Probabile errore catastale?

[elios1982]

Salve a tutti, spero possiate aiutarmi anche stavolta.
Dopo la morte di mio zio, che ha prima nominata erede universale mia zia, è stata fatta la successione con relativa richiesta di voltura.
Prima della successione, nel sito dell'agenzia delle entrate - risultanze catastali, entrambi i coniugi risultavano proprietari di un immobile con quota 1/2, e fin qui è tutto giusto.

Dopo la successione però, vedo che la situazione catastale è stata aggiornata (oggi, sempre su risultanze catastali), ma mia zia, oltre ad essere piena proprietaria dell'immobile (quota 1/1), è spuntata una riga sotto con scritto "abitazione 1/2".
Che senso ha? Mia zia non ha figli ed è l'unica proprietaria! Abitazione di cosa?
Secondo voi si tratta di un banale errore catastale ?
Se sì, è facilmente correggibile tramite il loro contact center o bisogna attendere i soliti tempi biblici?

Vi ringrazio

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Io comunque una domanda ve la voglio fare.

questo famigerato diritto di abitazione trascritto dopo la voltura, vuoi che sia per errore, oppure perchè è un diritto che spetta automaticamente al coniuge superstite ed è stato inserito in automatico per 1000 altri motivi o anche per errore.. Ma...
Aldilà di tutto, questo diritto esiste per legge e se l'immobile va donato è il caso di rinunciarvi a prescindere, anche perchè mia zia non vuole tale diritto, ok? A questo punto, non è meglio lasciare tutto così com'è (con quella famosa trascrizione), e scrivere che mia zia rinuncia a questo diritto direttamente nell'atto di donazione e tanti saluti?
Ci saranno pro e contro, lo so e l'unico contro è il costo per tale rinuncia, però tra i pro:
1) mia zia ne guadagna in salute mentale perchè ormai non ne può più di sentire teorie, errori o non errori.
2) ci si sbriga e in un sol colpo e mette anche al sicuro la persona che riceve l'immobile
3) si supera tutto con la nuova voltura e fine della storia.

Che ne pensate? So che il notaio potrebbe fare tutto questo in un singolo atto.

Teoricamente, anche se in un unico documento, si tratta di atti diversi. Ma credo che il notaio possa farlo. Perché il problema è che continuo a ritenere perfettamente logico che sia stato annotato, in quanto il coniuge potrebbe cedere l'immobile trattenendo l'abitazione: ad es. ci sono imprese che investono o acquirenti che vogliono preparare la casa per un figlio e sono interessati a quella che di fatto è una nuda proprietà, pagando l'immobile meno ma sapendo che ne avranno disponibilità solo un giorno, quando il figlio è grande. Quindi, è ovvio che se il notaio accetta, si può procedere a rinuncia del diritto e contestuale donazione, all'interno di un documento solo, anzi secondo me è la soluzione corretta. Dopodiché se il notaio ritiene di contestare lui l'esistenza del diritto, dovrà essere lui a spiegare perché rifiuta di rogare l'atto. Altrimenti, come ti ho detto e anche altri, senti un altro notaio. Per fortuna non sono tutti uguali, ci sono anche quelli preparati.

 

[Bastimento]

Che il notaio possa fare tutto in un singolo atto è in genere certo: ma non vuol dire che il tutto sia gratuito o a costo costante.

Quanto alle domande, provo a risponderti (non sono un professionista abilitato): purtroppo prendendola alla larga, con altre domande o dubbi.

a) Prima di tutto è da chiarire se acquisendo la piena proprietà di un immobile, si assorba automaticamente il diritto di abitazione. Io troverei logico di si. Senza bisogno di alcuna previa cancellazione del diritto precedentemente trascritto
Nel caso di diritto similare, ben più ampio come è l'usufrutto, non ho mai sentito che acquisendo la piena proprietà del bene su cui si dispone già dell'usufrutto, si debba procedere alla previa cancellazione dello stesso. La cancellazione dell'usufrutto in catasto da parte dell'ex nudo proprietario, quando cessa per decesso dell'usufruttuario, va fatta, ma è sostanzialmente gratuita se non ricordo male.
b) La rinuncia o cancellazione, così come la creazione che non derivi da un diritto ereditario, di un diritto reale goduto da un soggetto in vita, credo richieda sempre un atto notarile,: che poi ciò avvenga contestualmente al medesimo atto di compravendita, forse è anche un bene.
c) l'esempio dell'avv. Duchemino è interessante e intrigante: non escludo che un soggetto voglia deliberatamente riservarsi il diritto di abitazione. Ma immagino sarebbe una scelta simile a quella della riserva di usufrutto: allora ricadremmo nel caso b), e non sarebbe il caso di tua zia (che non intende conservare il diritto di abitazione)

