Problemi post contratto rent to buy appartamento

[Avv Luigi Polidoro]

Certamente dovrai contestare, per iscritto e con raccomandata con ricevuta di ritorno, l'esistenza del vizio al costruttore richiedendo uno sconto sul prezzo di vendita.
Dovrai tener conto della spesa necessaria alla eliminazione del vizio (ciò presuppone la individuazione della causa della infiltrazione e la quantificazione degli oneri relativi alla rimessione in pristino).

 

[Sebyros]

Come conduttore puoi richiedere l'intervento della proprietà affinchè provveda ad effettuare la manutenzione straordinaria del tetto. Come promissario acquirente puoi segnalare il vizio all'impresa costruttrice richiedendo che vi ponga rimedio prima della sottoscrizione del rogito.

Ma nel contratto c'è esplicitamente scritto che gli interventi ordinari e straordinari sono a carico del conduttore! Questo li esula? In fin dei conti qui siamo di fronte ad un errore di ristrutturazione più che ad un intervento straordinario... però parlo da profano. Come acquirente, invece, se segnalo il vizio e l'impresa costruttrice se ne frega e arriviamo alla data del rogito senza che abbiano fatto nulla, che succede? Compro la casa e poi gli faccio causa? Non comprare significherebbe perdere la caparra versata fino a quel momento con le mensilità, con la speranza di riprenderle con una ad hoc. Inoltre per me sarebbe un danno extra perché un trasferimento e la ricerca di un nuovo immobile alle medesime condizioni sarebbe un tantino difficile. Insomma, io la casa la voglio fortemente e voglio che sia mia, però fesso non sono. Se mi vendono una casa dove c'è un problema me lo devono risolvere loro! Il mio dubbio è: possono loro dirmi "prima di comprarlo ci hai vissuto a sufficienza per vedere che c'è un problema, se la vuoi te la prendi così... se no rinunci"...?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ma nel contratto c'è esplicitamente scritto che gli interventi ordinari e straordinari sono a carico del conduttore! Questo li esula? In fin dei conti qui siamo di fronte ad un errore di ristrutturazione più che ad un intervento straordinario... però parlo da profano. Come acquirente, invece, se segnalo il vizio e l'impresa costruttrice se ne frega e arriviamo alla data del rogito senza che abbiano fatto nulla, che succede? Compro la casa e poi gli faccio causa? Non comprare significherebbe perdere la caparra versata fino a quel momento con le mensilità, con la speranza di riprenderle con una ad hoc. Inoltre per me sarebbe un danno extra perché un trasferimento e la ricerca di un nuovo immobile alle medesime condizioni sarebbe un tantino difficile. Insomma, io la casa la voglio fortemente e voglio che sia mia, però fesso non sono. Se mi vendono una casa dove c'è un problema me lo devono risolvere loro! Il mio dubbio è: possono loro dirmi "prima di comprarlo ci hai vissuto a sufficienza per vedere che c'è un problema, se la vuoi te la prendi così... se no rinunci"...?

La clausola relativa gli interventi di manutenzione è del tutto irrilevante, qui si tratta di un vizio del bene (e quindi di inadempimento del venditore / locatore).
Permettimi però di precisare che la questione è di rilevanza tale da non poter essere affidata al fai da te.
E' certamente opportuno che tu ti rivolga ad un legale.

 

[Sebyros]

E' certamente opportuno che tu ti rivolga ad un legale.

Intanto grazie per le risposte e rivolgermi ad un legale è senza dubbio quello che farò. Volevo un attimo capire la mia posizione. Secondo lei, avvocato, se il venditore si rifiuta di sistemare il tetto o di applicarmi uno sconto sul prezzo finale come dovrei agire? Compro ugualmente e poi chiedo i danni? E posso chiedere i danni pur comprando un immobile dove so che esiste un vizio perché ci ho già vissuto per dei mesi? Porto un esempio: Il venditore si rifiuta di farmi lo sconto o di ripararmi il tetto. Arrivo al giorno del rogito. Il venditore mi dice "se non lo vuoi perché hai visto che c'è un danno sei libero di non comprarlo più". A) Mi tiro indietro chiedendo la caparra che gli ho versato fino a quel momento ->ci perdo i soldi del notaio, il trasloco, i mobili dell'arredamento, mi trovo costretto a cercare un'altra casa con le medesime condizioni, e chissà se i soldi della caparra li vedrò mai...) B) Me ne frego e procedo all'acquisto -> posso chiedere i danni lo stesso se compro consapevole del vizio?

 

[Rosa1968]

Secondo lei, avvocato, se il venditore si rifiuta di sistemare il tetto o di applicarmi uno sconto sul prezzo finale come dovrei agire?

non accetterei uno sconto per una danno di cui non si conoscono le conseguenze negli anni, lo sconto potrebbe non bastare .....

 

[ab.qualcosa]

Certo che se, a fronte del danno e della richiesta inviata via raccomandata, dall'altra parte non ci fosse una certa solerzia nel sistemare, si tendesse a minimizzare, o a traccheggiare, allora sì che si va di corsa dal legale.

