Qual è il valore dell'immobile da iscrivere a bilancio?

[pippo156]

Ciao A tutti

Volevo chiedervi se il valore inserito a bilancio (Stato patrimoniale/ Attivo circolante/ rimanenze) da un'impresa di costruzioni (SRL) è il valore di costruzione o il valore di mercato dell'immobile...
Nel primo caso non si rischia di pagare tutte le tasse sulla plusvalenza?

Grazie del vostro aiuto

Filippo

 

[Antonello]

Ho avuto da poco l'incarico di vendere un immobile con valore inserito a bilancio e corrispondeva a quello di vendita.
Non poteva essere inferiore, ma solo superiore.

 

[pippo156]

Grazie 1000 Antonello x la risposta.

Sto valutando l'acquisto di un immobile da parte di una società SRL che ha in bilancio questo immobile a 210.000 mila... Ma il prezzo a me richiesto è 300.000...

Il prezzo richiesto mi sembra ben elevato, comparato ad altri immobili simili in zona...
Qdi mi chiedevo se questo 210.000 a bilancio non fosse ben il valore reale dell'immobile..... e a sto punto credo proporio di si....

 

[Carlo Garbuio]

Grazie 1000 Antonello x la risposta.

Sto valutando l'acquisto di un immobile da parte di una società SRL che ha in bilancio questo immobile a 210.000 mila... Ma il prezzo a me richiesto è 300.000...

Il prezzo richiesto mi sembra ben elevato, comparato ad altri immobili simili in zona...
Qdi mi chiedevo se questo 210.000 a bilancio non fosse ben il valore reale dell'immobile..... e a sto punto credo proporio di si....

può essere che coincidano, il fatto è casuale, non sono la stessa cosa

a bilancio va indicato il costo storico + migliorie
il valore di mercato è il più probabile prezzo di vendita
i 300.000 sono un'offerta di vendita, una speranza

 

[CRIF Valutazione Immobili]

Grazie 1000 Antonello x la risposta.

Sto valutando l'acquisto di un immobile da parte di una società SRL che ha in bilancio questo immobile a 210.000 mila... Ma il prezzo a me richiesto è 300.000...

Il prezzo richiesto mi sembra ben elevato, comparato ad altri immobili simili in zona...
Qdi mi chiedevo se questo 210.000 a bilancio non fosse ben il valore reale dell'immobile..... e a sto punto credo proporio di si....

Ciao Filippo,

secondo l’articolo 2426 (9) del Codice Civile, le rimanenze, i titoli e le attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni sono iscritti al costo di acquisto o di produzione, oppure al valore di realizzazione desumibile dall'andamento del mercato, se minore (tale minor valore non può essere mantenuto nei successivi bilanci se ne sono venuti meno i motivi).
In ragione di ciò, è opportuno consultare la nota integrativa della società nella parte relativa ai criteri di valutazione, dove vengono descritti i criteri contabili utilizzati.

Marco

 

[pippo156]

Grazie 1000 Carlo;
Di qui in effetti il mio dubbio... (si tratta di un immobile nuovo di proprieta della SRL): il margine che ci va a fare il l'SRL é gia incluso nel valore inserito a bilancio (costo storico+migliorie+margine) o no?
Volevo usare questi valori per far loro una proposta al max di 220 o 230.... (ma visto la richiesta di 300 non so se sia un buon modo di iniziare la trattativa...).

X MARCO:
Grazie del tuo contibuto!!
nella nota integrativa c'é scritto :
<le rimanenze di magazzino sono costituite da fabbricati ad uso abitativo, iscritte al minore tre costo di aquisto o di fabbricazione ed il valore di realizzo desumibile dall'andamento di mercato, applicando il metodo del costo specifico>

Quindi i 210 iscritti a bilancio?