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Che il notaio possa fare tutto in un singolo atto è in genere certo: ma non vuol dire che il tutto sia gratuito o a costo costante.

Quanto alle domande, provo a risponderti (non sono un professionista abilitato): purtroppo prendendola alla larga, con altre domande o dubbi.

a) Prima di tutto è da chiarire se acquisendo la piena proprietà di un immobile, si assorba automaticamente il diritto di abitazione. Io troverei logico di si. Senza bisogno di alcuna previa cancellazione del diritto precedentemente trascritto
Nel caso di diritto similare, ben più ampio come è l'usufrutto, non ho mai sentito che acquisendo la piena proprietà del bene su cui si dispone già dell'usufrutto, si debba procedere alla previa cancellazione dello stesso. La cancellazione dell'usufrutto in catasto da parte dell'ex nudo proprietario, quando cessa per decesso dell'usufruttuario, va fatta, ma è sostanzialmente gratuita se non ricordo male.
b) La rinuncia o cancellazione, così come la creazione che non derivi da un diritto ereditario, di un diritto reale goduto da un soggetto in vita, credo richieda sempre un atto notarile,: che poi ciò avvenga contestualmente al medesimo atto di compravendita, forse è anche un bene.
c) l'esempio dell'avv. Duchemino è interessante e intrigante: non escludo che un soggetto voglia deliberatamente riservarsi il diritto di abitazione. Ma immagino sarebbe una scelta simile a quella della riserva di usufrutto: allora ricadremmo nel caso b), e non sarebbe il caso di tua zia (che non intende conservare il diritto di abitazione)

Appunto, con la differenza che nella vendita o donazione con riserva di usufrutto, questo va "creato" prima del trasferimento, perchè non esiste, mentre in questo caso il diritto di abitazione è un legato ex lege, che sorge indipendentemente dalla successione, per forza di legge. Come ho detto in origine, l'abitazione si può trattenere anche rinunciando all'eredità, così come si può cedere la proprietà trattenendo l'abitazione.

 

[Bastimento]

Appunto, con la differenza che nella vendita o donazione con riserva di usufrutto, questo va "creato" prima del trasferimento, perchè non esiste, mentre in questo caso il diritto di abitazione è un legato ex lege, che sorge indipendentemente dalla successione, per forza di legge. Come ho detto in origine, l'abitazione si può trattenere anche rinunciando all'eredità, così come si può cedere la proprietà trattenendo l'abitazione.

Gia. Ma non hai chiarito il caso in questione che è diverso.

Quando il medesimo soggetto consolida in se stesso la PIENA proprietà, il diritto di abitazione acquisito in precedenza ex lege si riassorbe automaticamente, come logica vorrebbe, o per un perverso meccanismo burocratico continua a sussistere?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Se può servire vi linko uno studio completo del notariato, dove si spiega in vari punti (che potete trovare con la funzione f3 digitando nella casella abitazione) come funziona il meccanismo.
Cito anche un passaggio di nota particolarmente utile:

"Con riferimento al diritto di abitazione non sembra mutare il discorso circa la rinunziabilità a seconda che si tratti del diritto reale di cui all’art. 1022 c.c. ovvero del diritto spettante al coniuge superstite ai sensi dell’art. 540, comma 2, c.c. Si veda, inoltre, per una particolare fattispecie: BOGGIALI, Vendita della nuda proprietà e del diritto di abitazione con riserva di usufrutto a favore dell’alienante, rinuncia al diritto di abitazione e costituzione del co-usufrutto, quesito n. 651-2008/C, in Studi e materiali del C.N.N., 2009, 1, p. 382 ss."