Più che altro perché sei invischiato in un contratto piuttosto atipico ed un parere di qualcuno esperto, male non fa.

Però è sempre arduo giudicare a distanza senza avere sotto mano quanto sottoscritto, e magari l'immobile per rendersi conto (se possibile) della situazione.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Intanto grazie per le risposte e rivolgermi ad un legale è senza dubbio quello che farò. Volevo un attimo capire la mia posizione. Secondo lei, avvocato, se il venditore si rifiuta di sistemare il tetto o di applicarmi uno sconto sul prezzo finale come dovrei agire? Compro ugualmente e poi chiedo i danni? E posso chiedere i danni pur comprando un immobile dove so che esiste un vizio perché ci ho già vissuto per dei mesi? Porto un esempio: Il venditore si rifiuta di farmi lo sconto o di ripararmi il tetto. Arrivo al giorno del rogito. Il venditore mi dice "se non lo vuoi perché hai visto che c'è un danno sei libero di non comprarlo più". A) Mi tiro indietro chiedendo la caparra che gli ho versato fino a quel momento ->ci perdo i soldi del notaio, il trasloco, i mobili dell'arredamento, mi trovo costretto a cercare un'altra casa con le medesime condizioni, e chissà se i soldi della caparra li vedrò mai...) B) Me ne frego e procedo all'acquisto -> posso chiedere i danni lo stesso se compro consapevole del vizio?

Se ti rivolgi subito ad un avvocato, sarà lui a studiare il contratto, preparare la comunicazione alla controparte, valutare se accettare eventuali richieste transattive, decidere se sarà necessario sentire un tecnico per individuare le cause del danno (con eventuali procedure di accertamento tecnico preventivo).... se vai subito da un avvocato, non dovrai decidere cosa fare il giorno precedente al rogito.
La funzione della consulenza legale è quella di valutare al meglio come tutelare i propri interessi e decidere con largo anticipo gli strumenti da utilizzare.

 

[Wile]

Intanto grazie per le risposte e rivolgermi ad un legale è senza dubbio quello che farò. Volevo un attimo capire la mia posizione. Secondo lei, avvocato, se il venditore si rifiuta di sistemare il tetto o di applicarmi uno sconto sul prezzo finale come dovrei agire? Compro ugualmente e poi chiedo i danni? E posso chiedere i danni pur comprando un immobile dove so che esiste un vizio perché ci ho già vissuto per dei mesi? Porto un esempio: Il venditore si rifiuta di farmi lo sconto o di ripararmi il tetto. Arrivo al giorno del rogito. Il venditore mi dice "se non lo vuoi perché hai visto che c'è un danno sei libero di non comprarlo più". A) Mi tiro indietro chiedendo la caparra che gli ho versato fino a quel momento ->ci perdo i soldi del notaio, il trasloco, i mobili dell'arredamento, mi trovo costretto a cercare un'altra casa con le medesime condizioni, e chissà se i soldi della caparra li vedrò mai...) B) Me ne frego e procedo all'acquisto -> posso chiedere i danni lo stesso se compro consapevole del vizio?

Tu informi della cosa tramite racomandata R/R. Arrivi al giorno del rogito (meglio un po' prima, va'...) mostrando la carta al notaio pretendi di trattenere (depositare al notaio) dal prezzo pattuito una somma congrua alla riparazione (che dovra' essere verificata da un tecnico di parte) che verra' versata al venditore solo a lavori effettuati a regola d'arte.

Ovvero vai dal TUO notaio (perche' lo hai scelto tu...vero? Mi raccomando...) e fai presente la situazione con la raccomandata e la richiesta di trattenere una bella cifretta (ma comunque congrua, non esagerare. Fatti fare magari un sopralluogo da un tecnico di tua fiducia) dal prezzo. Sta comunque vendendo una cosa non conforme con vizi palesi riconosciuti. Se il costruttore rifiutera' la riparazione e si ritirera' dalla vendita l'inadempiente sara' lui e perdera' doppia caparra. Se non riparera' il tetto anche dopo il rogito non vedra' parte della cifra pattuita (con la quale potrai procedere tu e gli altri condomini).
Il fatto che le manutenzioni straordinarie siano da contratto a carico del conduttore mi sa di clausola vessatoria, troppo a vantaggio di una parte (il venditore/locatore). Tu, anche come promissario acquirente non puoi intervenire su un immobile di cui non hai proprieta' per quanto riguarda gli interventi di straordinara manutenzione.

Ma essendo un contratto piuttosto atipico seguo il consiglio degli altri e rivolgiti a un legale "pratico" (qualcuno che sia addentro alle compravendite immobiliari).

 

[Ale.]

Ma essendo un contratto piuttosto atipico

ecco direi proprio di non farne di questi contratti....

 

[Wile]

ecco direi proprio di non farne di questi contratti....

Infatti. Si crea una confusione tra locatario e promissario acquirente che crea una indicibile confusione sui titoli di godimento dell'immobile e sui relativi diritti/doveri presenti e futuri.