Proposta con clausola sospensiva

[Nutella]

Buongiorno, vorrei gentilmente un consulto. un anno fa abbiamo visto un appartamento che ci piaceva ma dato il prezzo abbiamo abbandonato l'idea, Questo appartamento è ora in vendita da quasi 2 anni...e solo recentemente vedendo che il prezzo si è un pò abbassato abbiamo pensato che potesse veramente fare al caso nostro. Abbiamo parlato con l'agenzia e inizialmente ci invitava a procedere x gradi, ossia a mettere in vendita il ns appartamento e poi procedere, ora ci ha detto che ha sentito il venditore e questo accetterebbe eventualmente una proposta con una clausola sospensiva (ossia quando vendo casa mia, compro la tua). che rischi ho a procedere in questo modo? che entità ci consigliate che abbia la caparra confirmatoria? L'agenzia ci ha detto che probabilmente il venditore farà vedere la casa ad altri....ma mi chiedo......se questo dovesse nel frattempo accettare una proposta migliore, noi mettiamo casa nostra in vendita per cosa??? per avere il rischio di non comprare la sua? conviene allora dare una caparra più alta così lui non è incentivato ad essere inadempiente alla proposta sottoscritta? fermo restando che accetti il valore proposto....avete dei consigli da darci? tutto dovrebbe avvenire in che lasso di tempo ragionevole? breve? cosa indichiamo nella proposta come termine? grazie mille

 

[alessandro66]

Buongiorno, vorrei gentilmente un consulto. un anno fa abbiamo visto un appartamento che ci piaceva ma dato il prezzo abbiamo abbandonato l'idea, Questo appartamento è ora in vendita da quasi 2 anni...e solo recentemente vedendo che il prezzo si è un pò abbassato abbiamo pensato che potesse veramente fare al caso nostro. Abbiamo parlato con l'agenzia e inizialmente ci invitava a procedere x gradi, ossia a mettere in vendita il ns appartamento e poi procedere, ora ci ha detto che ha sentito il venditore e questo accetterebbe eventualmente una proposta con una clausola sospensiva (ossia quando vendo casa mia, compro la tua). che rischi ho a procedere in questo modo? che entità ci consigliate che abbia la caparra confirmatoria? L'agenzia ci ha detto che probabilmente il venditore farà vedere la casa ad altri....ma mi chiedo......se questo dovesse nel frattempo accettare una proposta migliore, noi mettiamo casa nostra in vendita per cosa??? per avere il rischio di non comprare la sua? conviene allora dare una caparra più alta così lui non è incentivato ad essere inadempiente alla proposta sottoscritta? fermo restando che accetti il valore proposto....avete dei consigli da darci? tutto dovrebbe avvenire in che lasso di tempo ragionevole? breve? cosa indichiamo nella proposta come termine? grazie mille

Una sospensiva è umanamente accettabile se impostata su tempi relativamente brevi e per risultati già quasi certi...giusto per una tutela maggiore a favore di chi la vuole inserire, contestualmente non deve essere sfavorevole per chi la deve accettare...altrimenti non ha senso. Infatti il mediatore vi ha subito detto che il proprietario non bloccherbbe le visite...in pratica non avreste un impegno ad effetti obbligatori da parte sua ma una semplice prelazione qualora riuscite a vendere il vostro appartamento prima che lui venda il suo a qualcun'altro...onestamente il ragionamento non fa una piega, altrimenti dovrebbe aspettare la vostra vendita per tot mesi che si dovranno comunque specificare e, se voi non riuscite a vendere, lui è rimasto bloccato per tutti questi mesi in aggiunta a quelli che ha già perso precedentemente.
Tanto vale vendere la vostra, concordare col vostro acquirente un termine congruo per il rilascio e la stipula del rogito, in modo che abbiate il tempo necessario (non meno di 6 mesi) per individuare un nuovo appartamento e, nella migliore delle ipotesi, se ancora disponibile, acquistare immediatamente questo che già vi interessa...

 

[Nutella]

forse non l'ho specificato...io metto in vendita casa mia solo x comprare quella casa, se non dovesse andare in porto....non venderei casa mia. All'agenzia abbiamo specificato questa cosa, infatti il mandato sarà di 6 mesi se il venditore accetta la proposta. Riguardo alla caparra confirmatoria...qualcosa da consigliare?

 

[alessandro66]

forse non l'ho specificato...io metto in vendita casa mia solo x comprare quella casa, se non dovesse andare in porto....non venderei casa mia. All'agenzia abbiamo specificato questa cosa, infatti il mandato sarà di 6 mesi se il venditore accetta la proposta. Riguardo alla caparra confirmatoria...qualcosa da consigliare?

Vi serve cambiare casa o è un semplice atto d'amore verso quella? Sulla caparra non ho consigli per il semplice fatto che se fossi in voi non farei l'operazione è se fossi il mediatore probabilmente la rifiutare nei termini proposti da voi, il perché l'ho spiegato prima...

