Proposta di acquisto con contratto per la ristrutturazione annesso

[tesistas]

Carissimi
sono qua a chiedervi consiglio per una transazione di compravendita un pò strana (molto strana, diranno alcuni di voi) che mi è stata proposta.
Un'agenzia (noto franchising immobiliare ma non quello verde) vende un appartamento in una piccola città del Nord al valore di circa 230mila.
Ci mettiamo d'accordo per un'offerta sui 200.
Tuttavia le cose non sono così semplici. La casa in oggetto può essere venduta solo stipulando al momento stesso della proposta un contratto parallelo che prevede che l'acquirente si impegni a fare la ristrutturazione dell'immobile (che deve oggettivamente essere ristrutturato) con un geometra specifico, che collabora con l'agenzia e conosce bene i venditori. Geometra a cui l'agente ha telefonato e che si è presentato fisicamente esponendo la cosa al momento dell'incontro per la proposta.
Questo contratto prevede che al geometra in oggetto spettino 13mila più IVA come oneri professionali e senza la firma di questo, viene fatto capire, la proposta non sarà presentata.
Che ne pensate.

 

[ingelman]

Hai chiesto il motivo di questa imposizione?
I venditori devono dei soldi al geometra? .... è un modo per ottenere più guadagno da parte dell'agenzia?
C'erto conferire un incarico professionale senza ancora essere i proprietari rappresenta certamente una stonatura, per non parlale dell'entità della parcella

Letta così è cosa assai strana e che si presta a varie interpretazioni, ma quest'accordo è a latere della proposta o è parte di essa, i proprietari ne sono al corrente?

Comunque a conti fatti mi sembra di capire che l'immobile lo andresti a pagare 213.000

Che dire ......

 

[n3m3six78]

in pratica ti vendono anche il geometra con l'immoibile

 

[francesca63]

Sei sicuro che la casa non abbia qualche abuso edilizio, e stiano provando a caricare all’acquirente il costo del geometra per sistemare la situazione,con la scusa che va ristrutturato?

È comunque una cosa strana,non sono certa che sia ragionevole prestarsi ad un vincolo simile.
Io farei la proposta senza geometra, al massimo non verrà accettata (a meno che ti spieghino meglio cosa importa ai venditori chi ti seguirà per la ristrutturazione).

 

[tesistas]

- i proprietari ne sono al corrente, il geometra è un loro parente
- il geometra in oggetto con il franchising ha già fatto un'operazione del genere per un appartamento in centro, ma poi hanno avuto dei problemi
- anch'io ho pensato che giuridicamente sia una cosa molto attaccabile, cioè in pratica chiedono di firmare un documento su un immobile che non è tuo. Ma che senso ha? Ha validità giuridica? Boh.
- di fatto assieme all'appartamento vendono anche il geometra, sì. Io l'ho vista come una sorta di maxi-tangente, tra virgolette
- al fatto dell'abuso edilizio, dico la verità, non avevo pensato, ma mi pare un'idea molto buona, da verificare
- forse se l'appartamento interessa dovrei semplicemente proporre di abbassare il prezzo per comprendere la maxi-tangente, ma, certo, si tratta di una procedura veramente bizzarra

 

[PyerSilvio]

Hai chiesto il motivo di questa imposizione?
I venditori devono dei soldi al geometra? .... è un modo per ottenere più guadagno da parte dell'agenzia?
C'erto conferire un incarico professionale senza ancora essere i proprietari rappresenta certamente una stonatura, per non parlale dell'entità della parcella

Letta così è cosa assai strana e che si presta a varie interpretazioni, ma quest'accordo è a latere della proposta o è parte di essa, i proprietari ne sono al corrente?

Comunque a conti fatti mi sembra di capire che l'immobile lo andresti a pagare 213.000

Che dire ......

Non e' una prassi infrequente.
Mi e ' capitato diverse volte.

Tutto dipende dai rapporti che il venditore ha con il tecnico.

In alcuni casi, mi e' capitato che acquirente che incarica un suo tecnico, si accorda con quello del venditore.

Uno a prendere la direzione dei lavori e l'altro la progettazione.
Dividendo l'onorario.

Altre volte per liberarsi del tecnico "parassita", gli si concede un importo "una tantum", da defalcare ovviamente dal saldo prezzo da convenirsi in proposta.
Una sorta di buona uscita per questo, per lasciare libero ingresso, al tecnico di parte della proponente.

Una volta ancora, mi capito' di andare ad aggirare l'azione del tecnico arrogante, contattando il proprietario spiegandogli la situazione.

