Promessa di vendita - compravendita immobiliare anticipata

[stoicheion]

Buonasera,

avrei un quesito da porre e ringrazio sin d'ora chiunque sia così gentile da provare a dare un aiuto.
Io e mio papà abbiamo deciso di vendere una casa ormai vuota da anni.
La proprietà è divisa tra i due fratelli di mio papà. Loro sono entrambi molto anziani e non hanno intenzione di vendere la casa ad estranei ma sarebbero disposti a venderla solo a me.
Nel frattempo io e mio papà abbiamo trovato una famiglia che è molto interessata all'acquisto ed incalza per stipulare il compromesso e fissare il rogito.
Io mi trovo in difficoltà perché ovviamente non posso firmare un compromesso per un immobile che ancora non possiedo.
Vorrei, quindi, prima acquistare la casa dai miei zii e poi rivenderla a questa famiglia. Tralasciando le questioni di natura fiscale sulle quali sono già ampiamente informato; dal momento che non possiedo la cifra necessaria ad acquistare dai miei due zii, in che modo potrei richiedere alla famiglia di anticiparmi tale somma ? Esiste una specie di "promessa di vendita" che potremmo firmare prima che io abbia la proprietà dell'immobile e che tuteli queste persone ? Molte grazie.

 

[roberto.spalti]

A parte il fatto che comprare per rivendere immediatamente (guadagnandoci o meno non importa) è contravvenire al volere di tuoi zii, puoi stipulare un preliminare di vendita per la casa e farti anticipare la somma; il problema sorge se poi i tuoi zii decidono di non vendere più neanche a te.

 

[stoicheion]

Ma com'è possibile stipulare un preliminare se non si è proprietari al momento della stipula dello stesso ? Mi sembra una cosa un po' irregolare, mi sbaglio forse ? Esiste una formula che consenta di aggirare questo problema ?

 

[roberto.spalti]

Art. 1478.
Vendita di cosa altrui.

Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore.

Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.

Art. 1479.
Buona fede del compratore.

Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto , se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà.

Salvo il disposto dell'articolo 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto . Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il compratore ne ha ricavato.

Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.

Art. 1480.
Vendita di cosa parzialmente di altri.

Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.

Per maggior chierezza: Preliminare di cosa altrui – garanzia di evizione – promittente alienante – estensione – limiti [art. 1478 c.c.]

Il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario; in tale ipotesi, ai fini dell'estensione della garanzia dall'evizione al promittente venditore è necessario che costui, qualora non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia svolto un'attività diretta alla conclusione del contratto tra il proprietario del bene e l'effettivo acquirente, si che possa affermarsi che non sia rimasto estraneo al trasferimento del bene all'acquirente da parte dell'effettivo proprietario.

 

[vagno]

Rispolvero questo argomento perchè dal titolo sembra vicino al nostro quesito.
Abbiamo in incarico una casa da vendere. Giorni fa l'abbiamo fatta visionare a una coppia a cui è piaciuta, la coppia in questione sta vendendo casa propria quindi aspetterebbe di vendere per ricomprare. Hanno voluto fare un'offerta ai proprietari della casa che abbiamo in incarico, in pratica hanno proposto di prendere l'immobile in locazione da subito fino a che non venderanno casa loro e, appena vendono, acquistare la casa.
I proprietari a voce hanno accettato dicendo a noi di preparare tutto il carteggio necessario per portare a termine l'operazione.
Noi pensavamo di procedere così:
1) fare un contratto di locazione registrandolo
2) fare firmare una scrittura privata poi autenticata dal notaio in cui gli acquirenti si impegnano , o meglio si obbligano, a comprare la casa appena la loro sarà venduta, ovviamente inserendo penali e quant'altro, infatti pensavamo di farci seguire dal nostro notaio
Circa le provvigioni ovviamente prendiamo subito quella della locazione, ma per quanto riguarda quella della vendita dobbiamo prenderla subito al momento della stipula della scrittura privata, è giusto? qualcuno ha già avuto esperienza in merito? grazie

 

[studiopci]

Credo che la cosa più sensata sia il Rent to Buy ... eviti tutte una serie di problematiche... al limite dell'assurdo i presunti compratori potrebbero richiedere l'annullamento dell'accordo scritto di acquisto motivando con la necessità di fittare.Fabrizio