Probabile errore catastale?

[elios1982]

Salve a tutti, spero possiate aiutarmi anche stavolta.
Dopo la morte di mio zio, che ha prima nominata erede universale mia zia, è stata fatta la successione con relativa richiesta di voltura.
Prima della successione, nel sito dell'agenzia delle entrate - risultanze catastali, entrambi i coniugi risultavano proprietari di un immobile con quota 1/2, e fin qui è tutto giusto.

Dopo la successione però, vedo che la situazione catastale è stata aggiornata (oggi, sempre su risultanze catastali), ma mia zia, oltre ad essere piena proprietaria dell'immobile (quota 1/1), è spuntata una riga sotto con scritto "abitazione 1/2".
Che senso ha? Mia zia non ha figli ed è l'unica proprietaria! Abitazione di cosa?
Secondo voi si tratta di un banale errore catastale ?
Se sì, è facilmente correggibile tramite il loro contact center o bisogna attendere i soliti tempi biblici?

Vi ringrazio

 

[brina82]

Oltretutto, l'abitazione è opponibile ai creditori del coniuge superstite, per cui se la zia dovesse contrarre debiti e poi essere sottoposta a pignoramento, potrebbe continuare a vivere nella casa anche se viene venduta all'asta la nuda proprietà. Proprio perché l'abitazione deve prevalere, conservando il diritto del coniuge a non trovarsi un'altra casa, che potrebbe comportare un grande dolore. A questo punto, quindi, non conta il fatto che il coniuge superstite eredita anche i debiti, perché li può pagare, oppure li può estinguere in altro modo, ma difende il suo diritto a stare in casa. Ci sono poi distinguo tra ipoteche e pignoramenti. Ma il sunto, secondo me, è questo. Il problema non è catastale, ma di diritto civile: se questo diritto spetta al coniuge indipendentemente dalla chiamata all'eredità, questo diritto andrà estinto prima di donare.
Avv. Stefano Duchemino

Ritengo che eventuali creditori del coniuge superstite possano benissimo pignorare, nella fattispecie, l'intera proprietà e mandare all'asta l'intera proprietà dell'immobile NON più gravata da diritto di abitazione.

Questo risulterebbe efficace (e quindi opponibile alla procedura esecutiva, utilizzando un linguaggio più "tecnico") SOLO in caso di comproprietà con altro soggetto, nel caso in cui proprio quest'ultimo sia sottoposto a pignoramento.

Poi:

Questo significa che, almeno da come la vedo io, non esiste alcun errore nella dichiarazione di successione e il notaio fa benissimo a chiedere che l'abitazione venga estinta (non ceduta, perché non si può), prima di fare una donazione dell'immobile, altrimenti si potrà donare solo la nuda proprietà e non l'intera proprietà; altrimenti, colui che acquista dovrà rispettare il diritto di abitazione, che è sorto prima della donazione.

In presenza di diritto di abitazione non è corretto parlare di nuda proprietà, perché trattasi di piena proprietà gravata da diritto di abitazione, quindi si donerebbe una piena proprietà gravata da diritto di abitazione, secondo te. Pure se fosse, credo che anche davanti al Notaio stesso la venditrice potrebbe rinunciare al proprio diritto di abitazione...

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ritengo che eventuali creditori del coniuge superstite possano benissimo pignorare, nella fattispecie, l'intera proprietà e mandare all'asta l'intera proprietà dell'immobile NON più gravata da diritto di abitazione.

Questo risulterebbe efficace (e quindi opponibile alla procedura esecutiva, utilizzando un linguaggio più "tecnico") SOLO in caso di comproprietà con altro soggetto, nel caso in cui proprio quest'ultimo sia sottoposto a pignoramento.

Poi:

In presenza di diritto di abitazione non è corretto parlare di nuda proprietà, perché trattasi di piena proprietà gravata da diritto di abitazione, quindi si donerebbe una piena proprietà gravata da diritto di abitazione, secondo te. Pure se fosse, credo che anche davanti al Notaio stesso la venditrice potrebbe rinunciare al proprio diritto di abitazione...