Avendo in mano una proposta, formulata da un soggetto che piuttosto che incaricare quel tecnico, lo pagava extra il prezzo convenuto con il venditore, purche' questi si facesse da parte lasciando libero il campo.

Quella volta il venditore, mi rispose che era stato proprio lui ad autorizzare quel tecnico, a muovere come se fosse il padrone di casa.
Sicche' in assenza d quel tecnico niente cessione in vendita.
Piu una questione di prestigio, riferita a quel progetto, piuttosto che mera questione di danaro.

Nella dinamica della compravendita il venditore e' la parte piu forte del contratto.

Lui e' che concede e nessuno ci puo' fare nulla.

 

[tesistas]

Gentile PyerSilvio grazie moltissime.
Credo che siamo nella fattispecie che hai detto tu: niente tecnico, niente compravendita. E ci può stare.
Però, allora, occorre considerarlo (informalmente, ovviamente) come parte integrante del prezzo di vendita, ragionando di conseguenza. Me lo vendi a 190, non a 200.

Altra cosa, come sottolineava francesca63 qui sopra, nell'appartamento è compresa una mansarda, che però non è abitabile. Di fatto, lo spazio è accatastato al pari di una soffitta, ma è evidente che qualcuno ci ha fatto dei lavori per renderlo una mansarda (velux, etc.). Senza evidentemente dire niente in comune. Sembrerebbe quindi che ci sia anche un abuso, ripensandoci.

 

[PyerSilvio]

Gentile PyerSilvio grazie moltissime.
Credo che siamo nella fattispecie che hai detto tu: niente tecnico, niente compravendita. E ci può stare.
Però, allora, occorre considerarlo (informalmente, ovviamente) come parte integrante del prezzo di vendita, ragionando di conseguenza. Me lo vendi a 190, non a 200.

Altra cosa, come sottolineava francesca63 qui sopra, nell'appartamento è compresa una mansarda, che però non è abitabile. Di fatto, lo spazio è accatastato al pari di una soffitta, ma è evidente che qualcuno ci ha fatto dei lavori per renderlo una mansarda (velux, etc.). Senza evidentemente dire niente in comune. Sembrerebbe quindi che ci sia anche un abuso, ripensandoci.

Se non hai ancora formulato la proposta devi fare leva sul prezzo.
Defalcandone quell'onere rappresentato dal tecnico.

Ti occorre quanto meno ottenere una delega o in mancanza, avere tutta la documentazione necessaria, per far verificare tutta la questione tecnico urbanistica, per quantificare quali gli oneri e le prassi necessarie, per riconformare i luoghi cosi' come quelli, intendono trasferirteli.

Tuttavia nulla ti vieta, di avanzare pure, per quello che e' lo stato di fatto.

Tutte opzioni che incidono sul prezzo.

Ti suggerisco di muoverti con estrema semplicita'.
Senza dare l'impressione di essere un cliente "difficile".

Una compravendita ruota tutta attorno al prezzo.

Una proposta bassa ti consentira' di avere un contatto diretto col venditore oltre ad avere i suoi dati.
Tutti gli altri attori, siano tecnici di parte o intermediari, sono comparse.

In quelle sedi di trattativa, dovrai fare in modo che tecnico e venditore, vadano a scontrarsi nei loro interessi.
Se c'e' da "adottare" il tecnico il venditore dovra' prendere di meno.

Se la proposta non verra' accettata attenderai prima di riformularla ancora.
Tanto i dati ormai li conosci.

Con ogni potenziale acquirente avranno sempre lo stesso ingombrante problema.

Resta inteso che ogni spillo che comperi resta di tua esclusiva proprieta'.

Puoi ristrutturarlo il giorno dopo, oppure tra vent'anni, senza che nessuno possa sindacare sui tuoi diritti.

Come pure puoi far intervenire un soggetto al preliminare per poi intervenire al rogito con uno diverso.
Lasciando il tecnico parassita nel limbo del nulla.
Cio' in quei casi, che si definiscono atti di forza, per acquisire un bene trasferibile.

Pensa che nel caso che ti ho narrato prima, un primo cliente pur di non avvellersi del tecnico imposto, acquistava la casa a 200k euro netti al venditore piu 8 di provvigione.
Rifiutata.

Mentre con un secondo cliente, (che rappresentava sempre il primo) e che adotto' il professionista, si chiuse la trattativa a 165k netti al proprietario.

Pensa che il venditore sapeva tutto.
Tanto che ho fatto per metterli in contrasto.
Accetto' beatamente la cifra inferiore sottopostagli dal tecnico.

Un caso piu unico che raro.