Preliminare prima dei 5 anni

[zacknar]

Buongiorno a tutti,avrei bisogno di un consiglio,cerco di spiegare brevemente la mia situazione:

Devo acquisire la proprietà di parte di un sottotetto sito in villetta bifamiliare per trasformarlo in abitazione,sono d' accordo con i proprietari per la cessione ma essendo che hanno acquistato con benefici prima casa e mancano ancora 2 anni e 8 mesi alla scadenza dei 5 anni con una vendita perderebbero tali benefici e ricadrebbero in plusvalenza.
Volevo sapere se fosse possibile a mia e loro tutela stipulare un preliminare con data di rogito fissata alla scadenza dei 5 anni versando una caparra.
In questo modo sarebbe possibile evitare la plusvalenza?Potrei entrare in possesso del sottotetto già al preliminare?Essendo che la cifra pattuita sarà decisamente più bassa del valore catastale se in sede di rogito tramite la formula del prezzo-valore decidessi di pagare la tassazione sul valore catastale eviterei fastidiosi accertamenti?
Scusate le molte domande ma non riusciamo a venirne fuori.
Grazie mille a chiunque vorrà aiutarmi!

 

[francesca63]

Devo acquisire la proprietà di parte di un sottotetto sito in villetta bifamiliare per trasformarlo in abitazione

Se è sottotetto comune alle due abitazioni, prima deve essere frazionato, per ricavare la parte che ti interessa.
Ma se frazionate, ognuno diventa proprietario di una parte; a quel punto , perché devi comprarla ? Forse ti interessa una parte più grande della metà del sottotetto
comune ?

perderebbero tali benefici e ricadrebbero in plusvalenza.

Perderebbero i benefici solo sul valore del sottotetto; la plusvalenza non è tassata, se hanno avuto la residenza li per almeno metà del tempo tra acquisto e rivendita.

Volevo sapere se fosse possibile a mia e loro tutela stipulare un preliminare con data di rogito fissata alla scadenza dei 5 anni versando una caparra.

Si

In questo modo sarebbe possibile evitare la plusvalenza?

Si, ammesso che ci sia da pagare, cioè se non hanno avuto li la residenza.

Potrei entrare in possesso del sottotetto già al preliminare?

Se cosi vi accordate, si; ma io non ti darei il possesso, e il permesso di farci lavori, senza il pagamento della cifra intera.

Essendo che la cifra pattuita sarà decisamente più bassa del valore catastale se in sede di rogito tramite la formula del prezzo-valore decidessi di pagare la tassazione sul valore catastale eviterei fastidiosi accertamenti?

Si; ma non è chiaro come sia possibile che quel sottotetto abbia un valore cosi alto, da pagarlo meno del valore catastale.
Sei sicuro ?

Inoltre, hai consultato un tecnico, per capire se quello che vuoi fare è possibile ?

 

[zacknar]

La plusvalenza purtroppo c'è in quanto se vendi una pertinenza della prima casa non importa se ci hai tenuto la residenza ( c'è un interpello molto chiaro dell' AdE ).
Al momento il sottotetto è accatastato come indiviso fra 4 proprietari ( io e la mia compagna,il mio vicino e la sua compagna ),al momento dell' acquisto della casa non esisteva,l' abbiamo fatto accatastare successivamente proprio per poterlo regolarizzare.I miei vicini sono d' accordo in quanto di fatto per loro il sottotetto non è accessibile e perchè gli lasceremmo una parte di un terreno che dobbiamo però ancora acquisire.
La vendita fondamentalmente serve solo per dichiarare ufficialmente che il sottotetto è il nostro,purtroppo abbiamo sentito notai e geometri ma non c'è altra strada percorribile.
Oltre che vicini siamo molto amici quindi non ci sono problemi di sorta,tuttavia dovendoci fare parecchi lavori dobbiamo avere la certezza che in qualsiasi caso nessuno possa avanzare rivendicazioni.
E' una situazione particolare nel senso che siamo tutti d' accordo che il sottotetto deve rimanere a noi ma non sappiamo come fare,per quello la cifra di vendita sarà praticamente simbolica.
Per la regolarità edilizia abbiamo già tutti i progetti e il benestare del comune,ma ci serve la piena proprietà di tutto il sottotetto.