L'immobile si può pignorare, ma il diritto di abitazione esiste. Perché se la legge attribuisce l'abitazione al coniuge superstite, a rigore questo legato va volturato e deve risultare; devi dimostrare, infatti, su che base è possibile far finta che non esista. Di solito i legati non si acquisiscono solo se ad essi si rinuncia, altrimenti vengono acquisiti in automatico, anche senza bisogno di accettazione come peraltro dispone pacificamente l'art. 649 c.c., secondo cui "Il legato si acquista senza bisogno di accettazione, salva la facoltà di rinunziare. Quando oggetto del legato è la proprietà di una cosa determinata o altro diritto appartenente al testatore, la proprietà o il diritto si trasmette dal testatore al legatario al momento della morte del testatore".
Quello che voglio dire è che al momento della morte di questo zio, la moglie ha acquisito in automatico il diritto di abitazione, visto che non consta che vi abbia rinunciato espressamente.
Sul secondo aspetto, non riesco a seguirti, a meno che tu non fornisca le prove di questa affermazione. Dove sta scritto che il diritto di abitazione è opponibile solo se la casa è in comproprietà? Per farla breve, comunque, allego uno studio del notariato su questo complicato argomento, per chi fosse interessato.
Sull'ultimo punto: è corretto, legalmente parlando, dire che l'abitazione comporta la compromissione della proprietà, che diventa nuda proprietà, tant'è vero che il diritto di abitazione sotto vari profili è equiparato per legge all'usufrutto, che comporta appunto la compromissione della proprietà, come diritto reale limitato su cosa altrui.
A prescindere dalla natura dell'istituto, anche io sono d'accordo sulla conclusione: senza una rinuncia al diritto, penso che il notaio impedirà di fare la donazione della piena proprietà, ma proporrà la donazione della nuda proprietà, che però è una cosa completamente diversa, anche a livello economico..
Avv. Stefano Duchemino

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Grazie, ma il discordo che fa il notaio è che chi ha fatto la pratica di successione ha richiesto il diritto di abitazione, cosa che non andava fatto. Da qui la mia confusione: anche tu mi dici che è automatico, quindi cosa cambia il fatto che appaia o no a livello catastale? Nulla, sarebbe sbucato lo stesso.
Il notaio, o meglio, il suo collaboratore, afferma che se la pratica di successione l'avesse gestita lui, questo problema non sarebbe nato. E qui di nuovo la mia confusione: perchè dice ciò, visto che tale diritto sarebbe sbucato in ogni caso?. Si è limitato a dirmi: hanno sbagliato e va corretto o non si può fare l'atto di donazione (e questo va bene), ma non mi ha parlato di rinuncia di tale diritto con atto pubblico, ma semplicemente "sbrigatela con chi ha lavorato alla pratica di successione" (detto magari in modo più formale, si intende). Quell'altro temo non sappia che pesci pigliare.....

Ma secondo me hai perfettamente ragione ad essere andato in confusione, perchè da una parte si tratta di un diritto che a livello "civile" è riconosciuto in automatico dall'ordinamento, dall'altra hai chi ti dice che se confondi le acque a livello catastale e il diritto non fosse stato intestato al momento della successione, nessuno, nemmeno il notaio, se ne sarebbe accorto. Su questo punto ti posso consigliare semmai di cambiare notaio e chiedere ad un altro. Se ti fa la donazione, vuol dire che hai trovato un notaio flessibile, altrimenti se non te la fa vuol dire che è come dico io, che l'abitazione sarebbe sbucata lo stesso. Non si può escludere che il catasto abbia software che incrociando i dati, te lo appioppano in automatico.
Non voglio fare il complottista, ovviamente, ma a questo punto se il tecnico non sa che pesci pigliare, questo aspetto depone per il fatto che effettivamente questo diritto non si può negare così, sulla base del capriccio o del fatto che la zia è l'unica erede. Ripeto, se è vero come è vero che posso rinunciare all'eredità, ma trattenere il diritto di abitare lì, significa che questo diritto nasce lo stesso, al momento della morte del marito e quindi tutte le pratiche burocratiche e le conseguenti tasse da pagare si devono adeguare a questo aspetto.

 

[francesca63]

Perché se la legge attribuisce l'abitazione al coniuge superstite, a rigore questo legato va volturato e deve risultare; devi dimostrare, infatti, su che base è possibile far finta che non esista.

Il diritto di abitazione, nel caso della discussione, non esiste, secondo me, perché “superato” dal fatto che la zia, unica erede, abbia ereditato dal de cuius tutti i diritti sull’immobile, divenendo piena proprietaria.
Diritto di abitazione e piena proprietà non possono coesistere in capo al medesimo soggetto, ed in effetti il problema , catastalmente parlando è questa risultanza:

Dopo la successione però, vedo che la situazione catastale è stata aggiornata (oggi, sempre su risultanze catastali), ma mia zia, oltre ad essere piena proprietaria dell'immobile (quota 1/1), è spuntata una riga sotto con scritto "abitazione 1/2".

