Proposta di acquisto subordinata alla vendita del mio immobile

[simosaimo]

Salve a tutti, ho bisogno di confrontarmi con voi esperti o con chi si è trovato in una situazione simile.

Circa due mesi fa abbiamo formulato una proposta d'acquisto per una casa più grande a Milano, condizionata alla vendita del nostro attuale appartamento. Abbiamo versato una caparra di 4.000 euro e il compromesso sarà stipulato a giugno, mentre il rogito è previsto per luglio.

Attualmente siamo a maggio e non abbiamo ricevuto alcuna proposta d'acquisto per il nostro appartamento. In questa situazione, le tempistiche sono fondamentali e proprio recentemente, l'agente immobiliare ci ha contattato per chiedere se avessimo effettuato il pagamento di 30.000 € per il contratto preliminare di compravendita, nel caso in cui la nostra attuale casa a Milano non fosse stata venduta. Abbiamo risposto negativamente e comprendiamo che probabilmente stiano cercando altri acquirenti per la casa più grande (cosa che, giustamente, non ci sorprende dato il contesto).

Non desideriamo attendere fino a metà giugno e, pertanto, vorremmo rescindere l'incarico di mediazione, che prevede come clausola penale il pagamento del 100% della provvigione, pari all'1% sulla vendita del nostro appartamento, il cui prezzo richiesto è di 450.000 euro.

In caso di recesso da parte nostra in questi giorni, dobbiamo versare all'agente immobiliare l'1% di 450.000 euro? E cosa accadrà alla caparra di 4.000 euro?

Ringrazio anticipatamente chiunque risponda alla mia domanda.

 

[francesca63]

Premetto dicendo che sono contraria a proposte subordinate alla vendita del proprio immobile, perché ritengo che il margine di incertezza sia sempre troppo alto, e difficilmente tali operazioni vanno in porto , soprattutto con tempistiche così strette.
Attualmente siete vincolati da un contratto preliminare valido, ancorché ancora non efficace; se decidete di ritirare il vostro immobile dalla vendita, prima della scadenza della sospensiva, rischiate di perdere, oltre alla penale per recesso dall’incarico di vendita, anche i 4000 euro e la provvigione per l’acquisto.
Mi spiego meglio; per legge, se la parte che ne ha interesse rende impossibile l’avveramento della condizione, la condizione si considera comunque avverata; il contratto diverrebbe efficace, l’agente dovrebbe consegnare ai venditori i 4000 euro, e potrebbe chiederci le provvigioni.
Per evitare tutto ciò, serve un accordo che coinvolga anche il venditore, oltre l’agente; cioè dovreste contare sulla loro comprensione.
O sperare che trovino un altro acquirente, in modo che siano disposti a risolvere senza conseguenze negative per te il contratto in essere.
Ovviamente la mia risposta si basa su quanto descritto, senza aver letto quanto firmato.

 

[simosaimo]

Premetto dicendo che sono contraria a proposte subordinate alla vendita del proprio immobile, perché ritengo che il margine di incertezza sia sempre troppo alto, e difficilmente tali operazioni vanno in porto , soprattutto con tempistiche così strette.
Attualmente siete vincolati da un contratto preliminare valido, ancorché ancora non efficace; se decidete di ritirare il vostro immobile dalla vendita, prima della scadenza della sospensiva, rischiate di perdere, oltre alla penale per recesso dall’incarico di vendita, anche i 4000 euro e la provvigione per l’acquisto.
Mi spiego meglio; per legge, se la parte che ne ha interesse rende impossibile l’avveramento della condizione, la condizione si considera comunque avverata; il contratto diverrebbe efficace, l’agente dovrebbe consegnare ai venditori i 4000 euro, e potrebbe chiederci le provvigioni.
Per evitare tutto ciò, serve un accordo che coinvolga anche il venditore, oltre l’agente; cioè dovreste contare sulla loro comprensione.
O sperare che trovino un altro acquirente, in modo che siano disposti a risolvere senza conseguenze negative per te il contratto in essere.
Ovviamente la mia risposta si basa su quanto descritto, senza aver letto quanto firmato.

grazie mille della risposta Francesca.
Invece nel caso in cui non ci arriva nessuna proposta sino al preliminare, il contratto si annulla e quindi rientra nelle nostre tasche la caparra e non si deve nulla. Corretto?

