Preliminare Locale commerciale con causa in corso

[Nando123]

Salve,
premetto che non sono un esperto del settore, ma solo una persona che sta cercando di comprare un locale commerciale.
Mi spiego meglio, il locale è in vendita, ma è in atto una causa tra il proprietario e l'inquilino per loro problemi tra fitto in nero, causa umidità etc etc... e questa causa sta durando già da circa due o tre anni.
La proprietaria è abbastanza anziana e io sto facendo tramite agenzia una proposta con assegno di 20.000€ e di fissare incontro dal notaio solo quando la causa finirà e che se per caso si protrae nel tempo di decidere se voglio la somma indietro o continuare ad aspettare.
Poi un altro dubbio è per me l'anzianità della signora e la paura che subentrando i figli come eredi possano creare problemi dicendo che non vogliono più vendere. L'agente immobiliare dice che devo stare tranquillo, ma la mia paura è quella di ritrovarmi con un pugno di mosche in mano e affrontare una causa per riprendere i miei soldi.
Chiedo scusa per non aver utilizzato termini appropriati, ma sono inesperto in questo campo.
Vi ringrazio per le vostre possibili risposte.

 

[il_dalfo]

Capperi, qua si rischia di addentrarci in una valle di lacrime o di far l'affarone. Ti lascio solo qualche spunto perché una situazione così complessa non è cosa da poter risolvere in due righe o senza uno studio accurato della situazione.

Per questo, prima di attivare quel che leggerai, ti consiglio di confrontarti con un tuo legale (e/o col notaio oltre che con l'AI) di fiducia e di sviluppare con lui/lei la strategia migliore sul da farsi..

1 - approfondisci con l'inquilino quali sono le sue intenzioni ed eventualmente le richieste.
Per intenzioni mi riferisco al fatto se è interessato o meno ad esercitare la prelazione (se ne ha diritto) e se è interessato o meno a proseguire nella conduzione dell'immobile.
Relativamente alle richieste, c'è da capire cosa pretende dal proprietario (esempio: canone più basso, risanamento dell'umidità a spese del proprietario, etc etc)

2 - Se fai una proposta con un assegno da 20K, sarebbe bene tutelarsi al 100% visto la causa in corso ed i tempi incerti della giustizia.
A mio avviso la condizione sospensiva è quella che più titutela, da una parte per l'incertezza di quando questa causa finirà e dall'altra per la possibilità della prelazione da parte del conduttore.
In alternativa potresti valutare la formula dell'opzione d'acquisto gratuita: anche questo tipo di contratto ti permette di "non dar denari in giro" ma bisogna trovare l'escamotage per tenere in piedi la gratuità.
Se nessuna delle due ipotesi è contemplabile per l'AI o per la parte venditrice, fai almeno inserire nella proposta d'acquisto che le parti (venditore e acquirente) intendono esercitare il deposito prezzo anche per la caparra (non basta la volontà di una sola delle parti come per il saldo). Poi col notaio svilupperai le motivazioni per lo sblocco o la restituzione delle somme.

3 - Se i proprietari muoiono successivamente alla stipula del preliminare non hai da preoccuparti per gli eredi. Il vincolo contratto passa a loro e saranno quindi soggetti alle stesse regole del precedente venditore: ti vendono l'immobile ed incassano o si rifiutano e quindi deciderai per la restituzione della caparra e ricezione di pari cifra e/o danni e/o chiederai l'esecuzione del contratto.
Quindi una volta fatto e trascritto il preliminare, da sto punto di vista sei coperto.

4- Se già non l'hai fatto, verifica con un tecnico di fiducia il problema umidità di cui accennavi, per capire se è sanabile ed eventualmente a che cifre. A volte bastano pochi euro per sistemare faccende che per ragioni di principio fan perdere un sacco di tempo.

Spero d'esserti stato utile e ribadisco: confrontati con il tuo legale di fiducia.

