Preliminare senza Agibilità: sì al risarcimento

[marcanto]

Cassazione: la mancata consegna del certificato di agibilità non influisce sulla validità del contratto preliminare di compravendita, ma può legittimare la richiesta di risarcimento danni da parte del compratore

Con L’ORDINANZA n. 10665/2020 la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta in merito ad una questione circa la presunta nullità del contratto preliminare di compravendita in caso di mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni affinché possa essere rilasciato.

La Corte di Cassazione, ribadendo il principio già espresso dalla giurisprudenza di legittimità:
“il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il DPR 380/2001 ) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.”

Alla luce di tale principio, gli ermellini chiariscono che per i contratti di compravendita e, a maggior ragione per i contratti preliminari di compravendita, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità non incide sulla validità del contratto, ma sul piano dell’adempimento del venditore.

in pratica, ai sensi dell’art. 1460 c.c., tale inadempimento del venditore (vendita di una “cosa per un’altra”) comporta che il compratore possa far richiesta di risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che non rinunci espressamente al requisito dell’abitabilità o esoneri il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza

 

[brina82]

Cosa si intende per "insussistenza delle condizioni per essere rilasciato"?

Se ad esempio manca il fine lavori, oppure il collaudo statico, non sarebbe solo questione di agibilità, ma vorrebbe dire che è proprio il titolo edilizio ad essere labile...

Posto che è obbligatorio citare nell'atto, per immobili più recenti (mi pare edificati dopo il 1985, devo verificare), gli estremi della concessione/permesso di costruire, è chiaro che se la pratica non è mai stata chiusa (appunto per mancanza del fine lavori o del collaudo, ad esempio), allora credo che la cosa sarebbe molto più complessa (come si fa a citare nell'atto un titolo in forza del quale è stato edificato un edificio, se la stessa pratica edilizia non è mai stata chiusa, e magari sono scaduti anche i termini della pratica?).

Comunque, proprio in questi giorni mi ero ripromesso di rivedere/condividere proprio questi argomenti, magari faccio una ricerca e poi scrivo qualcosa di più preciso.

 

[Jan80]

Credo che si riferisca alla cosiddetta agibilità sostanziale, quindi al fatto che sebbene l'immobile sia sprovvisto di agibilità, possieda comunque le caratteristiche per poterla richiedere.

Il titolo abilitativo in forza al quale è stato costruito il fabbricato va sempre citato in atto, ma si può ovviare se l'edificazione é avvenuta prima dell'entrata in vigore della legge ponte, inserendo la dicitura "ante '67", che comunque ne permette giusto la commerciabilita' e non legittima nulla da punto di vista urbanistico/edilizio.

 

[marcanto]

Giù<< Cosa si intende per "insussistenza delle condizioni per essere rilasciato"? >>

Premesso che andrebbe letta integralmente l'ordinanza citata, ma presumo che non sia riferibile a illegittimità di natura edilizia e urbanistica, anche perché in questo caso non si parlerebbe di risarcimento /i > vedi anche qua

Un altolà ai venditori bugiardi...

Non si scherza con le dichiarazioni da rendere nel contesto di un contratto stipulato in uno studio notarile: infatti, integra il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico (punito con la reclusione fino a due anni dall’articolo 483 del Codice penale) la condotta del...

www.immobilio.it

ma credo che la questione posa riguardare prettamente gli aspetti impiantistici tipici nelle compravendite.

Per esempio la parte impiantistica si è riscontrata non a norma e non adeguabile ma richiede totale rifacimento, da qui anche il giudizio di un risarcimento da riconoscere all'acquirente.