Proposta d’acquisto accettata ma condizioni immobile diverse alla data del rogito

[Efisia]

Buon giorno. Al momento in cui ho visionato un immobile questo era libero (non locato e senza che vi abitasse neanche il proprietario). Ho pertanto presentato un proposta d’acquisto che è stata accettata. Tra la proposta è la data prevista per il rogito mi sono accorta che l’immobile risulta occupato. L’agenzia dice che si tratta di una locazione temporanea e che prima del rogito l’immobile verrà liberato ma ogni giorno mi dicono una data diversa in cui questo accadrà ormai da più di un mese.
Si sta avvicinando la data entro il quale il rogito deve essere fatto e io sinceramente non voglio acquistare una casa che risulta locata.
Posso rinunciare all’acquisto dato che le condizioni sono nel frattempo cambiate rispetto a quelle che erano in essere in sede di proposta?
Perderei in questo caso la caparra?

 

[schisanoa]

Posso rinunciare all’acquisto dato che le condizioni sono nel frattempo cambiate rispetto a quelle che erano in essere in sede di proposta?

Generalmente no, sulla proposta di acquisto che è stata accettata cosa dichiara il venditore a riguardo? Libero? Libero al rogito? Partiamo da questo punto. Se l’immobile in proposta risulta libero o libero alla data del rogito, convochi a rogito e organizzi con il venditore incontro anche lo stesso giorno se vuoi per verificare che sia libero.

Perderei in questo caso la caparra?

Se ti ritiri si, se l’immobile non è libero entro la data del rogito no, è il venditore inadempiente (se da proposta l’immobile deve essere libero) e deve renderti il doppio

 

[Zagonara Emanuele]

Capisco sia le tue perplessità si i tuoi timori, tuttavia, sino alla data del rogito il proprietario ha pieno diritto di fare ciò che vuole del "suo" immobile, compreso abitarlo in prima persona, e/o locarlo a terzi.

La condizione essenziale, è che l'immobile venga consegnato "al rogito" libero e che lo stesso non risulti aver subito danni, evidenti e documentabili (non stiamo parlando della "normale" usura a seguito dell'utilizzo dell'immobile), nel tempo intercorso tra la firma dell'accettazione della proposta e il rogito.

Il venditore perciò, non è inadempiente in alcun modo e per poterlo eventualmente "vedere inadempiente" dovrai attendere il rogito.

Se tu recedessi dal contratto concluso col venditore per i motivi addotti, perderesti la caparra e dovresti comunque pagare l'agenzia.

Anzichè "fasciarti la testa" inutilmente suggerirei di concentrarti su problematiche concrete e reali e il giorno stesso del rogito (un paio di ore prima) raccomanderei la verifica dell'immobile, ovvero se sia stato reso libero e il suo stato di manutenzione.

 

[Efisia]

Intanto schisanoa e Zagonara Emanuele grazie per aver risposto.
La proposta recita quanto segue: l’atto notarile verrà stipulato entro il 31/05/2024 dal proponente ….. presso lo studio notarile……
Ed inoltre: l’immobile verrà consegnato alla data del 31/05/2024 libero da cose e persone (salvo il caso in cui si occupato da inquilino come indicato al punto 1(qui sono indicati i dati catastali…(compilato)…., comune…(compilato)…, proprietaria…(compilato)……, o libero o occupato dal proprietario e libero al rogito o locato al canone annuo……(non sono compilati)……..) con l’obbligo del venditore di conservarlo fino ad allora con la diligenza del buon padre di famiglia.
Ho già chiesto all’agenzia di rinviare la data dell’atto proprio perché prima di sottoscriverlo voglio verificare che l’immobile sia libero.
Cosa succede se alla data del 31/05/2024 l’immobile risulta ancora occupato? Posso annullare il tutto? E a cosa vado incontro in questo caso?

 

[Zagonara Emanuele]

La proposta come era prevedibile, non vieta che l'immobile possa essere occupato (a qualsiasi titolo) prima del rogito, indica semplicemente e chiaramente che "alla data del rogito deve essere consegnato libero".