 

[francesca63]

La plusvalenza purtroppo c'è in quanto se vendi una pertinenza della prima casa non importa se ci hai tenuto la residenza

Ma se all'epoca dell'acquisto il sottotetto non era accatastato, non era ufficialmente pertinenza. No ?

gli lasceremmo una parte di un terreno che dobbiamo però ancora acquisire.

Quindi perché non fare una permuta, una volta acquisito e frazionato il terreno ?

tuttavia dovendoci fare parecchi lavori dobbiamo avere la certezza che in qualsiasi caso nessuno possa avanzare rivendicazioni.

Se vuoi essere certo di non avere problemi, devi attendere il rogito per fare i lavori.

 

[zacknar]

Ma se all'epoca dell'acquisto il sottotetto non era accatastato, non era ufficialmente pertinenza. No ?

Su questo punto purtroppo nessuno riesce a darmi la sicurezza che sia così

Quindi perché non fare una permuta, una volta acquisito e frazionato il terreno ?

Saremmo costretti ad attribuire al terreno un valore troppo alto e andremmo a pagare molto di tasse noi e molto il vecchio proprietario che deve cederci il terreno

Se vuoi essere certo di non avere problemi, devi attendere il rogito per fare i lavori.

Con un compromesso e caparra versata non sono vincolati alla vendita fra entro 3 anni.C'è da considerare che il sottotetto sarebbe ancora indiviso quindi non potrebbero vendere prima senza il mio consenso e in più non avrebbe senso visto che il sottotetto ha valore solo per noi che abbiamo l' unico accesso.

 

[Bagudi]

Fate trascrivere dal notaio il preliminare.

 

[zacknar]

Fate trascrivere dal notaio il preliminare.

Certamente,quello di cui volevamo essere sicuri è non incorrere in plusvalenza e perdita benefici prima casa e essere sicuri di non avere rivalse in futuro.

 

[Utente Cancellato 72152]

Certamente,quello di cui volevamo essere sicuri è non incorrere in plusvalenza e perdita benefici prima casa e essere sicuri di non avere rivalse in futuro.

Vorrei precisare, anche se sicuramente lo sai, che Bagudi ha suggerito la TRASCRIZIONE del preliminare e non la sua semplice REGISTRAZIONE. La REGISTRAZIONE del preliminare è OBBLIGO, la TRASCRIZIONE del preliminare è FACOLTATIVA ma ti tutela maggiormente dalla vendita, ad altri, di ciò che è stato promesso a te.
Sicuramente conosci la differenza tra TRASCRIZIONE e REGISTRAZIONE, ma ho voluto scriverlo anche per altri che magari non hanno fatto caso a questo dettaglio.

 

[zacknar]

Vorrei precisare, anche se sicuramente lo sai, che Bagudi ha suggerito la TRASCRIZIONE del preliminare e non la sua semplice REGISTRAZIONE. La REGISTRAZIONE del preliminare è OBBLIGO, la TRASCRIZIONE del preliminare è FACOLTATIVA ma ti tutela maggiormente dalla vendita, ad altri, di ciò che è stato promesso a te.
Sicuramente conosci la differenza tra TRASCRIZIONE e REGISTRAZIONE, ma ho voluto scriverlo anche per altri che magari non hanno fatto caso a questo dettaglio.

Sì avevo letto della differenza e sicuramente meglio spendere qualcosina per la trascrizione, grazie comunque per la puntualizzazione,sempre meglio non dare nulla per scontato in questi casi.

 

[francesca63]

Certamente,quello di cui volevamo essere sicuri è non incorrere in plusvalenza e perdita benefici prima casa e essere sicuri di non avere rivalse in futuro.

Non saranno certo cifre altissime, visto che si parla di un sottotetto.
Avete fatto i conti ?
Perché magari conviene pagare qualcosa in più (cioè offrirvi di pagare voi eventuali imposte sulle plusvalenze e la perdita dei benefici), ma acquistare immediatamente e poter ristrutturare in tranquillità.
Certo ristrutturare un immobile ancora non di proprietà è molto rischioso, perché i casi della vita sono vari.

Essendo che la cifra pattuita sarà decisamente più bassa del valore catastale

Quindi la plusvalenza potrebbe non esserci.