Problemi per il rogito dovuti al passaggio da ente urbano ad accessorio

[sischi]

Salve a tutti sono nuovo del forum ho deciso di chiedere il vs aiuto perchè mi sono trovato una grossa gatta da pelare e mi affido alla vs competenza.
Quando ho comprato casa nel 2002 il fabbricato di cui fa parte l'appartamento è eretto su due particelle una contenete il fabbricato stesso e l'altra (classificata come ente urbano) adibito a strada di collegamento tra l'ingresso, il mio fabbricato ed un'altro attiguo (su questa parte la mia proprietà è 1/12).
Ora sto per vendre l'appartamento e il notaio dell'acquirente fa notare che, facendo la visura storica, nel 2010 il catasta ha mutatola classificazione della particella da "ente urbano" ad "accessorio" sostenendo che non è possibile trasferire la proprietà di 1/12.
Può questo essere causa della nullità della vendita e di restituzione della caparra? Come è possibile sanare questa situazione e a chi posso rivolgermi?
Grazie fin da subito delle vostre risposte.

 

[SALVES]

Ciao Sischi
Non ti nascondo che la situazione così come descritta è alquanto anomala, potrebbe essere successo che il catasto ha inserito male i dati della richiesta di censimento dell'edificio e relativa stradella di accesso quindi ti consiglio di far visionare i luoghi e la documentazione ad un tecnico.
Non avendo la possibilità di visionare i luoghi ed almeno la documentazione in tuo posseso risulta difficile darti consigli e risposte alquanto consoni al tuo quesito.
Ciao salves

 

[sischi]

Ciao Salves, grazie per la risposta. A quanto ho capito durante un'operazione di controllo per scoprire i fabbricati "fantasma" il catasto di Padova a interfacciato il catasto terreni con il catasto fabbricati. La particella in oggetto presente nel fabbricato terreni con la dicitura "ente urbano" non aveva un omologo sul catasto fabbricati e quindi d'ufficio è stato classificato come "accessorio". Almeno è quanto mi ha detto il geometra. Per ripristinare la situazione di partenza bisognerebbe presentare un documento in cui si chiede che la particella venga classificata come "area urbana" adibita a stradina di collegamento tra i due fabbricati; per fare ciò c'è bisogno della firma di tutti e 12 i proprietari cosa impossibile se non in tempi mediamente lunghissimi!!!!! E io ho il rogito fissato tra 15gg...
Non riesco a capire però se il notaio posso comunque passare in qualche modo il mio 12° di proprietà in attesa che la situazione venga sanata o se resterò proprietario per sempre di quel 12°
Sapete eventualmente dirmi a chi ci si può rivolgere in catasto per avere informazioni?

 

[Bastimento]

Premesso sempre che non sono un tecnico, e che Salves ti ha risposto al meglio, vorrei provare a tranquillizzarti, con quel poco di esperienza che mi sono fatto leggendo libri di pratica catastale, per darmi risposte del tipo di quella che oggi ci esponi. Spero di non dire troppe castronerie sintetizzando la risposta così:
1) A catasto terreni venivano classificati come ente urbano le particelle che avevano cessato la loro funzione agricola ed erano divenuti di fatto destinati a scopi urbanistici, con la conseguenza di essere passati al catasto edilizio urbano. Rientrano in esso le piazze, i cortili privati associati ma distinti dalle aree edificate vere e proprie, le aree fabbricabili in contesto urbano.
2) Le riclassificazioni d'ufficio operate dal catasto non possono modificare la titolarità del bene, che si desume solo dagli atti, registrati alla conservatoria. Spesso il catasto al riguardo introduce errori: non per questo dobbiamo noi andare a produrre documenti nuovi. Vuoi un esempio? Ho scoperto che un terreno acquistato dai condomini a fianco del condominio per adibirlo a parcheggio, dopo una serie di compravendite, volture, successioni, e ripartizione di quote tra gli eredi , succedutesi negli anni , sono state registrate in modo coì grossolano che se sommiamo la quota attribuita a ciascun titolare oggi citato in visura ( e ne mancano....) raggiungiamo una frazione di 66/10 ... Il catasto è riuscito a rifare la moltiplicazione dei pani..
Gli errori originati da errata azione d'ufficio devono essere corretti gratuitamente a semplice richiesta del titolare.
3) Risolverai la vendita, almeno credo, pretendendo :
a) la rettifica dell'attuale dato catastale: se originariamente le particelle erano due, due devono rimanere: la fusione di due particelle è tra l'altro possibile solo se i titolari delle due particelle e le relative quote coincidono. Tipico è il caso citato dall'AdTerritorio (Catasto) quando due coniugi acquistano insieme due stanze contigue all'attuale appartamento di proprietà di un solo coniuge: l'u.i. risultante non sarà mai una particella unica fusa, bensì sarà identificata con due nomi di particelle graffate. E' una situazione molto antipatica per i sistemi informatici, che vorrebbero una semplificazione tecnica. Peccato che il diritto sulla proprietà abbia regole più sofisticate.
b) L'atto di compravendita riguarderà due immobili: l'appartamento condominiale identificato come foglio/particella/subalterno A, e la quota di comproprietà di 1/12 del lotto foglio/particella/subalterno B su cui insiste la stradina oggetto della "comunione" .

