Proposta di acquisto prima rifiutata poi accettata

[guatto1]

Salve avrei una domanda a cui vorrei risposta al piu' presto possibili. ho sottoscritto una proposta d'acquisto in una Agenti Immobiliari il 6 agosto 2010 con unica richiesta da parte nostra una modifica in uno dei bagni della casa. il 7 agosto 2010 il costruttore sottoscrive che accetta il prezzo ma non l'esecuzione della modifica. preciso che a noi l'agenzia non ha specificato questo suo rifiuto. poi Agenti Immobiliari ha chiuso per ferie. io ho saputo di questo rifiuto il 31 agosto. stamattina sono andato in agenzia per dire che non compravo piu' l'immobile per il suddetto motivo chiedendo la restituzione dell'assegno versato come garanzia. l'agenzia non l'ha restituito subito dicendo di tornare l'indomani a ritirarlo. oggi l'agenzia ci ha richiamato. la domanda e' questa. se il venditore adesso ha cambiato idea e la modifica la fa' siamo obbligati a comprare o fa fede la prima risposta che sia stata scritta e sottoscritta da lui. grazie

 

[enrikon]

Fino a quale data, la proposta da te fatta, aveva validità?

 

[Remo Magnatti]

....la proposta aveva una scadenza, (tempo entro il quale l'accettazione della proposta doveva essere messa a conoscenza della parte proponente-tu-), quindi se il "ripensamento" del costruttore fosse avvenuto oltre tale data, l'intera proposta ha perso di validità.....e quindi non nè sei più vincolata

 

[guatto1]

Grazie per la risposta.
Aggiungo qualche altra informazione.
Qui nasce un altro problema dovuto alla mia ignoranza iniziale per quanto riguarda le procedure e le tutere durante la compravendita.
Alla stipula della proposta d'acquisto l'Agenti Immobiliari a fronte di una mia richiesta di informazioni sulle procedure e regole mi ha dato solo brevi, scarne
informazioni. Fatto stà che andando in fiducia della professionalità dell'intermediario ho firmato una proposta d'acquisto senza termini di irrevocabilità.
Raccolte alcune piccole informazioni da amici pensavo che dopo la sua prima ed immediata accettazione parziale mi sarei potuto liberare dai vincoli della proposta di acquisto e mi sono recato in agenzia chiedendo la restituzione dell'assegno intestato al venditore e la fine della trattativa.
In apparenza non hanno opposto molte resistenze chiedendomi di tornare il giorno seguente a ritirare l'assegno inquanto custodito in una cassaforte nella loro abitazione.
In buona fede non ho pensato di scrivere due righe sulla proposta di acquisto.
Fatto sta che l'Agenti Immobiliari si è recato immediatamente dopo dal venditore riuscendo a convincerlo e facendogli scrivere sulla proposta d'acquisto di accettare tutte le condizioni da noi richieste.
Ieri l'Agenti Immobiliari ci convoca per comunicarci che il venditore ha accettato l'offerta e vista la nostra ferma intenzione a ritirarci causa il loro comportamento da noi ritenuto scorretto ci informa che da parte loro non ci sarebbero stati problemi a terminare tutta l'operazione ma avrebbe dovuto sentire alche il venditore.
Questa mattina mi chiama l'Agenti Immobiliari dicendomi che il venditore non capisce perchè dopo la sua accettazione non vogliamo più comprare l'immobile e pretende di trattenersi l'assegno.
E' possibile che con una proposta d'acquisto senza termini di validità io sia vincolato ad ogni cambio di volontà del venditore fino alla data del compromesso?

 

[SceglierCasa]

Estratto della sentenza della Cassazione civile , sez. II, 07 aprile 1987, n. 3339, reperito sul web

Il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell'art. 1329, comma 1, c.c., costituendo elemento essenziale della proposta irrevocabile, deve essere fissato dallo stesso proponente: in mancanza di tale determinazione, la proposta, dovendo considerarsi pura e semplice, è revocabile, a norma dell'art. 1328, comma 1, c.c., finché il contratto non sia concluso. Nè, per ritenere il carattere irrevocabile della proposta, può farsi ricorso ad altri meccanismi di determinazione del termine predisposti nel codice civile, come quello dettato in materia di opzione dall'art. 1331, comma 2, non richiamabile analogicamente, data la sua natura di eccezione al principio generale di revocabilità della proposta (art. 1328).

In parole povere: una proposta irrevocabile senza scadenza può essere considerata come una classica proposta revocabile.

