Problemi per risoluzione proposta d'acquisto

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao,
Ho compreso lo spirito del tuo intervento ma quello che vorrei far comprendere è che:
1)L'acquirente non ha mai detto di avere problemi relativi alla concessione del mutuo ma paventato altre motivazioni quindi se vuole puo' comunque comprare a fronte successivo accordo.
2)La trattativa commerciale deve giustamente considerare aspetti legali ma è la valutazione/competenza dell'agente che ne determinano la riuscita. Nulla puo' di fronte ad una clausola sospensiva anche definendo maggiori condizioni. Peraltro sarebbe da capire se tali condizioni sarebbero state accettate dalle parti.Oppure se a fronte un potenziale acquirente ritenuto dall'AI non molto "attendibile" sia il caso di bloccare la vendita per mesi. Si tratta di una valutazione dell'agente. Nella stessa identica situazione personalmente avrei allungato il termine per la delibera di 30gg ma cio' non avrebbe portato a soluzione positiva comunque. Semmai la reale colpa dell'AI è forse relativa alla sua incapacità di infondere certezze all'acquirente, cosa che mi sembra Lui lamenti (sebbene in seconda battuta).

 

[PROGETTO_CASA]

Assolutamente non ne vogliono vedere ragione.Anzi hanno convinto il venditore di stare nella ragione.Non si riesce a risolvere in nessun modo e l'unica via sembra per via legale (cosa che mi risparmierei)

Faccio fatica a trovare un danno emergente o un lucro cessante

 

[nicola esposito]

Se le cose stanno come le descrivi non mi meraviglia che l'AI sia stizzito quindi si comporti.
Un atteggiamento del tutto scorretto ed inqualificabile ma che non credo ti porterà danni.
PS:
Siamo sicuri che l'assegno sia a mano agenzia e non sia stato dato contrattualmente al venditore?

Li ho minacciati di chiamare i carabinieri se non mi facevano avere l'assegno e cosi me l'hanno mostrato

 

[PROGETTO_CASA]

Li ho minacciati di chiamare i carabinieri se non mi facevano avere l'assegno e cosi me l'hanno mostrato

vedrai che, sbollita la situazione, te lo rendono. Tanto cosa se ne fanno

 

[CheCasa!]

Se effettivamente lo stabile ha dei vizi strutturali come sostiene Esposito, unanimemente riconosciuti ma taciuti dal venditore... credo che il mancato ottenimento del mutuo potrebbe rappresentare più un "rimedio" per il venditore che per il proponente.

Certo, il fatto che sia stata presentata in banca una domanda di mutuo 4 giorni dopo l'accettazione della proposta non può assicurare neppure al venditore che il proponente si sia occupato dell'incombenza con una normale diligenze (potrebbe essersi limitato a compilare un modulo dimostrando però successiva reticenza nel reperimento e nell'inoltro della documentazione indispensabile).

E l'agenzia, qualora avesse trattenuto l'assegno, potrebbe a sua volta trovarsi tra due fuochi (un venditore che sostiene magari la malafede del proponente e viceversa).

Tuttavia la formulazione della clausola di subordinazione non lascia adito ad equivoci ed essendo presente una scadenza per la delibera del mutuo senza sè e senza ma, è corretto che il proponente riceva in restituzione l'assegno a suo tempo depositato.

 

[ab.qualcosa]

Tutti avete hanno lanciato strali contro la condizione, ma pochi sembrano essersi accorti che il problema è stato:
a) l'inserimento maldestro di un termine (troppo vicino - l'agenzia che ha inserito la clausola li conosceva i tempi delle delibere o era alla sua prima mediazione immobiliare?)
b) la mancata previsione circa la mancata risposta della banca (cosa ben diversa dalla mancata concessione del mutuo).
Se l'agenzia (oppure il venditore) avessero valutato quanto sopra, avrebbero costruito diversamente la clausola ed il problema non si sarebbe venuto a creare.