Prova a parlarne con un professionista veramente esperto di pratica catastale e con il notaio: non fasciarti la testa prima di rompertela, e parti dal principio che una anomalia burocratica (se non è stata originata da vostre iniziative, tipo richiesta sbagliata di fusione) non può e non deve rappresentare un impedimento

 

[sischi]

Caro Bastimento, grazie per la risposta completa!! Effettivamente la particella in questiona è la strada di accesso che, dal cancello sulla strada, unisce i fabbricati A e B. In effetti le particelle non sono state fuse ma quella incriminata é stata ri-classificata con il termine "accessorio"? Sai per caso dirmi cosa si intende al catasto con la classificazione "Accessorio"? E' stato proprio il notaio a farmi notare l'incongruenza ma non ho ancora capito come intende risolverla. Cmq il tecnico mi ha detto che l'unica soluzione è quella di riclassificare la particella come area urbana con la richiesta dei 12 proprietari attuali, in quanto la fusione delle due particelle non è possibile perchè la strada è di servizio anche all'latro fabbricato! Anche lui sosteneva essere una situazione singolare e molto antipatica!!
L'appartamento può essere venduto sicuramente ma è comunque una situazione strana.
Se ci capisco qualcosa in più è meglio!

 

[Bastimento]

il notaio dell'acquirente fa notare che, facendo la visura storica, nel 2010 il catasta ha mutatola classificazione della particella da "ente urbano" ad "accessorio" sostenendo che non è possibile trasferire la proprietà di 1/12.

Anche questa osservazione è quanto meno curiosa:

1) Se è accessorio , lo sarà di qualcosa che è principale, credo l'alloggio.
2) In tal caso mi chiedo cosa lo differenzi dalle parti comuni
3) In ogni caso vendendo la cosa principale, si devono trasferire anche le parti comuni ed accessorie (non so se implicitamente o esplicitamente), salvo precise clausole, possibili solo se è concepibile l'uso separato di detti accessori. Tipico è il caso di pertinenza: se è vincolata come accessorio non la si può alienare separatamente; se non lo è può essere venduta o trattenuta a piacere (es. un box, che non sia stato realizzato/concesso come esclusiva pertinenza dell'alloggio)

Ho scritto quanto sopra mentre tu mi ponevi una simile domanda: non so in questo momento dirti cosa si intenda tecnicamente per accessorio.
Direi comunque che niente impedisce di vendere ciò di cui si è proprietari, salvo specifici regolamenti condominiali contrattuali: che nel tuo caso al massimo vietano di separare le pertinenze, o accessori, dal bene principale. Esempio tipico i box, che devono spesso rimanere di comproprietari dello stabile condominiale

 

[sischi]

Grazie ancora. Per informazione ti riporto ciò che è scritto in visura pre e post intervento automatico del catasto:
Pre Modifica: "Catasto terreni -Qualità classe: Ente urbano - are 01 - Partita: 1
Post modifica (Variazione d'ufficio dovuto a bonifica incongruenze): Catasto terreni - Qualità classe: Accessorio - Partita: 2 (accessorio comune ad ente rurale o urbano)

Effettivamente come dici tu quando ho comprato la casa nel mio rogito è indicato: acquisto appartamento eretto su area censita al foglio X mappale Y e mappale Z (quest'ultimo adibito a strada). Si precisa che l'u.i partecipa sulle parti comuni decondo le quote 1/6 al vano scala e al terreno scoperto e coperto censito al foglio X, mappale Y e 1/12 al terreno scoperto adibito a strada censito al foglio X mappale Z.
Il notaio comunque non mmi ha detto le motivazioni per cui non può passare la proprietà.

 

[Bastimento]

nel mio rogito è indicato: acquisto appartamento eretto su area censita al foglio X mappale Y e mappale Z (quest'ultimo adibito a strada). Si precisa che l'u.i partecipa sulle parti comuni

La sostanza è quella che immaginavo: se dovessi però fare il pignolo (ma non voglio spaventarti) la formulazione della frase del rogico mi pare infelice: di primo acchito farebbe supporre che tu abbia acquistato solo l'appartamento; non capisco perchè parli solo di partecipazione alle parti comuni.
Per il senso comune so che intenderemmo che partecipi alle spese ed usufruisci delle parti comuni ed accessorie: ma l'italiano è una lingua alquanto ricca, e il legalese altrettanto specifico. Non vorrei che di quella dizione se ne desuma una interpretazione restrittiva: cioè che delle parti comuni hai l'uso, le spese, ma non la proprietà.
Se così fosse, direi comunque che venderai il solo alloggio trasferendo i diriiti d'uso così come ti sono pervenuti dal tuo atto.
(Come diceva la buona regola commutativa, scambiando l'ordine dei fattori la somma non cambia...)

 

[SALVES]

Quando l'Ag. del territorio procede ad una correzione d'ufficio, i motivi sono, o un'errata indicazione al momento del censimento, o un'errata interpretazione degli stessi da parte dell'ufficio, inoltre al tuo rogito potrebbe essere che si abbia confuso un pò la situazione planimetrica con le relative quote e diritti di proprietà, quindi ti consiglio di coinvolgere sia il tecnico che il notaio che hanno avuto ruolo rispettivamente nella redazione del censimento dell'immobile e del tuo rogito, esponigli il problema e vedi cosa ti dicono.

 

[sischi]

ok grazie a tutti! tenete conto che il palazzo è del 1951! Eventualmente credete si possa rivolgersi direttamente al catasto per ottenere maggiori info? se sì eventualmente a quale ufficio?