Prezzo aggiudicazione-prezzo valore

[fra79]

Buongiorno,
vi espongo il mio problema.
Ho acquistato prima casa novembre2013 ad un'asta per 94400circa con decreto trasferimento aprile2014. Pagato il 2% come imposta di registro (1888euro). Venduta a novembre2016.
Purtroppo non riuscirò ad acquistare un'altra 1°casa entro 1 anno e quindi dovrò pagare il 7% per compensare il differenziale.
Note importanti:
-il prezzo-valore 1^casa calcolato con la rendita e coeff. (110/1.05) è 68500.
-il prezzo-valore non 1^casa calcolato con la rendita e coeff. (120/1.05) è 74700.
Domande:
1) Chi mi ha fatto i conteggi poteva farmi pagare il 2%di 68500 e non il 2% di 94400?
2) Adesso il differenziale posso calcolarlo su 74700 giusto valore (7%di 74700) o devo sempre calcolarlo su 94400 (7%di 94400).
Grazie mille....ho un po di confusione...

 

[Umberto Granducato]

Bella domanda.....
per quanto riguarda la prima domanda la risposta è si. Dovevi essere tu a richiedere la tassazione sul prezzo valore.
Per la seconda sinceramente non ho una risposta certa, ma credo sia piu un quesito x commercialisti. Ti taggo un esperto di aste @kolia cassin , sperando ci segua.

Per il calcolo devi prendere la base imponibile come se ad aprile 2014 avessi dovuto pagare come NON prima casa quindi 94400 (io propendo x questa ipotesi, ma la mia è un'opinione) e calcolare il 7% (se la base imponibile fosse la rendita catastale rivalutata, il calcolo sarebbe differente perchè gli imponibili sono differenti a seconda che tu rogiti come prima casa oppure no). Se fai una autodenuncia all'agenzia delle entrate entro un anno dalla vendita (manca poco!) eviti il 30% di sanzione, ma ti addebiteranno solo gli interessi legali. Qui sotto la circolare AdE:

COMUNICATO STAMPA

Mancato riacquisto della prima casa ​

Nessuna sanzione per chi rinuncia “in tempo” all’agevolazione Chi vende entro 5 anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” e non intende riacquistarne un altro, può chiedere all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei 12 mesi, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo non scatta alcuna sanzione e il contribuente paga soltanto la differenza rispetto a quanto versato al momento dell’acquisto dell’immobile e i relativi interessi. Con la Risoluzione 112/ E di oggi, l’Amministrazione finanziaria fornisce una risposta a un contribuente che, non volendo riacquistare nei 12 mesi dalla vendita, vuole mettersi subito in regola con il fisco. L’Agenzia ricorda, inoltre, che passato il termine di decadenza è sempre possibile avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso e ottenere così una riduzione delle sanzioni. L’istanza preventiva abbatte le sanzioni – Il documento di prassi chiarisce che è possibile presentare un’istanza all’Ufficio dove è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile con la quale il contribuente comunica di non voler acquistare un nuovo immobile entro 12 mesi e chiede la riliquidazione dell’imposta versata al momento della registrazione. Il questo modo il contribuente dovrà versare la differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta e i relativi interessi. Scaduti i 12 mesi il ravvedimento operoso riduce le sanzioni – Se il contribuente non ha presentato l’istanza nei 12 mesi che intercorrono tra la vendita e il mancato riacquisto può sempre usufruire dell’istituto del ravvedimento operoso, che consente di beneficiare di una riduzione delle sanzioni. Chi vuole avvalersi di questa possibilità deve presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile, con la quale dichiara l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiede la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

Roma, 27 dicembre 2012

 

[angy2015]

c'è poi anche da considerare l'imposta sull'eventuale plusvalenza

 

[fra79]

per forutna quella non c'e' in quanto ho vissuto con residenza per più della metà del tempo del possesso del bene.
Domani passerò all'agenzia dell'entrate a chiedere..ma mi sa che non avrò migliori risposte.

 

[giovanniEDC]

condivido la visione di Umberto, sarebbe interessante che ci riportassi la risposta dell'ADE

 

[fra79]

mi hanno detto che devo pagare il 7% di 94400, in quanto l'imponibile è oramai questo (come diceva Umberto).
A suo tempo mi son fatto fare i calcoli dal commercialista delegato alla vendita giudiziaria che mi ha messo come imponibile il valore di aggiudicazione anzichè il valore calcolato dalla rendita....Errore gravissimo secondo me!!!Ma ora cosa posso fare? Niente mi sa...

 

[giovanniEDC]

niente infatti. A parziale discolpa di chi ha seguito il trasferimento posso dire che il prezzo valore nelle vendite giudiziarie si applica da poco, forse non era possibile quando acquistasti tu. O forse non ne era ancora edotto chi ha seguito la vendita.

 

[Miciogatto]

Effettivamente, la sentenza che ha poi ratificato il prezzo valore anche per aste giudiziarie è di gennaio 2014.

Ti sei trovato giusto poco prima (o poco dopo, non dici quando hai fatto il saldo prezzo).

 

[fra79]

Dal tribunale mi son arrivati i conteggi fine marzo 2014...In seguito ho proceduto al pagamento. Quindi poteva fare diversamente il curatore???
Anche se ieri alla agenzia delle entrate mi ha detto che deve essere l'interessato a chiedere quale strada seguire. Diciamo che però un tribunale dovrebbe far spendere di meno ad un cittadino italiano....!!!!!!
Dovrei a questo punto, chiedere spiegazioni al curatore secondo voi?
grazie

 

[giovanniEDC]

no, perchè l'esercizio dell'opzione è su tua richiesta. Il curatore eccepirà che nessuno gli ha comunicato nei tempi la volontà di esercizio dell'opzione, o qualche altra super****ola. in ogni caso formalmente ha ragione lui.
Poi, sul fatto che sarebbe una migliore pubblicità per l'umanità che si fosse / ti avesse informato, siamo d'accordo.