Preliminare scaduto, caparra confrimatoria e danni

[klingon]

Abbiamo venduto con data scadenza per il rogito entro e non oltre il 30 giugno 2011. Avevamo fissato il rogito di vendita per il 15 giugno, d'altra parte avevo fissato il rogito di acquisto
per il 22 giugno. Con l'impresa ho fissato l'inzio dei lavori di ristrutturazione per il 23 giugno e nel frattempo ho acquistato i materiali, DIA; ect.
4 giorni prima dal rogito l'acquirente dice che ha problemi con il mutuo e si annulla il rogito. A mia volta devo annullare quello di acquisto, disdire i lavori etc.
Il nostro acquirente ieri mi ha detto che la banca potrebbe sistemare tutto in 7/10 giorni, ma temiamo che possa solo essere una mossa dilatatoria, infatti anche la caparra confirmatoria
era stata versata più riprese, nonostante il termine.
Per questo vorremmo cautelarci rispetto alla data del rogito, fissata per domani 15 giugno e rinviata. Noi non vorremmo concedere proroghe al termine perchè questo ci comporterebbe grossi disagi.
Cosa devo fare?
Lui può comunque chiedere proroghe nonostante il nostro rifiuto?
Ci possiamo opporre?
Se fossi costetto, dopo il termine, a comprare l'altra casa come seconda, posso chiedere i danni per le maggiori imposte pagate?

 

[pensoperme]

Entro e non oltre? mmmmh... non significa molto, purtroppo. Devi mettere in mora la controparte, con una comunicazione (diffida ad adempiere) via AR con termine almeno 15 giorni dopo la ricezione/giacenza, dove indicherai l'ora e la sede per la stipula (sempre tenendo conto dei 15 giorni minimi dalla ricezione). La controparte potrà rispondere presentando opposizione motivata o adempiere o non adempiere e risultare sicuramente inadempiente. Potrai recedere, incassando la caparra e stop o risolvere, chiedendo i danni (ma al caparra dovresti restituirla o trattenerla a garanzia della copertura del danno, se non sbaglio) o chiedendo l'esecuzione in forma specifica (se la controparte è solvibile) ma per i tempi è sconsigliata, nella tua situazione.

 

[studiopci]

Salve, premesso che sulla base del tuo esposto, tutto ciò che viene detto è suscettibile di variazione e comunque solo la lettura di tutte le carte , sottoposte comunque ad un avvocato può dare un indicazione più precisa, ma andiamo per ordine :

Abbiamo venduto con data scadenza per il rogito entro e non oltre il 30 giugno 2011

Non avete venduto , avete fatto un preliminare di vendita con promessa a vendere e rogito entro e non oltre il 31/6/2011, giusto ?

Avevamo fissato il rogito di vendita per il 15 giugno

Avete deciso di anticipare la sottoscrizione del rogito notarile al 15 / 6/ 2011 del tuo immobile, giusto ? Qual'è stata la modalità per anticipare la data di rogito... avete sottoscritto un legato al preliminare, lo avete deciso a voce , ecc.ecc. ?

d'altra parte avevo fissato il rogito di acquisto per il 22 giugno.

La data di rogito per l'acquisto ( 22/6/2011 ) è una data indicata in preliminare come termine perentorio oppure e frutto di un'anticipazione ?

4 giorni prima dal rogito l'acquirente dice che ha problemi con il mutuo e si annulla il rogito.

La comunicazione è stata verbale o per iscritto, nel compromesso è stata prevista una condizione risolutiva o sospensiva legata all'ottenimento del mutuo ?

Il nostro acquirente ieri mi ha detto che la banca potrebbe sistemare tutto in 7/10 giorni, ma temiamo che possa solo essere una mossa dilatatoria, infatti anche la caparra confirmatoria
era stata versata più riprese, nonostante il termine.

Potrebbe essere tranquillamente la verità o meno, dipende dal problema riscontrato dalla banca ed è fondamentale saperlo.

Noi non vorremmo concedere proroghe al termine perchè questo ci comporterebbe grossi disagi.

Questo significherebbe non vendere l'immobile

Cosa devo fare?
Lui può comunque chiedere proroghe nonostante il nostro rifiuto?

Legalemente parlando aspettare il termine per il rogito e vedere cosa succede, io ti consiglio di parlare con il compratore prima e capire qual'è il problema in banca, se è risolvibile o meno, sottoscrivere un termine certo per la data di rogito indicandolo come" termine ultimo e perentorio".
Certo che potrebbe chiedere proproghe , ma se il problema non è risolvibile ( per es. è protestato, per cui la banca non concederà mai il mutuo ) a che serve prorogare un evento fondamentalmente improrogabile di fatto?
E' a tua personale discrezione e convenienza cercare di risolvere la situazione ma se questa non è risolvibile dovrete trovare una soluzione.

Se fossi costetto, dopo il termine, a comprare l'altra casa come seconda, posso chiedere i danni per le maggiori imposte pagate?

E' tua facoltà, sarà poi la sede giudiziaria a decidere la fondatezza o meno della tua richiesta.
Spero di essere stato chiaro. FAbrizio