 

[Nutella]

ma è stata l'agenzia dopo aver parlato col venditore a suggerirci di fare la proposta in questi termini e con quella clausola che neanche pensavo potesse esistere......insomma se va va, altrimenti pazienza. Perchè dici che tu non faresti l'operazione? ovviamente prima di accettare qualsiasi proposta x casa mia dovrei avere la certezza che il venditore di quella casa da quel momento in cui ho una proposta in mano da me valutabile positivamente, smetta di concedere visite e sia interessato a concludere l'affare con me, solo dopo firmerei di vendere casa mia a terzi. che cosa posso perderci io in questa operazione che mi sfugge? riguardo alla prima domanda....sono innamorata di casa mia anche se è piccolina....ma per quella casa la metterei in vendita senza problemi..... altrimenti non ho la necessità impellente di vendere quest'anno....magari fra qualche anno.

 

[alessandro66]

Perchè dici che tu non faresti l'operazione?

Perché gli acquisti vincolati alla vendita raramente vanno in porto...ma se il proprietario della casa che piace a te è disposto ad aspettarti allora va bene...in fin dei conti è lui che deve decidere!

ovviamente prima di accettare qualsiasi proposta x casa mia dovrei avere la certezza che il venditore di quella casa da quel momento in cui ho una proposta in mano da me valutabile positivamente, smetta di concedere visite e sia interessato a concludere l'affare con me, solo dopo firmerei di vendere casa mia a terzi. che cosa posso perderci io in questa operazione che mi sfugge?

Scusa ma messa così non ha nessun senso perché torniamo a ciò che dicevo precedentemente...lui non si impegna ad aspettarti, quindi che senso ha fare una proposta con clausola sospensiva? Tanto vale mettere in vendita inserendo nell'incarico conferito all'agenzia una clausola risolutiva espressa che risolve l'incarico (con o senza penalità a loro favore...vedi tu ma senza nessuna penale non credo accettino) nel caso l'appartamento di tuo interesse venga venduto prima che tu trovi un acquirente per il tuo.

 

[eldic]

l'agenzia a cui affideresti il mandato di vendita è la stessa che ha in gestione l'appartamento che vorresti acquistare?

 

[Nutella]

sì Eldic l'agenzia è la stessa.
Alessandro, ho capito cosa vuoi dire, devo accertarmi che lui mi aspetterà secondo te? devo farlo scrivere sulla proposta.....se l'accetta bene, altrimenti non ha senso la sospensiva? il punto è ... ha senso mettere in vendita casa mia se non so nemmeno se il venditore accetterebbe la mia proposta economica? almeno prima di metterla in vetrina mi accerto che il tutto abbia un senso....o no?

 

[alessandro66]

sì Eldic l'agenzia è la stessa.
Alessandro, ho capito cosa vuoi dire, devo accertarmi che lui mi aspetterà secondo te? devo farlo scrivere sulla proposta.....se l'accetta bene, altrimenti non ha senso la sospensiva? il punto è ... ha senso mettere in vendita casa mia se non so nemmeno se il venditore accetterebbe la mia proposta economica? almeno prima di metterla in vetrina mi accerto che il tutto abbia un senso....o no?

Appunto ti dico che è una cosa campata in aria...tu dovresti mettere una sospensiva di 6 mesi ma se il venditore non vuole sospendere la vendita per tutto questo tempo è comprensibile...capisco la perplessità sull'aspetto economico della proposta che dovresti fare tu...allora sull'incarico di vendita del tuo aggiungi anche la clausola risolutiva espressa nel caso lui rifiuti il prezzo che gli offri...in pratica vincoli la tua vendita al fatto che lui non faccia prima di te e, soprattutto, accetti la tua proposta...non ti conviene esporti ora...tra 6 mesi potresti risparmiare sull'acquisto o anche solo essere obbligata ad offrire di meno di quanto non faresti oggi...non puoi avere certezze sul ricavato della tua vendita, quindi potrai fare un'offerta ragionevole solo dopo averne una altrettanto ragionevole per casa tua...non farti incastrare...una volta accettata, pur con la sospensiva, dal prezzo offerto non puoi tornare indietro...

 

[eldic]

visto che è la stessa puoi lasciare all'intermediario l'onere di far combaciare i tempi.
io più che una sospensiva, cercherei di spuntare qualcosa tipo qualcosa tipo "prova pure di vedere casa mia, ma mettiamo nero su bianco che affinchè eventuali proposte siano accettate è necessario che l'immobile che voglio comprare sia ancora disponibile e che la proprietà accetti la mia proposta.

tutto sommato non dovrebbe essere una condizione difficile da strappare all'intermediario.
se non dovesse realizzarsi è perchè l'altra casa è stata comunque venduta... e lui si è incassato comunque la provvigione.