 

[francesca63]

grazie mille della risposta Francesca.
Invece nel caso in cui non ci arriva nessuna proposta sino al preliminare, il contratto si annulla e quindi rientra nelle nostre tasche la caparra e non si deve nulla. Corretto?

Esatto, stando a quello che hai spiegato

 

[ferruccio]

Buona domenica a tutti. Ciao @simosaimo a mio modesto avviso mi sembra saggio il consiglio di @francesca63 e cioè quello di coinvolgere tutte le parti alla luce della situazione venutasi a creare e "limitare i danni".

@simosaimo vendere e ricomprare incastrando il tutto è sempre molto difficile. Premesso ciò, faccio due valutazioni partendo dal tuo caso che possano essere (forse 🤗) spunto di alcune valutazioni, in particolare di noi Agenti Immobiliari:

1) non sappiamo quanto hai offerto nella proposta di acquisto formulata, ma valendo la tua 450.000 euro immaginiamo come minimo un pari valore; la mia riflessione appunto è se sia giusto impostare accordi di questo tipo, molto flebili giá in partenza e con cifre in ballo importanti (mezzo milione non è poco). Versati soli 4.000 Euro, passati più di due mesi e molto probabilmente non si andrà avanti.

2) Condizione sospensiva nel contratto, ok.
È una tutela, come nel caso di @simosaimo. Ma, rivolgendomi ai Colleghi, davvero viene applicata la condizione sospensiva fino a retrocedere al momento iniziale dell'accordo e quindi, come nel caso di specie, @simosaimo debba avere indietro i 4.000 euro? E l'Acquirente è stato un elemento passivo fino a quel momento? Oppure la condizione sospensiva "protegge" @simosaimo dal versare i 30.000 euro in quanto la condizione sospensiva sospende gli effetti futuri del contratto concluso ma non quelli che lo hanno generato (molto banalmente Tizio si impegna a vendere e Caio a comprare e paga a Tizio 4.000 euro. Caio è al riparo dall'onorare il contratto ad. es. perché non ha i soldi per comprare e non sa se la banca lo finanzierà)?

 

[Mimi]

Concordo su quanto detto da francesca e ferruccio ma non mi è chiaro questo

l'agente immobiliare ci ha contattato per chiedere se avessimo effettuato il pagamento di 30.000 € per il contratto preliminare di compravendita, nel caso in cui la nostra attuale casa a Milano non fosse stata venduta.

la proposta è stata presentata con una caparra da 4.000, solo al momento del preliminare, cioè contemporaneamente alla sua sottoscrizione si consegnano i 30.000€ con un assegno, mai e poi mai io verserei tale somma prima della sottoscrizione del preliminare, anzi se voglio tutelarmi maggiormente l'assegno lo consegno all'agente immobiliare con la clausola che lo stesso lo consegna al venditore dopo 15 giorni il tempo di registrare il preliminare, in questo modo mi assicuro che immobile sia libero.

 

[francesca63]

mai e poi mai io verserei tale somma prima della sottoscrizione del preliminare,

Credo che l’agente volesse dire “ma se non avrete trovato un acquirente, siete comunque disposti a procedere con il preliminare e il versamento dei 30.000 ?”
E loro hanno detto di no; o si avvera la condizione, o non si procede.
Ma non sappiamo quando è il termine della condizione; a logica dovrebbe coincidere con la data prevista per il preliminare e il versamento…

dopo 15 giorni il tempo di registrare il preliminare, in questo modo mi assicuro che immobile sia libero.

La registrazione ha solo fini fiscali, e non garantisce nulla sulla situazione dell’immobile

 

[simosaimo]

Buona domenica a tutti. Ciao @simosaimo a mio modesto avviso mi sembra saggio il consiglio di @francesca63 e cioè quello di coinvolgere tutte le parti alla luce della situazione venutasi a creare e "limitare i danni".

