Proposta d'acquisto condizionata, compromesso e dubbi vari

[pablovic75]

Buonasera a tutti/e.
Approfitto del Forum perchè ho qualche dubbio...
A gennaio dovrei presentare una proposta d'acquisto.
L'agenzia mi ha anticipato che è bene inserire la clusola "salvo approvazione mutuo" (OK!) e che ci sarà da lasciare un assegno di 5000 euro, oltre a stabilire i tempi di compromesso (qui ci sarà da pagare anche la provvigione concodata) e di rogito.

Domanda 1: se la banca mi concede il mutuo ma per un importo inferiore a quello da me richiesto (ad es. perchè il valore di perizia è inferiore al prezzo d'acquisto), la proposta d'acquisto decade in automatico ?!! Sapete com'è...non vorrei perdere i 5000 euro di anticipo!

Domanda 2: il compromesso lo firmerò solo una volta ricevuta la delibera della banca, mi confermate ?

Domanda 3: una volta ricevuta la delibera della banca, è assolutamente sicuro che la banca erogherà il mutuo ? Perchè non vorrei perdere i soldi della provvigione!

GRAZIE e a presto,

Paolo

 

[studiopci]

Salve e Auguri, allora andiamo per ordine ...

L'agenzia mi ha anticipato che è bene inserire la clusola "salvo approvazione mutuo" (OK!) e che ci sarà da lasciare un assegno di 5000 euro, oltre a stabilire i tempi di compromesso (qui ci sarà da pagare anche la provvigione concodata) e di rogito.

L'agenzia ti ha consigliato bene... è fondamentale che tu inserisca nella proposta di acquisto la clausola condizionata " all'ottenimento ed erogazione del mutuo ", in modo che tu non perda i tuoi soldi, questo perchè solo con l'accadimento della condizione ( ottenimento del mutuo ) si perfezionerà il negozio giuridico della compravendita e tutto potrà procedere secondo quanto sottoscritto, tieni presente che l'assegno di caparra dovrà essere intestato al proprietario della casa e dovrà essere consegnato all'Agente Immobiliare che lo custodirà fino a che non si verificherà l'evento ottenimento mutuo... e solo in questo caso lo dovrà consegnare e solo in questo caso dovrai pagare le commissioni all'agenzia... la clausola condizionata serve a questo, se non si avvera la condizione... nulla è dovuto.

se la banca mi concede il mutuo ma per un importo inferiore a quello da me richiesto (ad es. perchè il valore di perizia è inferiore al prezzo d'acquisto), la proposta d'acquisto decade in automatico ?!! Sapete com'è...non vorrei perdere i 5000 euro di anticipo!

Se la banca non ti Concede il mutuo la condizione non si avvera e la proposta non è che decade... non si perfeziona e quindi non ha valore, se la banca ti concede un mutuo inferiore la condizione si avvera ( l'ottenimento del mutuo ) e per l'importo in differenza dovrai vedere tu come fare, sinceramente ti consiglio di far predeliberare il muto e il suo importo per non avere sorprese, prima di firmare la proposta.

il compromesso lo firmerò solo una volta ricevuta la delibera della banca, mi confermate ?

La quasi totalità delle proposte che vengono sottoscritte... una volta accettate dal venditore e trasmesse al proponente nei modi e nei termini di legge, diventano compromessi a tutti gli effetti di legge, per cui è inutile oltre che sconsigliato rifirmare un altro compromesso a meno che non serva integrare altri patti ... per cui è inutile rifirmare un compromesso in presenza della clausola condizionata.

una volta ricevuta la delibera della banca, è assolutamente sicuro che la banca erogherà il mutuo ? Perchè non vorrei perdere i soldi della provvigione!