P.S. - Qualcuno può accedere al testo integrale della sentenza? Perchè io non sono riuscito a trovarla online


Una domanda: come sei stato messo a conoscenza dell'avvenuta accettazione? Raccomandata? Telegramma? Telefonata? Verbalmente?

Perchè se non ti hanno messo a conoscenza per iscritto ( raccomandata, telegramma, fax, pec), tu potresti prenderli in contropiede inviandogli una raccomandata celere di quelle che arrivano in un giorno, dicendo che revochi la proposta fatta. In questo caso non essendo valida la proposta ( perchè tu non ne sei stato messo a conoscenza), hai diritto a riavere la caparra indietro e a non pagare provvigioni.

Se invece sei già venuto a conoscenza per iscritto dell'accettazione e comunque decidi di revocare la proposta rischi, oltre alla perdita della caparra confirmatoria, di dover indennizzare anche il venditore per l'eventuale inizio di esecuzione in buona fede del contratto prima dell'effettiva stipula ( ex art. 1328 c.c.) e di dover comunque pagare la mediazione all'agenzia ( ex art. 1757 c.c.)

 

[Remo Magnatti]

........a quel punto, non solo in caso ti ritirassi perderesti la cifra data come caparra, ma il "collega" ti chiederebbe la sua provigione............ma il "collega" forse non sà o forse l'ha dimenticato......che, nella proposta irrevocabile d'acquisto devono essere presenti i seguenti elementi indispensabili, a pena nullità:

- dati di venditore e acquirente;
- indirizzo, descrizione e prezzo della casa;
- termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
- tempi dei pagamenti, data e luogo del futuro rogito.

di conseguenza, torna in Agenzia, chiedi di ottenere immediatamente l'assegno, ricordandogli quanto appena detto e al suo eventuale rifiuto, ricordagli che l'appropriazione indebita è punibile dal codice penale e che, per risolvere celermente la cosa saresti pronto a comporre il n. 113 o il 112..........anche se sono convinto che il "collega" comprenderà e con modi gentili ti restituirà immediatamente l'assegno.....

 

[enrikon]

... di conseguenza, torna in Agenzia, chiedi di ottenere immediatamente l'assegno, ricordandogli quanto appena detto e al suo eventuale rifiuto, ricordagli che l'appropriazione indebita è punibile dal codice penale e che, per risolvere celermente la cosa saresti pronto a comporre il n. 113 o il 112 ...

Meglio ancora, io farei il 117

Scusa Remo ma quanto dici tu è in contrasto con la sentenza della corte di cassazione postata da "scegliercasa".
Chi ha ragione?

 

[SceglierCasa]

Scusa Remo ma quanto dici tu è in contrasto con la sentenza della corte di cassazione postata da "scegliercasa".
Chi ha ragione?

Ti riferisci a dove parla di nullità? Perchè per quanto riguarda gli altri requisiti che devono essere presenti sono d'accordo con Remo, però effettivamente per quanto riguarda la questione della durata dell'irrevocabilità, penso che sia corretto quanto riportato da me.

Se ci pensiamo bene (occhio al ragionamento) la clausola di irrevocabilità di una proposta è di carattere accessorio e la durata dell'irrevocabilità è una caratteristica essenziale dell'irrevocabilità stessa, ergo, se manca la caratteristica essenziale di un carattere accessorio di un contratto, diventa nullo il carattere accessorio, ma non l'intero contratto ( discorso un poco contorto, ma spero di essermi spiegato).

Sbaglio?

Avvocatiiiiiiiii!!!!

 

[enrikon]

... Ti riferisci a dove parla di nullità? ...

Esatto, mi riferivo al punto 3, dove parla di nullità in caso di mancanza di data di scadenza. A dire il vero anch'io la pensavo come Remo, ma effettivamente lo stralcio della sentenza postata da te mi sembra parli piuttosto chiaro.

 

[Remo Magnatti]

Meglio ancora, io farei il 117

Scusa Remo ma quanto dici tu è in contrasto con la sentenza della corte di cassazione postata da "scegliercasa".
Chi ha ragione?

....magari si potrebbe chiamare il 115, ove si incendiassero gli...animi ....sebbene sia corretta l'interpretazione data alla sentenza del 1987, con l'avvento dei moduli prestampati è avvenuta una modifica della giurisprudenza sopratutto ad opera del codice del consumo, ponendo come termine essenziale alla proposta irrevocabile (specificata come tale) il "termine", senza il quale il contratto risulta essere nullo.....queste sono le mie conoscenze, comunque come voi mi piacerebbe avere ua conferma o ahime, una smentita documentata da un'avvocato.....