Problematica tempistica trascrizione rogito

[RO48MA]

Buongiorno sono un nuovo iscritto,
fra poche settimane faro' un rogito per l'acquisto di un immobile.
La casa e' gravata da un 'ipoteca volontaria su mutuo edilizio che andro' ad estinguere con presentazione di assegno circolare pari all'importo dell'estinzione anticipata del mutuo da consegnarsi al funzionario della banca dietro a firma dell'atto di liberatoria. Parimenti la casa e' gravata da ipoteca giudiziale fv. del progettista non soddisfatto delle sue ragioni, gravame che al momento dell'atto saldero' con assegno circolare dietro firma di liberatoria. Se dalla data dell'atto alla trascrizione si insinuasse un ulteriore ipoteca, io perderei i due assegni consegnati alla banca ed al progettista ? Come posso fare per evitare questa eventualita' ? Grazie

 

[ccc1956]

trascrizione del preliminare da fare sempre, soprattutto in questi casi.
praticamente chiedi di fare una scrittura ripetitiva del preliminare dal tuo notaio che poi fara' la trascrizione.
e sei a posto contro qualsiasi ipoteca che dovesse sorgere fra preliminare e rogito.
La trascrizione del contratto preliminare, prevista dall'art. 2645-bis del codice civile,
è finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli
(cessione dell'immobile promesso a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso;
pignoramenti; sequestri; ipoteche; ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro
il promittente venditore nel periodo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla
stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Una volta trascritto il preliminare, invece, le successive trascrizioni o iscrizioni contro
il promittente venditore non sono opponibili al promissario acquirente, che quindi
sotto questo profilo è pienamente tutelato.
Inoltre la trascrizione del contratto preliminare attribuisce al promissario acquirente un
privilegio in caso di fallimento del promittente venditore (art. 2775-bis del codice
civile); ciò significa che, a seguito della vendita forzata dei beni del fallito ed in sede di
distribuzione del ricavato ai creditori, il promissario acquirente è preferito agli altri
creditori, anche ipotecari, del fallito medesimo.

in parole povere:

l'acquirente trascrivendo (e non registrando) si tutela ampiamente da iscrizioni future, quindi facendo visura prima di preliminare e poi facendo trascrizione ottiene la maggior tutela possibile. Se in sede di rogito esce fuori qualcosa, se è risolvibile bene altrimenti si configura una inadempienza del venditore, con tutte le conseguenze del caso, ma nel caso di trascrizione di preliminare, i diritti di terzi saranno sempre "secondi" rispetto a quelli dell'acquirente.

 

[RO48MA]

Forse non mi sono spiegato.
NOn facciamo nessun preliminare. L'atto di cui parlo e' gia' il rogito. La domanda e': se tra il rogito e la trascrizione dello stesso si insinuasse un'ipoteca giudiziale, perdo i due assegni che ho dato alla banca ed all'avente diritto dell'ipoteca giudiziale ? Grazie

 

[Manzoni Maurizio]

Ciao, penso di si, dovresti fare come alcune banche, incaricare il notaio alla consegna degli assegni solo dopo la trascrizione.

 

[kingofbit]

Buongiorno a tutti.

l'acquirente trascrivendo il preliminare si tutela ampiamente da iscrizioni future...Se in sede di rogito esce fuori qualcosa, se è risolvibile bene altrimenti si configura una inadempienza del venditore, con tutte le conseguenze del caso, ma nel caso di trascrizione di preliminare, i diritti di terzi saranno sempre "secondi" rispetto a quelli dell'acquirente

Quindi La trascrizione del preliminare di acquisto in conservatoria rende quindi "SECONDE" anche le pretese di una banca che ha iscritto ipoteca di PRIMO grado sull'immobile a causa di rilascio di mutuo magari 7-8 anni prima?

Forse non mi sono spiegato.
NOn facciamo nessun preliminare. L'atto di cui parlo e' gia' il rogito. La domanda e': se tra il rogito e la trascrizione dello stesso si insinuasse un'ipoteca giudiziale, perdo i due assegni che ho dato alla banca ed all'avente diritto dell'ipoteca giudiziale

Immagino che la domanda dell'amico sia relativa al periodo di "X" giorni che intercorrono tra il rogito e quando il Notaio si reca fisicamente in conservatoria a registrare l'Atto. SE viene iscritta una nuova ipoteca sull'immobile in quel preciso lasso di tempo?