Diceva mia nonna " di sicuro c'è solo la morte " in linea di massima una volta avuta la delibera dalla banca non ci dovrebbero essere problemi , ma per sincerità è opportuno chiarire che è nella potesta della banca non erogare più il mutuo anche fino a pochi minuti, questo non deve creare paura perchè è un evento difficile che accada, ma per esempio se pochi giorni prima del rogito vai a finire in Banca Protesti... la banca se lo scopre in tempo utile ti annulla il mutuo...
Spero di essermi spiegato e auguri per l'anno nuovo. Fabrizio

 

[pablovic75]

GRAZIE Fabrizio !
Quindi se ho capito bene, i passaggi dovrebbero essere i seguenti...
1) proposta d'acqisto vincolata all'ottenimento del mutuo, definizione della tempistica di compromesso / rogito + versamento assegno 5000 euro x anticipo;
2) accettazione da parte del venditore;
3) richiesta di mutuo alla banca con presentazione di tutti i documenti necessari;
4) ottenuta la delibera, si effettua il pagamento delle provvigioni e si passerebbe direttamente al rogito (con versamento residuo dell'anticipo) ?
Non conviene registrare la proposta d'acquisto / compromesso per evitare problemi ?
Per evitare problemi e rischi inutili, secondo te, si riesce a vincolare la proposta di acquisto all'esatto importo del mutuo richiesto (così nel caso in cui, la banca te lo dovesse concedere per un importo inferiore, la proposta non si perfeziona) ?
Ancora GRAZIE !

Paolo

PS: la predelibera me l'hanno sconsigliata in quanto praticamente non ha valore, nel senso che la Banca, oltre alla valutazione reddituale del richiedente, vuole vedere e valutare l'immobile con il perito prima di concedere il Mutuo...! Io ho già effettuato il giro-preventivi delle banche (ottenendo rassicurazioni sulla parte reddutuale)...ma quello che mi preoccupa è l'ipotesi che il perito la stimi troppo al di sotto rispetto al prezzo pattuito...quindi la predelibera a me non migliora la situazione!

 

[studiopci]

Allora ... l'inserimento della clausola condizionale serve unicamente a mantenere la proposta in una sorta di limbo fino a che la condizione non si avveri... in questo caso la proposta acquisterà tutti gli effetti giuridici e legali... in caso contrario ( non ottieni il mutuo ) la proposta non acquista valore ed in parole povere " abbiamo scherzato tutti ", quindi ... è opportuno sottoscrivere una proposta che riporti tutte le condizioni di acquisto definite ed accettate da tutti e due.

Per evitare problemi e rischi inutili, secondo te, si riesce a vincolare la proposta di acquisto all'esatto importo del mutuo richiesto (così nel caso in cui, la banca te lo dovesse concedere per un importo inferiore, la proposta non si perfeziona) ?

Puoi richiedere qualsiasi cosa se questa viene accettata...

la predelibera me l'hanno sconsigliata in quanto praticamente non ha valore, nel senso che la Banca, oltre alla valutazione reddituale del richiedente, vuole vedere e valutare l'immobile con il perito prima di concedere il Mutuo...! Io ho già effettuato il giro-preventivi delle banche (ottenendo rassicurazioni sulla parte reddutuale)...ma quello che mi preoccupa è l'ipotesi che il perito la stimi troppo al di sotto rispetto al prezzo pattuito...quindi la predelibera a me non migliora la situazione!

Certo che non ha valore la predelibera ma puoi avere un'idea in merito alla valutazione dell'immobile da parte della banca ...poi sinceramente le " rassicurazioni sulla parte reddituale " per me lasciano il tempo che trovano...
Fabrizio

 

[pablovic75]

Perfetto...ti ringrazio ancora !
Speriamo bene !!!

Buon 2013 !

Paolo

 

[studiopci]

 

[Manzoni Maurizio]

In proposta di acquisto quando c'è la clausula salvo approvazione domanda di mutuo inserire anche di che cifra dovrà essere (salvo approvazione domanda di mutuo di Euro .............) in maniera che se il mutuo sarà approvato ma con cifra più bassa sarai libero.