 

[Nando123]

Ti ringrazio tante per la tua risposta e credimi sei riuscito a darmi più spiegazioni tu che le tante agenzie che seguono questo caso.
Il locale in questione è di circa 70 metri quadrati, i proprietari che vivono fuori regione però affermano che è di circa 80 metri quadrati, dentro non possiamo entrarci perché le chiavi le tiene l’inquilino. Sto comprando un locale a scatola chiusa solo perché mi interessa quel posto e per togliermi il fitto di 1200€ da dosso. Ma andiamo avanti loro vogliono 3.000€ al metro e la cifra gira fra i 210.000 e 225.000€ da ristrutturare.
Il prezzo è alto perché di locali da vendere su quella strada ce ne sono pochissimie giustamente i proprietari giocano su questa cosa.
Con i proprietari non ho modo di parlarci mai perché stando fuori regione l’agenzia non ci fa parlare e l’inquilino da loro vuole un sacco di soldi per lasciare libero il locale.
Sono sfiduciato proprio, ma non vorrei mollare perché sarebbe per me la realizzazione di un sogno.

 

[Bagudi]

Non la vedo benissimo...

 

[cristian casabella]

Ti ringrazio tante per la tua risposta e credimi sei riuscito a darmi più spiegazioni tu che le tante agenzie che seguono questo caso.
Il locale in questione è di circa 70 metri quadrati, i proprietari che vivono fuori regione però affermano che è di circa 80 metri quadrati, dentro non possiamo entrarci perché le chiavi le tiene l’inquilino. Sto comprando un locale a scatola chiusa solo perché mi interessa quel posto e per togliermi il fitto di 1200€ da dosso. Ma andiamo avanti loro vogliono 3.000€ al metro e la cifra gira fra i 210.000 e 225.000€ da ristrutturare.
Il prezzo è alto perché di locali da vendere su quella strada ce ne sono pochissimie giustamente i proprietari giocano su questa cosa.
Con i proprietari non ho modo di parlarci mai perché stando fuori regione l’agenzia non ci fa parlare e l’inquilino da loro vuole un sacco di soldi per lasciare libero il locale.
Sono sfiduciato proprio, ma non vorrei mollare perché sarebbe per me la realizzazione di un sogno.

Magari dovresti cercare locali in altre zone limitrofe, da come parli dev'essere una zona di villeggiatura o comunque un posto con molto traffico. Altrimenti non capirei l'ostinazione...fuori prezzo....cause in corso...ecc
Dal punto di vista legale meglio rivolgersi da chi di dovere, dal punto di vista contrattuale sei libero di fare le proposte con le 1000 clausole necessarie a tutelarti senza rischiare 1 euro, dal mio punto di vista puoi tranquillamente aspettare che sia tutto a posto e poi andare a fare una proposta....non credo ci siano altri temerari così innamorati della location

 

[PyerSilvio]

O Nando,

E’ chiaro, che con la proprietaria che e’ una storica, se l’inquilino non compera, e’ perche’ non ha i soldi per farlo.
Neanche quelli necessari, ad aggiungersi al vantaggio di essere gia’ nel possesso e godimento del bene.
Vantaggio soggetto a scadenza.

Probabilmente non ha i soldi neppure per spostarsi.
Diversamente non sarebbe ricorso o rincorso in causa.

Lecito dubitare sulla regolarita’ dei pagamenti.

Ecco che la questione e’ puramente economica.

Vai cercando la complicita’ e l’intesa con l’inqulino.
Cinque, dieci, quindici, venti, di indennizzo previsto per lasciare l’immobile, risolvendo contestualmente ed in via espressa il contratto.

Per prendere i soldi, sara’ pronto a levar le tende in tre settimane, negando la presenza di muffe e funghi, che lamentava due minuti prima.

Quella scorta, andrà ’ defalcata dall’offerta da presentare al venditore, per l’immobile occupato.

Se incassi l’ok pure dal venditore le cose son fatte.

Una che arriva in vecchiaia avanzata prima di vendere.
Se ha deciso di vendere vende.