Il mio dubbio sorge anche perché se i 210 sono solo i costi di fabbricazione, sulla somma che prenderanno in piu dovranno pagare la tassa sulla plusvalenza (es. se vendono a 300 sui 90 di plusvalenza dovranno pagarci un 50% di imposte....).

Il margine presunto che andra a fare l'SRL sulla vendita di questo immobile non é incorporato alle rimanenze?


Tutto questo per cercare di capire se una proposta d'acquisto a 230 potra essere degnata di considerazione o se si metteranno a ridere...


Spero di essermi fatto capire

Grazie a tutti

Filippo

 

[Carlo Garbuio]

Volevo usare questi valori per far loro una proposta al max di 220 o 230.... (ma visto la richiesta di 300 non so se sia un buon modo di iniziare la trattativa...).

fatti assistere da un bravo professionista, da solo rischi molto
e se la srl avesse comprato ai valori massimi di mercato?
Il valore a bilancio sarebbe troppo alto ora.
Esegui una valutazione effettuata da un professionista che effettua la reale analisi mercato e quella sarà l'unica base oggettiva per tutti le successive tue considerazioni
...
e poi:
a te cosa interessa della plusvalenza? sono problemi di chi vende, non tuoi

 

[pippo156]

a te cosa interessa della plusvalenza? sono problemi di chi vende, non tuoi

Semplicemente volevo capire se una SRL al fine di non generare plusvalenze (e qdi pagare piu tasse) era spinta ad inserire in bilancio il reale valore di mercato dell'immobile oppure no....

Sono gia stato da un paio di professionistii che mi hanno dato pareri piuttosto discordanti... (geometra ed architetto che hanno visitato l'immobile)
(forse a causa della particolare situazione immobiliare del momento...)
Qdi sto cercando di raccogliere piu info possibili per farmi un'idea il piu possibile precisa...

Cmqe non c'é due senza tre...

 

[Carlo Garbuio]

Semplicemente volevo capire se una SRL al fine di non generare plusvalenze (e qdi pagare piu tasse) era spinta ad inserire in bilancio il reale valore di mercato dell'immobile oppure no....

Sono gia stato da un paio di professionistii che mi hanno dato pareri piuttosto discordanti... (geometra ed architetto che hanno visitato l'immobile)
(forse a causa della particolare situazione immobiliare del momento...)
Qdi sto cercando di raccogliere piu info possibili per farmi un'idea il piu possibile precisa...

Cmqe non c'é due senza tre...

affidati ad un professionista delle valutazioni
quello che ti sta capitando è, purtroppo, normale e denota poca professionalità e non lo risolvi con un terza stima e facendo la media

 

[CRIF Valutazione Immobili]

CIT: Il margine presunto che andra a fare l'SRL sulla vendita di questo immobile non é incorporato alle rimanenze?
I 210mila euro iscritti a bilancio nello stato patrimoniale sono relativi al costo di acquisto/di fabbricazione o al valore di realizzo desumibile dall'andamento di mercato. Nonostante il valore iscritto in bilancio, la S.r.l. potrebbe comunque decidere di vendere l’immobile ad un prezzo maggiorato. L’eventuale plusvalenza realizzata di 90mila euro verrebbe contabilizzata all’interno del Conto Economico nella voce E.20.a “Plusvalenze da alienazione”, nei proventi straordinari e di conseguenza “scorporato” dalle rimanenze.

Perchè non vai in Conservatoria a consultare l'atto di compravendita per vedere quanto l'ha pagato? Se l'ha comprato solo pochi mesi fa (dici che è nuovo) non credo possa dire che i prezzi sono aumentati di molto...

Ad ogni modo, qualsiasi tecnico tu possa consultare non risulterà "indipendente" agli occhi del venditore, a meno che non vi rivolgiate di comune accordo a qualcuno che vi possa garantire una corretta metodologia di valutazione ma che non faccia scegliere il professionista a nessuna delle due parti coinvolte nella compravendita.

In bocca al lupo!
Marco