui stiamo parlando il promittente venditore di cosa altrui non ha titolo per vendere

E perché? L'unico vincolo che il venditore ha è la garanzia del debito. Se il debitore paga il suo debito al creditore, anche contestualmente, può vendere. Te lo posso garantire, in quanto l'ho fatto più e più volte, in diversi tribunali d'Italia. la pratica potrà essere ritenuta complessa, ma questo non vuol dire che non si può fare.