Nello studio, per chi non ha tempo di leggerlo, si dà per pacifico che nel caso di rinuncia dell'abitazione, la nuda proprietà si riespande, e anche che gli atti di rinuncia vanno fatti dal notaio e trascritti, come tutti quelli aventi ad oggetto diritti reali.

Continuo, quindi, a confermare il mio punto di vista. E' corretto che sia stato annotato il diritto di abitazione ed è corretto che la zia rinunci procedendo alla donazione, se il donatario vuole avere la piena proprietà.

Avv. Stefano Duchemino

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Gia. Ma non hai chiarito il caso in questione che è diverso.

Quando il medesimo soggetto consolida in se stesso la PIENA proprietà, il diritto di abitazione acquisito in precedenza ex lege si riassorbe automaticamente, come logica vorrebbe, o per un perverso meccanismo burocratico continua a sussistere?

A pag. 8 delle istruzioni per denuncia di successione dell'Agenzia delle Entrate, si indicano i vari casi che vanno annotati in merito al diritto di abitazione, che spetta al coniuge automaticamente e non si distingue tra il caso che il coniuge superstite sia unico erede o coerede... ne desumo che, quindi, l'abitazione sorga per forza anche se è erede unico e quindi non ci sia alcun consolidamento. Anche perchè, ripeto, l'erede unico coniuge deve poter poi vendere la casa, trattenendo l'abitazione, se lo ritiene.

 

[Bastimento]

Interessante.
1) Il che spiegherebbe forse inconsciamente perché spessissimo chi redige le dichiarazioni di successione (notai, geom, …) non cita e non mette in voltura il diritto di abitazione del coniuge superstite
2) si dimostrerebbe un errore logico del diritto, se si ritenesse che acquisendo la PIENA proprietà, si sovrapporrebbe un diritto ovviamente assorbito.
3) se purtroppo fosse tale la realtà, mi pento di aver esplicitato tale mio diritto di abitazione. Costringendo mio figlio , a quel dì, a procedere a rimuovere un diritto non più esistente … e impossibilitato io ad esercitare.

 

[Bastimento]

ne desumo che,

Secondo me fai un errore, come io ho fatto al terzo punto del mio precedente post.

Davamo per scontato e noto che il coniuge eredità sempre il diritto di abitazione e correttamente si dovrebbe annotare.

coniuge deve poter poi vendere la casa, trattenendo l'abitazione, se lo ritiene.

E questo non è vietato: ma sempre diverso. Se vende la sua proprietà e vuole riservarsi ( da quel momento) usufruttò o abitazione, è certo libero di specificarlo e doveroso indicarlo sul rogito: si chiama vendita della nuda proprieta

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Secondo me fai un errore, come io ho fatto al terzo punto del mio precedente post.

Davamo per scontato e noto che il coniuge eredità sempre il diritto di abitazione e correttamente si dovrebbe annotare.

E questo non è vietato: ma sempre diverso. Se vende la sua proprietà e vuole riservarsi ( da quel momento) usufruttò o abitazione, è certo libero di specificarlo e doveroso indicarlo sul rogito: si chiama vendita della nuda proprieta

"Ovviamente, la presenza del diritto di abitazione va indicata anche nelle volture catastali, flaggando gli appositi campi nelle istanze; anche il nuovo modello di dichiarazione di successione e volture prevede un apposito campo dove si prevede tutta la casistica ad esso relativa". (Il commercialista Telematico)

 

[elios1982]

Quindi tornando al mio ragionamento: sì, ha senso fare la rinuncia in un unico atto (quello di donazione) e tagliare la testa al toro anziché continuare la caccia ai fantasmi.

Ora emerge il discorso economico, e lì casca l'asino. Ho letto che i costi non sono affatto irrisori, ma viene a costare quasi quanto una donazione vera e propria (indicativamente dai 1500 euro in su) solo per rinunciare al diritto di abitazione "ereditato" dal defunto (quota 1/2).

Ho letto una cavolata o è davvero così costoso? E nel mio caso, la rinuncia del diritto di abitazione vale solo per quella quota che mia zia ha ereditato o va compresa anche la sua, divenendo 1/1 di abitazione, con raddoppio dei costi?

Scusate ma mi sta fumando il cervello ormai . Ovviamente chiederò tutto al notaio domani per capire meglio, sempre se non si trovano altre scappatoie gratis (correzioni) si intende