Preliminare firmato ma l'immobile è difforme dal previsto...

[mostrilla]

Salve a tutti,
avrei bisogno di un consiglio su come gestire questa situazione:
Mio fratello ha stipulato un preliminare di acquisto di un immobile in fase di ristrutturazione, nel documento sono elencati tutti i lavori in fase di esecuzione che sarebbero stati ultimati per il rogito (fissato entro il 31/07/09).
Ha versato come previsto una caparra confirmatoria e pagato l'agenzia.
Durante i lavori, il proprietario per mezzo dell'agenzia, gli ha richiesto il pagamento (a parte) di opere su parti comuni con altri proprietari (è un appartamento indipendente con un cortile in comune con altri immobili). Non essendo previsti dal preliminare e non migliorando in alcun modo lo stato dell'immobile, ha rifiutato il pagamento. Oggi, però, scopriamo che i lavori di pavimentazione esterna (ingresso) non sono stati eseguiti, ed anzichè il gres porcellanato previsto dal preliminare, il propietario ha pensato di lasciare la chianca originale (è un immobile d'epoca al piano terra).
E' possibile, sulla base di questa non conformità recedere dal preliminare ricevendo la caparra indietro? In che termini?
Grazie mille

 

[Lucio1983]

Ciao,
un bel guaio.
Generalmente le spese alle parti comuni, deliberate da un assemblea di condominio o comunque dai proprietari di immobili con parti in comune, vanno a gravare su di loro, quindi non dovresti ad aver nulla a pagare per queste opere. Questo seguendo un pò la consuetudine delle opere comuni. Infatti quando si compra un immobile che ha parti comuni, si va a vedere un rendiconto delle spese comuni dell'anno in corso e di quelle previste. Sovente infatti, alcune trattative di immobili con una certà anzianità, sono fortemente influenzate se sono previste spese di grande entità come potrebbero essere ristrutturazioni totali.
Come agente immobiliare, informo semrpe i clienti sulle spese fatte, in corso e future dell'immobile in oggetto di trattativa. Questo per non trovare sorprese!

Per il discorso dei lavori mancanti, se sono previsti da un contratto, ci si può avvalere delle clausole risolutive, ma opterei per la soluzione di far fare le opere mancanti.
Altra soluzione rapida e conveniente è andare al rogito e trattenere una somma di denaro pari alle opere mancanti che potrà essere versata al completamento delle stesse. Somma di denaro o fidejussione.

Cordiali saluti.
Luchin Lucio.
http://www.immobiliareluchin.it

 

[mostrilla]

Grazie mille per il chiarimento. Io sarei più propensa alla risoluzione perchè un pò di cose mi sono poco chiare e non vorrei che si ritrovasse con un immobile molto più difforme da quello che ora è. Nel controllare tutti i documenti ho notato che il preliminare è redatto in forma di scrittura privata depositata all'agenzia delle entrate, è valido in tutte le sue parti?

 

[roberto.spalti]

Si il preliminare è valido e spero che il capitolato delle opere da eseguire sia stato allegato e registrato anch'esso.
La risoluzione è possibile dato che il venditore che si obbliga a consegnare una cosa secondo determinate specifiche se non lo fa è inadempiente e quindi puoi chiedere anche il doppio di quanto versato oltre ai danni; attenzione però che la cosa deve essere conforme al rogito quindi il fatto che non lo sia oggi non significa niente.

 

[fiennes]

non credo si possa recedere dal preliminare per una qualche difformità in esecuzione di lavori,
si potrà eventualmente calcolare il danno e chiedere in via transattiva o successivamente per vie legali
la diminuzione del prezzo.
Infatti non viene modificato in maniera determinante l'immobile per cui l'uso che se ne può fare è diverso
rispetto a quanto acquistato, ( un diverso pavimento).
Certamente,ove non ci sia necessità da parte dell'acquirente di entrare in possesso nei termini stabiliti
dell'immobile,si cercherà di rimandare il rogito in maniera che il venditore o sistemi le cose secondo gli accordi sottoscritti oppure detragga il costo necessario all'acquirente per poterli fare a sue spese.

