Non esiste un censimento degli uffici territoriali delle Entrate riguardo le attività interne di gestione degli atti di locazione (in merito alla problematica segnalata, si consiglia di verificare la posizione dell’ufficio competente per evitare contestazioni al termine del 7° anno): la maggior parte degli uffici locali ritiene, che il contratto 3+2, al termine del biennio di proroga, sia soggetto a semplici rinnovi biennali.
Ipotesi che ha trovato scarsa accoglienza in dottrina e pressocché nulla in giurisprudenza (si aspetta ancora un intervento delle Sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione che possa sciogliere ogni dubbio). Questa tesi non pare in effetti sostenibile, dal momento che il biennio rappresenta – secondo quanto recita espressamente l’art. 2, co. 5 della legge di riforma del 1998, non un rinnovo, ma una “proroga di diritto” e la proroga legale, di per sé, è un evento eccezionale e, in quanto tale, non può manifestarsi che una volta soltanto. Nei contratti 3+2, la mancata disdetta al termine del triennio, non determina un “rinnovo” o una “rinnovazione”, nel senso di stipulazione di un nuovo contratto, bensì la “proroga”, cioè la prosecuzione del contratto originario, perciò, la durata base dei contratti 3+2, deve considerarsi triennale, e non quinquennale.
Per questi motivi, la maggior parte degli interpreti (e alcuni uffici delle Entrate) ritiene che, alla scadenza del quinquennio, il contratto si “rinnovi”, per l’appunto, e non “proroghi” per un triennio, e così pure alla scadenza di quest’ultimo (in senso conforme Tribunale di Torino (28/06/(2008) e Tribunale di Genova (04/12/2009) fino a quando non venga comunicata disdetta semplice, non motivata (quindi, non un diniego di rinnovo) per la scadenza a venire, fatta salva l’ipotesi del recesso del conduttore, nei modi e nei termini a lui sempre consentiti.
L’applicazione di un rinnovo triennale appare la soluzione più convincente, sia perché appare più aderente alla ratio dell’art. 2, co. 5, sia perché l’applicazione della tesi che propende per un rinnovo quinquennale (al 5° anno, riparte un altro 3+2: in senso conforme Tribunale di Bologna 07/09/2009) configurerebbe un meccanismo matematico alquanto inconsueto, in quanto verrebbe a crearsi una diseguaglianza in contrasto con il co. 1 dell’art. 2 della legge n°431/1998 (contratti 4+4) ove il legislatore ha espressamente esplicitato che al termine del primo quadriennio, i contratti “sono rinnovati per un periodo di quattro anni […], atteso che nel contratto concordato 3+2 paradossalmente, accedendo a tale interpretazione (rinnovo quinquennale, inteso nel 3+2), il rinnovo sarebbe comprensivo anche della “proroga e, quindi, non per 3 anni, ma 3+2, dilatando ulteriormente la durata contrattuale.