E’ corretto dire che si può rifiutare l’eredità e mantenere il diritto di abitazione, ma non sembra questo il caso.
Quindi io continuo a ritenere che l’errore sia stato di chi ha presentato la dichiarazione di successione.
E l’errore va corretto, come dice anche il notaio.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il diritto di abitazione, nel caso della discussione, non esiste, secondo me, perché “superato” dal fatto che la zia, unica erede, abbia ereditato dal de cuius tutti i diritti sull’immobile, divenendo piena proprietaria.
Diritto di abitazione e piena proprietà non possono coesistere in capo al medesimo soggetto, ed in effetti il problema , catastalmente parlando è questa risultanza:


E’ corretto dire che si può rifiutare l’eredità e mantenere il diritto di abitazione, ma non sembra questo il caso.
Quindi io continuo a ritenere che l’errore sia stato di chi ha presentato la dichiarazione di successione.
E l’errore va corretto, come dice anche il notaio.

Sembra non pensarla così, però, la Cassazione.

Cass. civ., Sez. III, Sent., (data ud. 31/01/2003) 24/06/2003, n. 10014 afferma espressamente nella motivazione:
"[...]
Le ragioni sono nelle considerazioni che seguono.

3) L'art. 540 c.c., secondo comma, attribuisce al coniuge del defunto il diritto di abitazione sulla casa che era adibita a residenza familiare.

Perciò, per effetto dell'apertura della successione, il coniuge superstite acquista su quella casa un diritto reale di abitazione (art. 1022 c.c.).

Il diritto è da lui acquistato in forza di un legato stabilito dalla legge (Cass. 10 marzo 1987 n. 2474) ed esso si trasmette dall'ereditando al coniuge superstite al momento della morte del primo (art. 649 c.c., secondo comma).

Dunque, l'erede, al quale perviene per testamento la proprietà dell'immobile già adibito a residenza familiare, acquista su tale immobile un diritto di proprietà gravato dal diritto reale limitato di abitazione.

In conclusione, erede e legatario acquistano dal comune dante causa, sullo stesso bene, diritti compatibili tra loro perché da un lato si tratta di diritti concettualmente non incompatibili, dall'altro, quand'anche il testatore abbia attribuito all'erede la piena proprietà dell'immobile che era adibito a residenza familiare, questo diritto di proprietà si trasmette all'erede, per effetto della legge, come diritto gravato dal diritto reale di abitazione spettante al coniuge del defunto.

Perciò, sebbene erede e legatario acquistino da un comune dante causa, non possono essere considerati avere acquistato da un dante causa un diritto di cui quegli avesse già disposto in confronto d'uno di loro".

In poche parole, la Cassazione ritiene che al momento della morte, anche se lo zio lascia alla moglie tutta la proprietà piena dell'immobile, questa si trasmette gravata comunque dal diritto di abitazione.
Mi sembra, quindi, che sia impossibile affermare a questo punto che il diritto non sorge, oppure si estingue per confusione sul nascere.

 

[francesca63]

In conclusione, erede e legatario acquistano dal comune dante causa, sullo stesso bene, diritti compatibili tra loro

Ma qui non c’è un “comune dante causa”: c’è un dante causa di un solo erede.
E se un soggetto riceve per legato il diritto di abitazione , e per eredità la proprietà gravata da diritto di abitazione intestato a se medesimo, non capisco come si possa ritenere che non sia pieno proprietario.

Quindi la attuale risultanza catastale è sbagliata.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Confesso che ho qualche difficoltà pure io.

 

[elios1982]

Ho fatto una piccola ricerca con chat gpt (lo so, non è affidabile al 100 %) e dice quanto scritto da Francesca63, e cioè:

Se una persona è già piena proprietaria di un immobile, ha automaticamente il diritto di abitarlo, quindi l'attribuzione di un diritto di abitazione separato sarebbe superflua. In tal caso, si tratterebbe di un errore da correggere a livello catastale o giuridico.

E con gemini:
La coesistenza tra diritto di abitazione e piena proprietà è possibile, ma su beni immobili diversi. Se i due diritti dovessero coesistere sullo stesso bene, il diritto di abitazione sarebbe assorbito dalla piena proprietà.