 

[Diego Zucchini]

Se l'immobile interessa veramente, io proverei a trattare sul prezzo il valore equivalente ai costi del grès e della sua messa in posa.
Potrebbe darsi che il venditore, siccome l'immobile è situato in centro storico, per rispettare alcuni vincoli, sia stato obbligato a lasciare il pavimento originale (è solo una mia supposizione).
L'importante è che non ci siano difformità tra il progetto presentato in Comune e lo stato di fatto.

 

[Lucio1983]

purtroppo, ci sono più risposte ad una domanda.
Le leggi certo non ci aiutano specialmente quando saltan fuori anche le famose sentenze...

Sono allibito dal comportamento dell'agente immobiliare che è andato come il "frate da cerca" a portare il conto.
Infatti, il modo operativo è quello di trattare, arrabiarsi, speculare ma una volta trovato l'accordo e firmato il preliminare di compravendita, ci si stringe la mano e non si ridiscute più nulla, altrimenti che senso avrebbe firmare e impegnarsi con un accordo?

Secondo la mia opinione e quella che gira tra i miei amici/colleghi, in questi casi, è meglio cercare di far fare le opere mancanti, per non imbattersi in procedimenti lunghi e dall'esito incerto. Infatti quando succedono queste cose significa che la parte inadempiente può considerarsi un pessimo cliente e quindi inaffidabile.


PER GLI AGENTI:

Purtroppo esistono clienti così, venditori e imprese costruttrici problematici che se l'agente immobiliare conosce, fa bene a rifiutare loro incarichi di vendita.
A volte anche se è brutto perdere delle possibili provvigioni, è meglio rinunciare ad incarichi di vendita di immobili sovra-stimati, di proprietà di clienti strani e di fama particolare. Ricordo che anche le normative anti-riciclaggio, ci impongono anche dei controlli e non appena ci si accorge di alcune cose bisogna segnalarlo agli uffici competenti.

In genere è meglio lavorare bene e non rischiare guai, specialmente se potrebbero ripercuotersi su famiglie che comprano la loro desiderata prima-casa.

 

[mostrilla]

Grazie a tutti per le risposte.
La richiesta del pagamento per opere non previste nelle parti comuni è stata fatta a cosa già avvenuta, ovviamente in via verbale, della serie:"Ah ciao, tutto bene, ah sai, abbiamo pensato di mettere questo, questo e anche questo, l'altro propietario era d'accordo, sono € 300, un prezzo affare per i lavori che hanno fatto.." Poi: "abbiamo terminato tutti i lavori previsti dal preliminare, ma la pavimentazione esterna abbiamo pensato di lasciare tutto così anzichè eseguire i lavori come previsto dal compromesso" ovviamente, a lavori eseguiti.
Sicuramente, il venditore non ha i soldi per poter far fronte a tutto, e stanno cercando di rivalersi su altri.
Mi preoccupa questa cosa, perchè non oso immaginare i lavori di ristrutturazione interni come sono stati fatti. Oltrechè i due mediatori che hanno curato il compromesso hanno sempre più la sembianca del gatto e la volpe, anzichè di consulenti. Ecco perchè sono più propensa per la risoluzione, magari in questo periodo di crisi si può approfittare e cercare di meglio sul mercato.

 

[mostrilla]

Salve a tutti.
Vi chiedo ancora un vostro aiuto per l'evoluzione della faccenda sopracitata.
Abbiamo parlato con il proprietario per tramite dell'agenzia, cercando un accordo per i lavori non fatti previsti da compromesso e i lavori fatti non previsti, oltrechè non migliorativi dell'immobile (di cui il proprietario insiste nel pagamento immediato, senza fattura ovviamente). La risposta dell'agenzia è stata che il proprietario PRETENDE la conclusione del contratto al 31/07/09, con pagamento del saldo dell'immobile, senza alcuno sconto per i lavori non eseguiti ma con la maggiorazione dei lavori eseguiti non previsti.
Come possiamo far valere i ns. diritti visto che non c'è modo di arrivare ad una soluzione equa per le parti?

 

[fiennes]

a questo punto visti i tempi stretti non esiterei, prenderei contatto con legale esponendo faccenda e documenti,noi,sul forum possiamo solo dare pareri teorici.