Procedure per revoca donazione

[Stefano Ventotene]

Buongiorno, mi sono letto un po di discussioni sull'argomento e volevo confrontarmi con voi su un caso specifico per una consulenza a una famiglia.

Una madre di 70 anni con una abitazione adibita a B&B vuole smettere l'attività, andare ad abitare altrove e mettersi in pensione sociale.
Decide di alienare l'immobile ai 3 figli per consentire ad uno dei tre di proseguire l'attività ricettiva-
Il percorso più economico e coerente con quello che stanno facendo è:
- donazione ai 3 figli
- contratto di locazione dei 3 figli proprietari al fratello che continua l'attività
- mamma senza redditi in pensione sociale

La vendita, al valore catastale sarebbe simulata e vorrebbe essere l'ultima carta da usare.

Ho letto i sul problema della commerciabilità di un bene proveniente da donazione per la difficoltà di trovare un istituto bancario che delibera un mutuo.
Vengo alle due domande nel caso la famiglia, ad un certo punto avesse necessità di vendere il bene:
- cosa deve fare ( e quanto spende) per revocare la donazione e vendere sucessivamente il bene direttamente?
- cosa succede se la madre muore? Passato in sucessione il problema della provenienza da donazione cessa?

Grazie

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno, mi sono letto un po di discussioni sull'argomento e volevo confrontarmi con voi su un caso specifico per una consulenza a una famiglia.

Una madre di 70 anni con una abitazione adibita a B&B vuole smettere l'attività, andare ad abitare altrove e mettersi in pensione sociale.
Decide di alienare l'immobile ai 3 figli per consentire ad uno dei tre di proseguire l'attività ricettiva-
Il percorso più economico e coerente con quello che stanno facendo è:
- donazione ai 3 figli
- contratto di locazione dei 3 figli proprietari al fratello che continua l'attività
- mamma senza redditi in pensione sociale

La vendita, al valore catastale sarebbe simulata e vorrebbe essere l'ultima carta da usare.

Ho letto i sul problema della commerciabilità di un bene proveniente da donazione per la difficoltà di trovare un istituto bancario che delibera un mutuo.
Vengo alle due domande nel caso la famiglia, ad un certo punto avesse necessità di vendere il bene:
- cosa deve fare ( e quanto spende) per revocare la donazione e vendere sucessivamente il bene direttamente?
- cosa succede se la madre muore? Passato in sucessione il problema della provenienza da donazione cessa?

Grazie

La revoca della donazione è un atto pubblico, dal notaio dovranno essere presenti le parti, madre donante e i tre figli donatari, la spesa è intorno a 1000 euro ma dipende al notaio. Non si può fare se dopo la donazione avvengono altri atti di vendita anche parziali ed ovviamente se una delle parti è deceduta o non disponibile a presentarsi dal notaio o dare procura.
Visto che ahimè non abbiamo il controllo del futuro, normalmente la revoca non si può fare per il decesso sopravvenuto nel frattempo di una delle parti. Il decesso del donante se avviene nei primi 10 anni dopo la donazione accorcia i termini per attivare azioni legali da parte di eventuali eredi lesi nella legittima (ragione per cui on concedono mutui), che sono di 20 ani dalla donazione. Tali termini diventano 10 anni dal decesso del donante.
Se la donazione non può essere revocata e si vuole vendere resta solo l'assicurazione (Lloyd ne ha una, "donazionsicura") che però le banche, benché abbiano assicurato che ne tengano conto, sembrano al momento gnorare, ma può essere rassicurante per l'acquirente che acquisti cash.
Se una delle parti donatarie è deceduta i suoi eredi possono fare la rinuncia all'eredità, ma per la banca vale più o meno come l'assicurazione.
Io cercherei alternative alla donazione, in bocca al lupo!

 

[Tobia]

Alternativa alla donazione é la compravendita con prestazione di assistenza (contratto di assistenza o cessione con obbligo di mantenimento) che è un vero contratto di compravendita, come se ci fosse una clausola di differimento del prezzo.

Così l'obbligo dell'onerato, resta in capo SOLO all'acquirente (voi tre) e se il bene viene rivenduto ad un terzo questo è libero da vincoli (come la donazione) che restano in capo a voi.

In sostanza l'obbligo di assistenza non crea un diritto di sequela, come le ipoteche, i pignoramenti ecc
Fra l'altro il beneficiario-compratore , avendone i requisiti, potrà fruire delle agevolazioni prima casa

Quindi voi non pagherete un prezzo ma vi obbligherete ad eseguire a titolo di corrispettivo delle prestazioni di mantenimento che si sostanziano in obblighi di “dare” (fornire alimenti, medicinali , vestiario etc.), ed in obblighi di “fare” (assistenza , pulizia della persona e della casa, fare compagnia etc.) persino potendosi estendere l’ obbligo di versamento della retta ad un istituto per anziani o disabili se a tale struttura il "cedente " desiderasse ricorrere .

Non ha nessuna importanza che la prestazione venga eseguita o meno: il valore è dato dalla disponibilità ad assistere in caso di bisogno. Unica contestazione può essere fatta dal beneficiario per inadempienza dell'onerato, ma è pure difficile dimostrarlo se non in casi gravi ed evidenti

 

[Stefano Ventotene]

Grazie a tutti per le risposte.
Avrei un altra domanda qualora si decidesse di intraprendere la strada della compravendita:
- qualora la madre vendesse a rate l'immobile scrivendo che l immobile verrà pagato in 240 rate mensili da 1.000 euro, l incasso di tali rate è considerato reddito per la signora ai fini della pensione sociale?