Preliminare prima della successione

[corto-armitage]

Salve, ringrazio in anticipo per le informazioni che mi potrete dare. Come da titolo, una agenzia propone un appartamento di cui i due proprietari sono deceduti, gli eredi sono 4 figli, di cui ho conosciuto una, i quali aspettano febbraio tra 4 mesi per fare la successione, perchè saranno passati 5 anni dal trapasso dell'ultimo genitore e questo mi si dice permetterebbe loro di non pagare le tasse di successione.

L'agenzia mi propone di fare una proposta piu' sostanziosa e chiede di percepire la provvigione all'accettazione della stessa. Io non intendo acconsentire e vorrei chiedere che venisse fatto subito il preliminare dal notatio, per avere la trascrizione e l'opponibilità a terzi, oltre a inserire delle clausole sospensive relative al buon esito della successione e delle verifiche del caso.

E' possibile per il notaio fare un preliminare con trascrizione in assenza della successione? Se non lo è, sarei disposto a fare una proposta per una cifra bassa (5.000?) e non pagare la provvigione (12.000 e rotti) fino al preliminare, quando ci sarebbe una ragionevole certezza che la transazione sia andata in porto. Cosa ne pensate?

 

[Rosa1968]

E' possibile per il notaio fare un preliminare con trascrizione in assenza della successione?

no, non può farlo, a meno che non resuscitano il de cuis.
Scusa la battuta. La legge vieta di compiere atti di trasferimento della proprietà senza aver presentato la denuncia di successione. Parlando della trascrizione, seppur non si trasla la proprietà ma ha il solo effetto prenotativo, credo non si possa fare in assenza del titolo da parte degli eredi.

 

[corto-armitage]

Grazie. E se si fa una proposta di acquisto in questi casi in che termini la si fa? O non la si fa? La si può fare a Tizio e Caio con l'accordo che "se" ereditano entro la data X si procede al rogito?

 

[angy2015]

essendoci l'agenzia di mezzo è obbligatorio registrare il preliminare e non ritengo opportuno farlo senza prima presentare la successione.
Se poi volete fare una scrittura privata e non registrarla ha comunque valore se fatta anche solo tra un erede e il promesso acquirente ma in caso di problemi andrà poi fatta valere in sede giudiziaria.
Il mio consiglio è di non fare nulla finchè non c'è il titolo di proprietà, e quindi la successione e le trascrizioni relative, l'agenzia la pago quando il notaio mi fissa il rogito dopo aver verificato che tutto sia regolare, poi chi vuol pagare in fretta lo fà a suo rischio e pericolo.

 

[angy2015]

devo supporre che abbiano ereditato più di 4.000.000 di € o il motivo dell'attesa non è per risparmiare le tasse di successione

 

[Stefano86]

Se il patrimonio è sotto il milione di euro non ci sono tasse aggiuntive oltre al costo della successione in se per se...Per cui io mi domanderei cosa ci sia sotto? Il consiglio che posso dare è quello di vincolare tutto al buon esito della successione...se la fanno bene, altrimenti cambia casa.

 

[Rosa1968]

Grazie. E se si fa una proposta di acquisto in questi casi in che termini la si fa? O non la si fa? La si può fare a Tizio e Caio con l'accordo che "se" ereditano entro la data X si procede al rogito?

la proposta che andrai a fare sarà a nome di tutti gli eredi e bisogna indicare che gli stessi non hanno ancora presentato la dichiarazione di successione e indicherei una data entro la quale la dovranno presentare. Considera che se dovrai accedere ad un mutuo la dichiarazione di successione ci vuole, e necessaria per tutti, per te che dovrai accedere al credito e per loro che si stanno impegnando a vendere (senza non hanno titoli mi spiego?).

 

[Sim]

Come dice @Rosa1968 la proposta la puoi fare comunque specificando bene questa storia della successione e anche la responsabilità che gli stessi eredi si prendono nei tuoi confronti. In questo momento ti possono dire che sono in 3, 4 o 5, ma non hai un documento ufficiale. Poi, per qualsiasi cosa, come un mutuo, dovrai avere tutto in regola. Diciamo che se io fossi l'agente cercherei di mettervi in accordo ma senza pezze di appoggio ufficiali non farei trasferire tra voi nemmeno 1€, al massimo potrei tenere io in sospensione un assegno fino all'avvenuta conclusione della successioni che attesti che sia tutto in regola.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

consiglierei di attendere e pretendere la dichiarazione di successione, già in ritardo sul termine di legge, poi concordare il contenuto del preliminare di acquisto con gli eredi, la proposta è fattibile ma a rischio formularla senza essere assistito da un professionista che la tuteli qualora gli eredi creino successive difficoltà.

 

[corto-armitage]

Salve, intanto ringrazio. Ho detto una cosa inesatta. Da quello che capisco gli eredi non hanno pagato nei termini per cui vanno incontro a una sanzione che vorrebbero evitare aspettando febbraio quando scadono i 5+1 anni dal decesso, e pagando a questo punto unicamente le tasse di successione. L'agenzia in verità alla fine sentito il loro notaio mi ha fatto una proposta che mi pare ragionevole, cioè di fare un offerta con assegno con la clausola che l'assegno viene custodito dall'agenzia stessa fino a che non vi sia la successione entro il termine X, ovviamente successione a favore degli eredi indicati nella proposta e solo loro. Dopodichè si procederebbe al preliminare in tempi brevi e l'agenzia verrebbe pagata al preliminare. Nella proposta metterei a questo punto salvo mutuo anche se sono ragionevolmente certo di ottenerlo e qualche altra clausola condizionale per salvaguardarmi. In ogni caso mi consulterò con un mio amico agente immobiliare e con il suo notaio di fiducia, che per coincidenza pare che sia lo stesso che segue la successione.