Non sono d'accordo, in particolare sul termine.
Mettere un termine lungo rischia solamente di lasciare il venditore in balia del proponente (perché ricordiamoci che, con buona pace degli agenti stizziti, di fatto una proposta subordinata all'ottenimento del mutuo è interamente nelle mani del proponente stesso) per un tempo eccessivamente lungo.
A quel punto raggiunto il termine si parla e se c'è effettivamente volontà, si prolunga, ma mettere da subito un termine largo è magari legalmente sensato ma commercialmente inopportuno (non considero l'opzione di lasciare libero anche il venditore perché è una clausola molto meno diffusa, almeno nella mia esperienza).

Secondo me la responsabilità di tutto è, molto semplicemente, non degli acquirenti, dei venditori o degli agenti, ma del modo di operare delle banche, che non forniscono alcuna certezza.
E non parlo di certezze irragionevoli, ma anche di quelle che potrebbero essere sensate.
Ad esempio una predelibera reddituale che sia valida a meno di cambiamenti della situazione dell'aspirante mutuatario, e non perché la banca decide domani che dalla settimana dopo cambia i suoi parametri o smette di finanziare tout court.

Questo permetterebbe di fare proposte senza sospensive e senza troppi patemi per tutti, o con sospensive legate ad eventi non arbitrari, che siano tecnici riferiti agli immobili, oppure di altra natura.

Potrei andare dai carabiniere e denunciarli per appropriazione indebita di un mio titolo?

Dato che hai un legale, senti lui e segui una linea coerente. Magari sollecitalo se è un po' distratto.

 

[PROGETTO_CASA]

Non sono d'accordo, in particolare sul termine.
Mettere un termine lungo rischia solamente di lasciare il venditore in balia del proponente (perché ricordiamoci che, con buona pace degli agenti stizziti, di fatto una proposta subordinata all'ottenimento del mutuo è interamente nelle mani del proponente stesso) per un tempo eccessivamente lungo.
A quel punto raggiunto il termine si parla e se c'è effettivamente volontà, si prolunga, ma mettere da subito un termine largo è magari legalmente sensato ma commercialmente inopportuno (non considero l'opzione di lasciare libero anche il venditore perché è una clausola molto meno diffusa, almeno nella mia esperienza).

Secondo me la responsabilità di tutto è, molto semplicemente, non degli acquirenti, dei venditori o degli agenti, ma del modo di operare delle banche, che non forniscono alcuna certezza.
E non parlo di certezze irragionevoli, ma anche di quelle che potrebbero essere sensate.
Ad esempio una predelibera reddituale che sia valida a meno di cambiamenti della situazione dell'aspirante mutuatario, e non perché la banca decide domani che dalla settimana dopo cambia i suoi parametri o smette di finanziare tout court.

Questo permetterebbe di fare proposte senza sospensive e senza troppi patemi per tutti, o con sospensive legate ad eventi non arbitrari, che siano tecnici riferite agli immobili, oppure di altra natura.



Dato che hai un legale, senti lui e segui una linea coerente. Magari sollecitalo se è un po' distratto.

fermo restando le responsabilità delle banche per la lunghezza della trafila burocratica non mi sembra questo sia il caso. Qui la sostanza è diversa.................se si vuole comprare si prolungano i termini come hai scritto.

 

[Manzoni Maurizio]

Direi che la proposta dopo il 30/11 è nulla se non si è ottenuto la delibera del mutuo.

 

[ab.qualcosa]

Qui la sostanza è diversa

Bè, la sostanza è che il proponente ad oggi, se ha dubbi sul mutuo, o fa una proposta con patema d'animo, o fa una proposta in cui di fatto non è vincolato.

Da cui la vicenda di Nicola (e buon per lui se effettivamente ci sono problemi seeri sul palazzo).

 

[enrikon]

Secondo me la responsabilità di tutto è, molto semplicemente, non degli acquirenti, dei venditori o degli agenti, ma del modo di operare delle banche...

Vero, ma è altrettanto vero che nemmeno l'agenzia qui ci fa una bella figura. Un atteggiamento del genere lo trovo fortemente scorretto.