Se al rogito libero non sarà, il venditore potrà essere dichiarato "inadempiente" e tu "tecnicamente" potresti chiedere la risoluzione del contratto e il raddoppio della caparra versata.

Scrivo "tecnicamente" perchè la procedura non è automatica e immediata.
Si aprirebbe un contenzioso legale che rischierebbe di diventare annoso e costoso (anche per te).

Suggerisco (ribadendolo): di non fasciarti la testa prima del previsto (ovvero attendi il 31.05.2024), e nel caso in cui a quella data l'immobile non fosse libero, di pensare bene sul da farsi prima di impelagarsi in un contenzioso legale, magari basterà attendere e posticipare di qualche giorno o settimana il rogito per risolvere tutto senza costi aggiuntivi e lungaggini.

 

[cristian casabella]

Di norma, il giorno prima o la mattina stessa (se magari il rogito è previsto nel pomeriggio) si va col mediatore o il proprietario a verificare l'immobile ed ovviamente bisogna per scrupolo verificare che sia libero realmente e sia come visto prima della proposta

Dico verificare, aprendo cassetti o armadi, che non ci siano indumenti o altro che possa far pensare al fatto che in realtà ci sia ancora qualcuno

Basta comunque che già oggi chiedi al proprietario la disponibilità nel farti vedere l'immobile qualche ora prima del rogito e visto che attualmente è occupato sicuramente capirà e acconsentirà

 

[francesca63]

Ho già chiesto all’agenzia di rinviare la data dell’atto

Perché mai ?
Tu rispetta i tempi previsti, e , prima dell’atto , andrai a verificare lo stato dell’immobile: rimandare non è utile ( a meno che non te lo chieda il venditore).
Scusa la domanda, ma ho l’impressione che tu stia cercando scuse per non comprare più: hai cambiato idea sull’acquisto ?

 

[Efisia]

Perché mai ?
Tu rispetta i tempi previsti, e , prima dell’atto , andrai a verificare lo stato dell’immobile: rimandare non è utile ( a meno che non te lo chieda il venditore).
Scusa la domanda, ma ho l’impressione che tu stia cercando scuse per non comprare più: hai cambiato idea sull’acquisto ?

No. Non ho cambiato idea sull’acquisto. Voglio semplicemente Essere sicura di entrare nella piena disponibilità dell’immobile. Considera che con il sopralluogo fatto l’altro giorno ho visto che vi sono minori. No voglio dover combattere con nessuno per fargli andare via.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buon giorno. Al momento in cui ho visionato un immobile questo era libero (non locato e senza che vi abitasse neanche il proprietario). Ho pertanto presentato un proposta d’acquisto che è stata accettata. Tra la proposta è la data prevista per il rogito mi sono accorta che l’immobile risulta occupato. L’agenzia dice che si tratta di una locazione temporanea e che prima del rogito l’immobile verrà liberato ma ogni giorno mi dicono una data diversa in cui questo accadrà ormai da più di un mese.
Si sta avvicinando la data entro il quale il rogito deve essere fatto e io sinceramente non voglio acquistare una casa che risulta locata.
Posso rinunciare all’acquisto dato che le condizioni sono nel frattempo cambiate rispetto a quelle che erano in essere in sede di proposta?
Perderei in questo caso la caparra?

Vuoi rinunciare per ansia?
Stai tranquillo, l'obbligo di liberare l'immobile prima del rogito è in capo al venditore, se non lo fa ti darà il doppio della caparra oppure i danni, ma non c'è ragione di pensare che accada, realx, ciao!

 

[francesca63]

No voglio dover combattere con nessuno per fargli andare via.

Allora devi convocare il venditore al rogito, concordando di andare a vedere l’immobile subito prima; se non sarà libero, dovrai mandare diffida ad adempiere per rendere il venditore inadempiente .
L’agenzia, invece di darti improbabili spiegazioni, dovrebbe far pressione sul venditore per spiegargli i suoi obblighi.