Proposta di acquisto scaduta per problemi catastali venditore

[Sabrina Schiavello]

Buongiorno.
A luglio 2018 abbiamo fatto una proposta di acquisto con caparra confirmatoria di 15.000 euro (firmata da entrambo le parti). Scadenza per erogazione mutuo 15 agosto. Scadenza per atto compravendita 30 ottobre.
I primi di agosto e' stata fatta la perizia da parte della nostra banca.
Il perito ha notato dei cambiamenti catastali (nuove finestre ecc)ed ha chiesto alla proprietaria di sanare.
La proprietaria ha dato mandato ad un geometra che se l'e' presa con tutta calma.
A questo punto la prima scadenza (mutuo entro 15 ago) non abbiamo potuto rispettarla.
Il suddetto geometra ha depositato al catasto i nuovi disegni il 08 ottobre e il perito ha avuto il tutto il 12 ottobre. Quindi solo allora ha potuto dare valore di perizia alla banca. Essenfo un importo molto alto la banca ha effettuato tutte le verifiche avendo anche problemi con una donazione di successione del testamento. Per ovvi motivi l'erogazione del mutuo e' avvenuta dopo la seconda scadenza (atto notaio entro 30 ott.).
Ora la proprietaria si e'tirata indietro perche scaduti i termini e incassera i 15 mila euro.
Noi siamo intenzionati all acquisto.
Secondo noi abbiamo ragione in quanto per problemi catastali non abbiamo potuto avere il mutuo entro il 15 agosto. E' cosi? Possiamo obbligarla alla vendita o avere il doppio dei 15 mila piu danni? ( nell attesa e senza casa abbiamo pagato mesi di affito). Grazie sabrina

 

[Bagudi]

E' la proprietaria che è inadempiente.

Avete un'agenzia che possa gestire la faccenda ?

 

[Sabrina Schiavello]

L'agenzia si c'e. Il punto e' che non ha fatto un cacchio. Oltretutto ci ha inviato una misera mail dicendo: " le proprietarie non vendono piu essendo scaduti i termini". E basta!

 

[Bagudi]

Vai da un avvocato e fatti fare una lettera in cui esplicita la situazione.

 

[Sabrina Schiavello]

Quindi ci sono buone propabilita di aver ragione? Ho letto in giro che una proposta di acquisto confirmatoria diventa a tutti gli effetti un impegno irrevocabile e non essendo noi (almeno secondo un nostro ragionamento) ad aver torto si puo fare qualcosa. Anche perche ripeto a noi hanno deliberato il mutuo e siamo pronti per comprare.

 

[francesca63]

Per ovvi motivi l'erogazione del mutuo e' avvenuta dopo la seconda scadenza (atto notaio entro 30 ott.).
Ora la proprietaria si e'tirata indietro perche scaduti i termini e incassera i 15 mila euro.

Stando a quanto scritto qui , ma senza aver letto quanto firmato,il grosso errore è stato quello di non concordare per iscritto che veniva spostato in avanti il termine per l'avveramento della condizione.
in effetti, a regola, passato il 15 agosto senza avere avuto il mutuo, il contratto era inefficace.
quindi la venditrice può rifiutarsi di vendere, ma certo non può incassare la caparra.

 

[Sabrina Schiavello]

Stando a quanto scritto qui , ma senza aver letto quanto firmato,il grosso errore è stato quello di non concordare per iscritto che veniva spostato in avanti il termine per l'avveramento della condizione.
in effetti, a regola, passato il 15 agosto senza avere avuto il mutuo, il contratto era inefficace.
quindi la venditrice può rifiutarsi di vendere, ma certo non può incassare la caparra.

Ma e' stato inefficente per inadempienza del venditore. Nella proposta confirmatoria si specificava che il venditore vendeva un immobile privo di ipoteche, conforme a tutte le leggi catastali ecc ecc. E cosi non era! La signora e' andata avanti cercando e sanando l'immobile. Ora dice che noi abbiamo tirato x le lunghe...NOI! Secondo me ha trovato un altro acquirente. Ma tralasciando questo non credo che ci si possa svegliare una mattina e dire: " bho non te la vendo piu".

 

[bepix]

io leggo inettitudine e lassismo da entrambe le parti , ovviamente l'agenzia o è incompetente oppure sta dalla parte del venditore. secondo me avreste dovuto fare una scrittura integrativa in cui spostavate il termine per la sospensiva

 

[francesca63]

La proprietaria ha dato mandato ad un geometra che se l'e' presa con tutta calma.
A questo punto la prima scadenza (mutuo entro 15 ago) non abbiamo potuto rispettarla.

In questa occasione, avreste dovuto firmare un nuovo contratto (o un’integrazione al precedente), per stabilire i nuovi termini, sia per la condizione sospensiva, sia per il rogito.
Ripeto che senza aver letto quanto firmato inizialmente le mie sono solo indicazioni generali; ma non avendo spostato i termini per iscritti siete rimasti con un contratto condizionato e con la condizione mutuo non avverata.
Se non era indicato che la condizione sospensiva era solo a vostro favore, il non avere ottenuto il mutuo in tempo ( non importa per quale motivo), ha reso il contratto inefficace.
La caparra non doveva proprio essere consegnata.
In pratica dovevate “ripartire” da capo.

Ora è abbastanza evidente che la proprietaria ha cambiato idea, ma dubito che abbiate le armi per obbligarla a vendervi casa, ne a chiedere un risarcimento.
L’unica cosa che si può fare è riavere la caparra impropriamente consegnata, e farsi consigliare meglio nella prossima trattativa.

Immagino che ci sia un’agenzia, visto che hai parlato di proposta (che in genere non si usa tra privati): cosa hanno fatto in questi mesi ?
Avete pagato qualcosa ?

 

[andrea b]

Mi verrebbe da dire che l'agenzia farebbe bene anche a spiegare alla venditrice come funziona la cosa. Sottolineando che se incassa i soldi va a impegolarsi in un bel problema da districare con avvocati. Fai scrivere da avvocato quantificando anche le spese sostenute per il suo ritardo che le addebiterai in caso si tiri indietro. Come affitto, perizia ecc. Vedi che ci ripensa...