Proposta d'acquista vincolata al frazionamento

[giorg83]

Oggetto : Villino A7 150mq (16x10mt) abitativo sottotetto non abitabile e con sotto box singolo C6 e 130mq di fondi C2 gia' suddivisi in varie stanze. Fondi abitabilissimi ma con altezze sotto i requisiti di legge . Piu terrazzo attorno ,giardino e terreno carrabile. Degli anni 60 ma in buone condizioni, anche se da rinnovare completamente usufruendo anche dei bonus
In vendita da un paio d'anni , ormai sotto il suo valore catastale...

Io e un caro amico entrambi sposati, reddito comunque sicuro, interesserebbe per trasformarla in bifamiliare "tagliandola a meta'" sul lato piu lungo. Parte ovest, con gia' gli ingressi al piano esistenti tramite scala e balcone e scala interna verso piano terra . Parte est tutto da realizzare .

Ascoltando vari professionisti e banche ci hanno consigliato di acquistare gli appartamenti gia' frazionati per ovvia comodita' di non dover rifare piu atti dal notaio, per la difficolta ad ottenere un mutuo tra comproprietari al 50% che dovrebbero comunque garantire per l'importo totale in caso di "mancanza " di uno dei due.

Il problema e' come impostare una proposta di acquisto vincolata con l'agente e il venditore e se e' possibile tecnicamente. A frazionare dovrebbe essere il proprietario e sarebbe tenuto a una SCIA separare impianti e utenze , a pagare oneri di urbanizzazione e con tempistiche non certe. E anche la differenza catastale tra i due piani non aiuta

Qualcuno coinvolto in un caso simile? Come "convincere" nel caso il venditore? E una agenzia che "dorme" visto il potenziale maggiore in caso di frazionamento?
Grazie

 

[francesca63]

Il problema e' come impostare una proposta di acquisto vincolata con l'agente e il venditore e se e' possibile tecnicamente.

È inutile fare una proposta senza nemmeno sapere se quello che avete in mente è possibile, cosa assolutamente non scontata.
Anticipereste voi le spese a carico del venditore per frazionare ?

 

[IL TRUCE]

Qualcuno coinvolto in un caso simile? Come "convincere" nel caso il venditore? E una agenzia che "dorme" visto il potenziale maggiore in caso di frazionamento?

Uhh senza vedere almeno in "paper" son gamberi amari risponderti..
Quindi non lo faccio MA ti invito ad una considerazione.
I casi possibili sono QUATTRO e te li vado ad elencare,

1. Il propietario e' un pirla. Ha in mano un immobile frazionabile e non procede.
2. L AI e' un pirla. Ha in vendita un frazionabile a prezzo stracciato e non se lo compra lui
3. Sono due pirla e pure senza una lira..al che dovresti pagare tutto tu e scalare dalla proposta.
4. TU sei un pirla e non capisci che se si fosse potuto lo avrebbero gia fatto.

Direi quindi, non potendo vedere niente, di far visionare la bicocca a un collega che verifichi la fattibilita' dei tuoi intenti.
Con 500 carte ti passa la paura.
Al che fai una proposta che dovra' essere scritta da un professionista ( non da Lopescio altrimenti lascia stare gia da subito ) che preveda esattamente procedure da seguire, sospensive e termini temporali .
Ampi ma non indefiniti.
Ti benedico e torno in veranda.
Sto' esorcizzando un Siglo VI.

 

[PyerSilvio]

Il problema e' come impostare una proposta di acquisto vincolata con l'agente e il venditore e se e' possibile tecnicamente. A frazionare dovrebbe essere il proprietario e sarebbe tenuto a una SCIA separare impianti e utenze , a pagare oneri di urbanizzazione e con tempistiche non certe. E anche la differenza catastale tra i due piani non aiuta

Qualcuno coinvolto in un caso simile? Come "convincere" nel caso il venditore? E una agenzia che "dorme" visto il potenziale maggiore in caso di frazionamento?
Grazie

Non si capisce quale sia il problema.

Fai la proposta per come intendi comperare.
In due, tre o diciotto frazioni poco importa.
L'onere spetta al venditore comunque.
Che garantisce ciò che intendi comperare.
Stabilendo il prezzo.

Resta inteso, che l'acquirente può agire a cura del venditore, che lo delega.
Più verosimilmente la delega viene conferita al tecnico di parte acquirente, che dispone l'immobile cosi come si intendeva trasferirlo.
Prima o contestualmente al rogito.
Con patti ed accordi che sono inseriti nel contratto preliminare di compravendita.

Se hai le risorse per comprare, detto brutalmente, se hai la caparra e o le certezze di poter comperare, ogni pratica resta di ordinaria amministrazione.
Il versamento della caparra ti conferisce la qualità di promissario acquirente.
Da lì in po conduci l'azione della compera.

Se invece non hai la caparra e, come credo, devi finanziare tutto o quasi la provvista che ti occorre, le questioni si complicano.

Perché il rischio, concedendo le case frazionate ad un proponente "scivoloso", e' quello che il venditore avvii pratiche sostenendo gli oneri inutilmente, nel caso in cui non ottieni il finanziamento.

Prima di preoccuparti di quante pratiche deve fare un venditore, meglio che ti preoccupi, di verificare le tue capacità di acquisto.

Se le hai procedi con una proposta.
La proposta rimanda al preliminare.
Il preliminare rimanda al rogito.

In questo tempo, puoi fare tutte le pratiche che vuoi, fusioni, frazioni, cambi d'uso, recupeti e tutta l'hit parade.

Basta dare la garanzia che comperi.

Diversamente, non puoi andare a frazionare, fondere etc a casa degli altri.

 

[giorg83]

Grazie della risposta. Ovviamente avremmo forza abbastanza per dare una caparra del 10%. Ma dovremmo cmq accendere due mutui per l immobile frazionato che ancora non esiste. E non sappiamo a che condizioni (e costi} si potrebbe fare. Anche dopo aver interpellato un paio di tecnici non sanno dirci cosa il comune (Genova) richiede per dare l'abitabilità alle due diverse UI. La creazione di una scala è tramezze ovvio. Ma poi gli impianti, e l'eventuale legge 10? Anche trovando un geometra "sportivo" dovremmo comunque "subire" una perizia per l'ottenimento del mutuo. Insomma il rischio ovviamente tutto ns, come tempistiche e costi

 

[francesca63]

Insomma il rischio ovviamente tutto ns, come tempistiche e costi

Mi pare che il rischio si tutto del venditore, che dovrebbe sostenere lavori e costi, senza sapere se poi voi avrete il mutuo, con solo il 10 % di caparra.
Tieni conto che la perizia per il mutuo potrà avvenire solo a lavori completati, quindi attese per tutti, con incertezze enormi.
Mi pare una idea velleitaria, senza soldi.

 

[RhPositivo]

Con il 10% ci pagate le porte e forse le piastrelle... Lasciate stare