Ne deduco che forse si tratta davvero di un errore. Il problema è andarlo a risolvere con gente che ne capisce meno di me

 

[brina82]

L'immobile si può pignorare, ma il diritto di abitazione esiste. Perché se la legge attribuisce l'abitazione al coniuge superstite, a rigore questo legato va volturato e deve risultare; devi dimostrare, infatti, su che base è possibile far finta che non esista. Di solito i legati non si acquisiscono solo se ad essi si rinuncia, altrimenti vengono acquisiti in automatico, anche senza bisogno di accettazione come peraltro dispone pacificamente l'art. 649 c.c., secondo cui "Il legato si acquista senza bisogno di accettazione, salva la facoltà di rinunziare. Quando oggetto del legato è la proprietà di una cosa determinata o altro diritto appartenente al testatore, la proprietà o il diritto si trasmette dal testatore al legatario al momento della morte del testatore".
Quello che voglio dire è che al momento della morte di questo zio, la moglie ha acquisito in automatico il diritto di abitazione, visto che non consta che vi abbia rinunciato espressamente.
Sul secondo aspetto, non riesco a seguirti, a meno che tu non fornisca le prove di questa affermazione. Dove sta scritto che il diritto di abitazione è opponibile solo se la casa è in comproprietà? Per farla breve, comunque, allego uno studio del notariato su questo complicato argomento, per chi fosse interessato.
Sull'ultimo punto: è corretto, legalmente parlando, dire che l'abitazione comporta la compromissione della proprietà, che diventa nuda proprietà, tant'è vero che il diritto di abitazione sotto vari profili è equiparato per legge all'usufrutto, che comporta appunto la compromissione della proprietà, come diritto reale limitato su cosa altrui.
A prescindere dalla natura dell'istituto, anche io sono d'accordo sulla conclusione: senza una rinuncia al diritto, penso che il notaio impedirà di fare la donazione della piena proprietà, ma proporrà la donazione della nuda proprietà, che però è una cosa completamente diversa, anche a livello economico..
Avv. Stefano Duchemino

Quante ne ho viste di vendite all'asta di PIENA PROPRIETA' (e non di nuda proprietà) gravata da diritto di abitazione...

A livello di stima, equivarrebbe alla stima di una nuda proprietà, ma a livello di diritto si parla, come tu stesso riporti

questo diritto di proprietà si trasmette all'erede, per effetto della legge, come diritto gravato dal diritto reale di abitazione spettante al coniuge del defunto.

diritto di PIENA PROPRIETA' gravato da diritto di abitazione...

D'altra parte ciò risulta confermato anche dalle visure catastali viste negli anni: si legge sempre nuda proprietà insieme all'usufrutto, e MAI insieme al diritto di abitazione... al più si legge PIENA PROPRIETA' e DIRITTO DI ABITAZIONE.

Concordo con la tesi di francesca63, e ribadisco che penso sia un assurdo che se Tizio è proprietario 1/1 si possa pignorare la piena proprietà ma con diritto di abitazione opponibile alla procedura esecutiva, per debiti contratti da Tizio in seguito alla morte del coniuge.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Quante ne ho viste di vendite all'asta di PIENA PROPRIETA' (e non di nuda proprietà) gravata da diritto di abitazione...

A livello di stima, equivarrebbe alla stima di una nuda proprietà, ma a livello di diritto si parla, come tu stesso riporti

diritto di PIENA PROPRIETA' gravato da diritto di abitazione...

D'altra parte ciò risulta confermato anche dalle visure catastali viste negli anni: si legge sempre nuda proprietà insieme all'usufrutto, e MAI insieme al diritto di abitazione... al più si legge PIENA PROPRIETA' e DIRITTO DI ABITAZIONE.

Concordo con la tesi di francesca63, e ribadisco che penso sia un assurdo che se Tizio è proprietario 1/1 si possa pignorare la piena proprietà ma con diritto di abitazione opponibile alla procedura esecutiva, per debiti contratti da Tizio in seguito alla morte del coniuge.

Abbiamo ragione entrambi.
Tra l'altro, se non si salva, viene comunque "monetizzato".

Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 09/02/2023, n. 4092 (rv. 666806-01)

Il diritto di abitazione spettante al coniuge ex art. 540 c.c. è opponibile al creditore che abbia pignorato, in danno di un coerede, una quota indivisa della proprietà dell'immobile, anche se non sia stato trascritto (o lo sia stato successivamente all'iscrizione ipotecaria e alla trascrizione del pignoramento), trattandosi di diritti diversi e concettualmente compatibili e non verificandosi, quindi, la situazione di conflitto tra acquirenti dal medesimo autore di diritti tra loro incompatibili, presupposto per l'applicazione dell'art. 2644 c.c., con la conseguenza che, in tal caso, oggetto della procedura esecutiva deve ritenersi il diritto di nuda proprietà (o, quanto meno, il diritto di proprietà limitato dal suddetto diritto reale di godimento). (Cassa e decide nel merito, CORTE D'APPELLO GENOVA, 07/07/2020)
Fonti:
CED Cassazione, 2023