Ed io aggiungo una domanda: se l'amico per acquistare questo immobile ha a sua volta chiesto un mutuo per cui la banca che glielo ha erogato deve iscrivere ipoteca. Cosa capita se DOPO il rogito, viene iscritta un'ipoteca GIUDIZIALE da parte di terzi, PRIMA che si sia raggiunto il consolidamento dell'ipoteca del nostro amico? A chi rimane l'ipoteca? Immagino sull'immobile, che però nel mentre ha cambiato proprietà! E' corretto? Se si, come tutelarsi?

Saluti

 

[RO48MA]

Corretto. Il periodo cui mi riferivo e' quello. Quindi mi domando e chiedo lumi a l forum: come fa un terzo ad iscrivere un'ipoteca giudiziale, prima di quella relativa al mio rogito, se il notaio si presenta subito al mattino successivo all'apertura della conservatoria ? Grazie

 

[kingofbit]

come fa un terzo ad iscrivere un'ipoteca giudiziale, prima di quella relativa al mio rogito, se il notaio si presenta subito al mattino successivo all'apertura della conservatoria?

Ho fatto una domanda simile alla mia banca, la quale (se ho inteso bene e qui chiedo conferma agli esperti del forum!) mi ha spiegato che:
-per comprare casa accendendo un mutuo, la banca che lo rilascia deve iscrivere ipoteca di PRIMO grado.

Il giorno del Rogito, se tutta la documentazione è a posto, tu acquirente liquidi tutti i debitori del tuo venditore e, solo un minuto dopo che ciò è avvenuto, il notaio fa il passaggio di proprietà dal venditore a te.
Nello stesso istante, la tua banca, emette ipoteca di PRIMO grado a te, prendendosi a garanzia l'immobile.

Tutte queste pratiche, vanno però trascritte in conservatoria. Il tuo notaio si reca subito il GIORNO DOPO al rogito, MA, affinchè la TUA ipoteca di primo grado per il mutuo rilasciato il giorno prima venga CONSOLIDATA (cioè "congelata"), servono ancora (mi pare) 11 giorni (di calendario?/lavorativi?) dal momento in cui il notaio l'ha depositata in conservatoria.

Credo che tale periodo serva proprio per "pubblicizzare" ad eventuali terzi creditori che si vogliono rivalere sul tuo venditore e sul suo immobile per "farsi avanti" nel richiedere la soddisfazione dei loro crediti.

Ponendo il caso che questi terzi si facciano avanti iscrivendo un'ipoteca giudiziale sull'immobile proprio nel periodo che intercorre tra il rogito già avvenuto e la tua ipoteca NON ancora consolidata, mi è stato spiegato che la proprietà dell'immobile ORA è comunque tua e nessuno te lo toglie, MA l'eventuale ipoteca giudiziale iscritta in quel momento "particolare", segue l'immobile e non la persona.
In soldoni, tu hai comprato casa,nessuno te ne toglie la proprietà, ma l'ipoteca giudiziale iscritta in questo lasso di tempo la devi pagare tu e non più il vecchio proprietario.
Mi pare assurdo, ma a me è stata spiegata così.
Chiedo conferma al forum.
Saluti

 

[RO48MA]

Grazie. Una risposta chiara e coincisa. Questo e' l'iter perfetto. Ma mi rimangono ancora due dubbi. A me hanno spiegato, che il consolidamento non e' per pubblicizzare ad eventuali terzi creditori, ma nell'era "telematica" lascia un margine temporale all'eventuale errore umano. La data che fa fede e' la trascrizione, tutte le ipoteche insorgenti posteriormente vanno in secondo, terzo ecc. grado e tutte hanno comunque un periodo di 11 giorni x il consolidamento. A questo punto chiedo al forum: siccome chiunque, senza nessun motivo, ma solo pagando un avvocato per la pratica puo' costituire un ipoteca giudiziale su un'immobile qualsiasi, a che titolo dovrebbe esigere soldi dall'acquirente ? . Inoltre, se l'ipoteca segue l'immobile, ancorche' sia giustificata, fino all'eventuale vendita postuma dell'immobile all'acquirente non doprebbe comportare alcunche'?. Scusate il discorso contorto, spero che qualcuno abbia compreso . Spero in una Vs. risposta. Grazie