Preliminare di compravendita con importo da fissare

[Antonello]

Aiuta i colleghi Agenti Immobiliari ad aiutarti ! ( ti piace lo slogan ? ).

Cordialmente

Valerio, ottimo slogan.
Attendiamo l'invio da Real.

 

[real-casa]

Grazie per gli ultimi commenti

 

[gcaval]

E' possibile fare un preliminare senza stabilire il prezzo?

Il prezzo deve essere determinabile, non necessariamente determinato! Nel tuo caso questa differenza è fondamentale. Tutti ti hanno detto che devi esprimere un prezzo definitivo nel preliminare, ma non è assolutamente vero.

Un prezzo determinabile potrebbe essere, ad esempio, un prezzo base + tutte le spese per qualcosa fino alla data di rogito. Oppure la sommatoria dei debiti del venditore + un'ulteriore cifra x. L'importante è che si possa, al momento del rogito, poter rendere determinato il prezzo complessivo.

Per non citare diversi articoli del codice civile, consiglio questo, più semplice:
http://it.wikipedia.org/wiki/Compravendita_(diritto_italiano)

Pago sempre 168 euro?

Qui un po' dipende anche dal funzionario dell'AdE che trovi. A me sono già due volte che fanno pagare 168 € (quota fissa di registro) + 168 € (quota da applicarsi in caso di clausola sospensiva). la giustificazione che mi hanno dato è che in caso di caparra non determinata (non solo il prezzo finale, ma anche la caparra, ovviamente, può seguire lo stesso processo) si paga "un'aggiunta" di 168 euro come se il contratto avesse una clausola sospensiva.

Qui un fiscalista potrebbe certamente dire se la procedura è stata "correttissima" o meno. Per quanto ne sapevo io prima, avrei dovuto pagare solo i primi 168 € (oltre i bolli, ovviamente). Ma ne prendo atto e ho pagato.

PS: c'è una piccola differenza: i secondi 168 € non li recuperi, mentre con caparra determinata paghi lo 0,50% e li recuperi in sede di rogito.

 

[real-casa]

Ok grazie gcaval
Ora mi è sorto solo un dubbio:
Ma non è che dopo aver fatto il cambio di destinazione d'uso per il venditore si prefigura una plusvalenza? Ovviamente l'immobile è posseduto da più di 5 anni e la particella e il sub rimarrebbero gli stessi..

 

[gcaval]

Ok grazie gcaval
Ora mi è sorto solo un dubbio:
Ma non è che dopo aver fatto il cambio di destinazione d'uso per il venditore si prefigura una plusvalenza? Ovviamente l'immobile è posseduto da più di 5 anni e la particella e il sub rimarrebbero gli stessi..

Ma questo non c'entra con la tua prima domanda, è un'altra cosa. Su cui, per altro, adesso non saprei risponderti. Penso possa dipendere da che tipo di cambio di destinazione vai a fare, ma non vorrei dire fesserie, per cui meglio che ti dia miglior consiglio qualcuno che ne sa a riguardo.

 

[pensoperme]

pur considerando corretto quanto dice gcaval, io ritorno q consigliarti di togliere le spese no determinate dal contratto, definendo un costo "as is", se puoi, mettendo i costi indeterminabili adesso in un contratto a parte, tipo un contratto di appalto, appunto, se questi costi sono "bassi" (qualche migliaio di euro) frse ti potrebbe convenire (c'é da fare i conti tra agevolazioni e tassazione). Se tieni il costo inserito nel contratto, e poi ci fosse un eventuale dissenso sull'entità delle cifre metteresti a rischio sia l acompravendita che i lavori, se tieni i lavori fuori, puoi effettuare la compravendita (a costo ridotto fissato) e poi far fare i lavori da altra ditta...

 

[Valerio Spallina]

Ciao real-casa,
non sono esperto in tutti i quesiti che stai tirando fuori uno alla volta, ma a me sembra che il "fumus", che va emergendo dal tenore delle risposte che ricevi un pò da tutti, sia che rischi di cacciarti in una serie di problemi, ivi comprese controversie sul prezzo determinabile e non già determinato ( ho letto pure il "wikipedia" suggerito da gcaval), che comportano il riferimento ad un arbitro per determinarlo - capirai che passeggiata.....

Ma non puoi proprio semplificare e fare le cose più lineari ? con prezzo determinato, sue modifiche specificate, etc.

Ritorno sul mio vecchio post : l'indeterminazione/segretezza che aleggia in questa discussione vale il "casino"oops: per questo termine) che può venire fuori più avanti ?

 

[real-casa]

Si sta facendo veramente tanta confusione.
Ripeto che a me la situazione è chiara.
Purtroppo la discussione si è allungata uscendo un può fuori dalla realtà dei fatti.
Forse è stata colpa mia nell'essere stato un po' vago
Comunque l'ultima risposta che desidererei avere è quella sul cambio di destinazione d'uso da deposito a locale commerciale e plusvalenza. poi direi di chiuderla qui.
Grazie mille a tutti

 

[gcaval]

Io ho dato risposta alla prima domanda, visto che si chiedeva se fosse possibile un preliminare senza stabilire il prezzo. Ho chiarito quello che la legge dice, visto che erano state date opinioni diciamo un po' distorte, senza entrare nel merito se è giusto, se è conveniente, ecc. Almeno si chiarisce che lo strumento c'è (qualcuno aveva detto che il contratto è nullo, senza specificare bene sotto quali condizioni). Poi ognuno, se in grado e se ne ha voglia, lo utilizza o meno. A mio avviso in molti casi è utilissimo se non necessario (io ne faccio largo uso per quelle che sono le mie necessità).

 

[pensoperme]

Aggiungerei che nel caso, bisogna indicare il metodo di determinazione del prezzo, per non finire davvero nella nullità.
(cass. civ. sez. I° 14/2/86 n° 873)
(cass. civ. sez. II° 12/24/88 n° 2891)

Senza questa caratteristica, al di la della nullità, io sinceramente non lo firmerei.