Proposta d'acquisto per immobile di nuova costruzione: continui rinvii del rogito

[karl46]

il 3 giugno u.s. ho formulato tramite agenzia immobiliare una proposta d'acquisto per un immobile di nuova costruzione, lasciando un'assegno bancario, di cui ho copia controfirmata, dall'agenzia, a titolo di cauzione.
La proposta è stata accettata dal venditore, che ha ritirato e incassato l'assegno, che così è diventato caparra confirmatoria.
La proposta di acquisto prevedeva la stipula del rogito e la consegna delle chiavi entro il 18 giugno u.s. Con le motivazioni più varie questo termine non è stato rispettato e di comune accordo è stata corretta la proposta posticipando il termine al 25 giugno.
Anche questo termine è trascorso invano ed io non sono più disposto ad aspettare, anche perchè comincio ad avere seri dubbi che ci possa essere qualcosa di poco limpido dietro.
Posso chiedere la restituzione della caparra e il contestuale annullamento della proposta?
Chi può darmi indicazioni attendibili?
Grazie perl'aiuto!

 

[Antonello]

Si può fare tutto ma il consiglio è, se non più interessato all'acquisto, di inviare una diffida ad adempere con raccomandata A/R:
Le invio un fac simile in allegto.
Vanno apportate le modifiche necessarie, non sapendo se la somma depositata valeva da caparra o anticipo del prezzo.
Un'altra raccomandata la invierei all'agenzia Immobiliare per l'eventuale restituzione delle provvigioni.

 

[enrikon]

Scusa ma ti devi spiegare meglio:
- avete stipulato anche il compromesso oppure dalla proposta passereste direttamente al rogito?
- Parli di un imobile di nuova costruzione; è ultimato? Hai acquistato dal costruttore oppure è un privato che rivende (magari su compromesso)?
- il venditore (o l'agenzia) ti ha spiegato il motivo per cui non sono stati rispettati i termini? Perchè se fosse per cause non a lui (del venditore) imputabili, direi che pochi giorni di ritardo non siano sufficienti per recedere senza che il venditore si possa giustamente opporre.
Facci sapere qualcosa di più.
Ciao

 

[karl46]

proposta d'acquisto

Rispondo ai quesiti:
1) la proposta, una volta accettata, è diventata preliminare e prevede di andare direttamente al rogito.
2) l'immobile è ultimato, e la proprietà è ancora formalmente dell'impresa, ma chi vende ha fatto un compromesso con il costruttore, da cui risulta interamente pagato il prezzo dell'unità immobiliare, e ha una procura notarile del titolare dell'impresa che gli consente di vendere direttamente.
3) Quello che non mi era stato detto e che è venuto fuori come una delle tante giustificazioni dei continui rinvii è che sull'immobile grava una quota parte di un grosso mutuo contratto dall'impresa per la costruzione e che, una volta determinato nell'ammontare, dovrebbe essere estinto con una parte di quanto dovrei versare a saldo al momento del rogito (cioè al rogito dovrei fare un'ssegno circolare alla banca per estinguere questo mutuo ed un'altro al venditore per la differenza a saldo del prezzo pattuito). E' la poca chiarezza della situazione e la sensazione di non essere tutelato nemmeno da un eventuale rogito che mi spinge a puntare sulla decadenza della proposta.

 

[enrikon]

Quella di estinguere il mutuo del costruttore a rogito non mi sembra una gran motivazione al ritardo. Di fatto non cambia nulla.

 

[Antonello]

Rispondo ai quesiti:
1) la proposta, una volta accettata, è diventata preliminare e prevede di andare direttamente al rogito.
2) l'immobile è ultimato, e la proprietà è ancora formalmente dell'impresa, ma chi vende ha fatto un compromesso con il costruttore, da cui risulta interamente pagato il prezzo dell'unità immobiliare, e ha una procura notarile del titolare dell'impresa che gli consente di vendere direttamente.
3) Quello che non mi era stato detto e che è venuto fuori come una delle tante giustificazioni dei continui rinvii è che sull'immobile grava una quota parte di un grosso mutuo contratto dall'impresa per la costruzione e che, una volta determinato nell'ammontare, dovrebbe essere estinto con una parte di quanto dovrei versare a saldo al momento del rogito (cioè al rogito dovrei fare un'ssegno circolare alla banca per estinguere questo mutuo ed un'altro al venditore per la differenza a saldo del prezzo pattuito). E' la poca chiarezza della situazione e la sensazione di non essere tutelato nemmeno da un eventuale rogito che mi spinge a puntare sulla decadenza della proposta.

Non sembra una scusa convincente.
Nella procura in possesso del tizio si menziona l'ipoteca o si dichiara libero?
Hai provato a chiedere in banca se è tutto vero?

 

[karl46]

ok, grazie! terrò in conto la tua opinione.

 

[roberto.spalti]

Prova a sentire la banca, comunque una spigazione possibile è che debbano ancora essere accatastate le singole untià immobiliari e finché questo non accade la banca non può frazionare il mutuo e quindi non può essere fatta la restrizione ipotecaria per la casa che ti interessa.
A volte i tempi tecnici di banche e comuni allungano un pochino i tempi, se la casa ti piace e l'hai pagata il giusto forse ti conviene aspettare ancora un po di tempo.

 

[karl46]

proposta d'acquisto

Grazie dei consigli.
Sono d'accordo che se fossi sicuro di non avere sgradite sorprese converrebbe avere pazienza e andare avanti. Il fatto è che, per come le cose sono andate le cose, e per la poca credibilità (a volte contraddittorietà) delle motivazioni via via portatemi a giustificazione dei rinvii, la fiducia iniziale è svanita. Ho motivo di dubitare che a monte ci possano essere situazioni che mi sono state taciute. Perciò la domanda a cui vorrei risposta è:
assodata l'inadempienza del venditore nell'andare al rogito nei tempi pattuiti, ed essendo io intenzionato a procedere con l'annullamento della proposta e a richiedere la restituzione della caparra, rischio qualcosa? e se si, cosa?

 

[Antonello]

Perciò la domanda a cui vorrei risposta è:
assodata l'inadempienza del venditore nell'andare al rogito nei tempi pattuiti, ed essendo io intenzionato a procedere con l'annullamento della proposta e a richiedere la restituzione della caparra, rischio qualcosa? e se si, cosa?

In linea di principio non rischi nulla.
Invia subito la diffida ad adempiere.
Può darsi che rispondano adeguatamente e con più credibilità.
Se la risposta è per te positiva, puoi sempre andare a concludere dal notaio.
In difetto hai diritto al doppio del versato ed alla restituzione delle provvigioni, se pagate.