Proposta vincolo mutuo accettata e ripensamento dell'acquirente

[Stefano 1967]

Salve a tutti, sono nuovo del forum e vorrei chiedere a colleghi Agenti Immobiliari un parere su quanto sta accadendo: un'acquirente sottoscrive una proposta d'acquisto irrevocabile subordinata all'ottenimento del mutuo (tramite la propria banca) lasciando in agenzia un'assegno di 10.000 euro in deposito intestato ai venditori. Dopo aver avuto il parere favorevole della banca sostengono che le condizioni proposte dalla banca non gli vanno bene e vogliono rinunciare all'acquisto. Ho proposto di valutare con nostri consulenti altre banche ma mi negano questa possibilità. E' chiara l'intenzione di non voler adempiere agli impegni assunti con la firma della proposta. Come vi comportereste al mio posto?

 

[ROSARIO ZISA]

L'acquirente è obbligato ad adempiere altrimenti perde la caparra ed è costretto a pagare le provvigioni sia come acquirente che quelle del venditore.

Rosario Zisa agente immobiliare in Rosolini(Siracusa)

 

[massimoca]

la proposta di acquisto specifica l' istituto bancario presso il quale si sarebbero rivolti gli acquirenti? Massimo

 

[pensoperme]

Se un contratto è sospensivo non si è concluso e di contro, se la clausola viene interpretata da una parte come potestativa questa come minimo diverrebbe nulla, visto che non sono ammesse nei contratti. Resta il fatto che se un contratto sospensivo non si conclude per inadempienza di colui che ha richiesto la sospensiva si attivano le penali e semmai, le richieste di danno, non le provvigioni, che esistono solo quando un contratto è concluso. Quindi se è verosimile che si perda la caparra, se questa era a titolo di penale, verso l'agente immobiliare ci sarebbe colpa e danno, semmai, non dovere di pagare la provvigione, con tutto ciò che ne consegue. Quindi, in caso di sospensive, sempre meglio prevedere anche l'importo di eventuali penali per inadempienza, anzi, di solito sarebbe sempre meglio prevederle. Ho il dubbio quindi che se nella fattispecie si chiedesse le provvigioni in giudizio, visto il limite del giudice che gli impone di non concedere più di quanto si richiede, ci si potrebbe trovare in posizioni sgradevoli.

 

[Stefano 1967]

non specifica nè la banca nè le condizioni del mutuo

 

[massimoca]

Allora , visto che l' acquirente si rifiuta di interpellare un altro istituto si sente forte puzza di bruciato.
Gli hai già paventato la perdita della caparra ?Massimo.

 

[Stefano 1967]

Lo farò oggi pomeriggio... Ho parlato con la direttrice della banca la quale mi dice che la richiesta di mutuo è stata sospesa dai clienti... In sostanza non vogliono più comprare!

 

[Stefano 1967]

Nella proposta c'è scritto testualmente "euro ... vengono versati con assegno non trasf. intestato al venditore e rilasciato all'agente immobiliare con l'incarico di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della presente proposta d'acquisto (art. 1326) ... la somma diverrà caparra confirmatoria (art 1385) con l'avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE"

Inoltre nelle note non ho scritto che la proposta è vincolata alla delibera del mutuo ma ho testualmente scritto "L'ACQUISTO E' SUBORDINATO ALL'OTTENIMENTO DEL MUTUO".

Secondo me non è una vera clausola sospensiva in quanto chiunque compri casa con l'aiuto di un mutuo in modo implicito subordina l'operazione all'ottenimento del mutuo; in questo caso non vogliono piu fare il mutuo che è molto diverso...
Ho avuto diversi colloqui con la direttrice della loro banca che mi ha sempre rassicurato sulla fattibilità del mutuo.

Dal mio punto di vista (e anche da quello dei venditori) sono inadempienti al 100% e ne devono pagare le conseguenze (perdita della caparra e pagamento delle provvigioni).

 

[Stefano 1967]

Se un contratto è sospensivo non si è concluso e di contro, se la clausola viene interpretata da una parte come potestativa questa come minimo diverrebbe nulla, visto che non sono ammesse nei contratti. Resta il fatto che se un contratto sospensivo non si conclude per inadempienza di colui che ha richiesto la sospensiva si attivano le penali e semmai, le richieste di danno, non le provvigioni, che esistono solo quando un contratto è concluso. Quindi se è verosimile che si perda la caparra, se questa era a titolo di penale, verso l'agente immobiliare ci sarebbe colpa e danno, semmai, non dovere di pagare la provvigione, con tutto ciò che ne consegue. Quindi, in caso di sospensive, sempre meglio prevedere anche l'importo di eventuali penali per inadempienza, anzi, di solito sarebbe sempre meglio prevederle. Ho il dubbio quindi che se nella fattispecie si chiedesse le provvigioni in giudizio, visto il limite del giudice che gli impone di non concedere più di quanto si richiede, ci si potrebbe trovare in posizioni sgradevoli.

Quindi potrei chiedere a titolo di penale per inadempimento contrattuale la somma pattuita come provvigione oltre a quella che non percepirò dal venditore...

 

[pensoperme]

Quindi potrei chiedere a titolo di penale per inadempimento contrattuale la somma pattuita come provvigione oltre a quella che non percepirò dal venditore...

No, affatto. Di solito le penali sono inferiori a quanto uno dovrebbe pagare, quindi la penale sarebbe minore della provvigione che avresti dovuto riscuotere dalla parte e credo sia molto difficile che un giudice accolga l'ipotesi del lucro cessante, ove si sostenga che se ci fosse stato adempimento anche il venditore avrebbe pagato.