@simosaimo vendere e ricomprare incastrando il tutto è sempre molto difficile. Premesso ciò, faccio due valutazioni partendo dal tuo caso che possano essere (forse 🤗) spunto di alcune valutazioni, in particolare di noi Agenti Immobiliari:

1) non sappiamo quanto hai offerto nella proposta di acquisto formulata, ma valendo la tua 450.000 euro immaginiamo come minimo un pari valore; la mia riflessione appunto è se sia giusto impostare accordi di questo tipo, molto flebili giá in partenza e con cifre in ballo importanti (mezzo milione non è poco). Versati soli 4.000 Euro, passati più di due mesi e molto probabilmente non si andrà avanti.

2) Condizione sospensiva nel contratto, ok.
È una tutela, come nel caso di @simosaimo. Ma, rivolgendomi ai Colleghi, davvero viene applicata la condizione sospensiva fino a retrocedere al momento iniziale dell'accordo e quindi, come nel caso di specie, @simosaimo debba avere indietro i 4.000 euro? E l'Acquirente è stato un elemento passivo fino a quel momento? Oppure la condizione sospensiva "protegge" @simosaimo dal versare i 30.000 euro in quanto la condizione sospensiva sospende gli effetti futuri del contratto concluso ma non quelli che lo hanno generato (molto banalmente Tizio si impegna a vendere e Caio a comprare e paga a Tizio 4.000 euro. Caio è al riparo dall'onorare il contratto ad. es. perché non ha i soldi per comprare e non sa se la banca lo finanzierà)?

Grazie per il commento, prenderemo in considerazione i vostri consigli!

Credo che l’agente volesse dire “ma se non avrete trovato un acquirente, siete comunque disposti a procedere con il preliminare e il versamento dei 30.000 ?”
E loro hanno detto di no; o si avvera la condizione, o non si procede.
Ma non sappiamo quando è il termine della condizione; a logica dovrebbe coincidere con la data prevista per il preliminare e il versamento…
La registrazione ha solo fini fiscali, e non garantisce nulla sulla situazione dell’immobile

Esatto, l’interpretazione di Francesca è corretta.

 

[Mimi]

l’interpretazione di Francesca è corretta.

Perfetto

La registrazione ha solo fini fiscali, e non garantisce nulla sulla situazione dell’immobile

molto probabile che ho fatto "confusione", una situazione simile ho vissuta in prima persona, più precisamente l'acquirente aveva accettato la condizione di attendere la vendita del mio alloggio per procedere ma aveva preteso che al preliminare io versassi il 30% pari a 50.000€, unica differenza che il preliminare fu fatto dal mio notaio e non in agenzia e ricordo che il mio assegno lo trattenne il notaio e dopo 15 giorni dalla firma fu consegnato al venditore, io ero un po titubante ma il notaio mi disse di stare tranquillo.
La vendita si perfezionò dopo 11 mesi, quei 50K furono serviti al venditore per l'anticipo su la nuova casa da acquistare.

 

[sgaravagli]

presterei una attenzione particolare alla condizione sospensiva (la vendita della tua casa) ricordate, che la condizione sospensiva è valida solo se la stessa dipende ta terzi e non dall'interessato; faccio un esempio la sospensiva al mutuo è una condizione "mista" dipende dalla volontà della banca ma anche dalle azioni che l'acquirente mutuatario deve porre in essere (fornire alla banca tutta la documentazione richiesta affinché l'istituto di credito possa deliberare), se l'acquirente non dovesse intraprendere tutto ciò' la condizione sarebbe come mai scritta. quindi attenzione a come è stato scritto il preliminare, se non ci fossero vincoli di prezzo sul bene da vendere, per la legge sarebbe sufficiente abbattere il prezzo richiesto affinché il bene sia alienato e quindi far avverare la condizione. consiglio comunque come hanno già sottolineato altri colleghi a chiarire la situazione con tutte le parti coinvolte.